Возможно ли изменить доли в квартире при оформлении права собственности после покупки по ДДУ?

Здравствуйте Борис.

Если, Вы еще не зарегистрировали право собственности на квартиру, то это возможно.

Отношения, возникающие в процессе долевого строительства между застройщиком и дольщиком на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Как и всякий другой договор, договор участия в долевом строительстве может изменяться по общим основаниям одним из способов, предусмотренных ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). По соглашению между собой застройщик и дольщик после заключения договора участия в долевом строительстве могут изменить любое из его условий (в том числе количество собственников). Главное, чтобы было соблюдено условие о минимальном размере доли несовершеннолетнего ребенка (с учетом того, что квартира приобреталась в том числе с использованием средств материнского капитала).

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора должно быть совершено в той же форме, в которой был заключен сам договор. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В данном случае необходимо заключить дополнительное соглашение к договору ДДУ, который изменит пункты договора ДДУ. Следовательно, все изменения, вносимые в ДДУ, должны быть зарегистрированы в том же порядке и в тех же органах, что и сам договор. Государственная регистрация проводится на основании заявлений сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено законом.

А если право собственности уже зарегистрировано, то процесс изменения долей сложнее. Либо путем договора купли продажи, либо дарения. В этом случае, так как квартира была приобретена на средства материнского капитала на сделки в отношении долей несовершеннолетних детей также нужно согласие органов опеки попечительства.

Здравствуйте,  Борис.

Считаю что Вы не вправе изменить доли детей без предварительного согласия органа опеки и попечительства так как Договор долевого участия был зарегистрирован и соответственно у детей возникло право требования долей по ДДУ, определенных Вашим соглашением (решением).

Соответственно, если доли детей уменьшаются, то Вам требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства согласно статьи 37 Гражданского кодекса РФ.

Плюс норма ФЗ Об опеке и попечительстве применяется.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ

(ред. от 30.04.2021)

«Об опеке и попечительстве» 

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного 

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте, Борис.

На текущем этапе однозначно не сможете, независимо от того возможно ли это будет и каким образом впоследствии.

изменить доли в квартире при оформлении права собственности после покупки по ДДУ?

Борис

в ДДУ прописаны равные доли на меня, жену и четырёх несовершеннолетних детей.

Борис

В итоге, оформить право собственности без обращения в суд стало возможно в конце 2021 года.

Борис

то есть речь идет о регистрации прав после приемки квартиры по акту приема-передачи.

В соответствии с п.1 ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

И не важно, какие сделки, или акты органов гос.власти станут основаниями перераспределения долей и в каком порядке они будут осуществлены/приняты. Если даже это будет, то сначала в ЕГРН будут внесены записи о регистрации прав на доли по ДДУ, а уже затем последующими записями все остальное.

Не так все просто и с перераспределением долей. Если родители отчуждают в пользу одного из детей какую-то долю — это одно, и с этим проблем нет. И совершенно другое — если перераспределение предполагается произвести за счет долей, уже ранее полученных другими детьми, поскольку речь идет об уменьшении имущества несовершеннолетних в результате отчуждения, а без согласия органов опеки такое отчуждение невозможно (п.2 ст.37 ГК РФ). Существует и законодательный запрет сделок несовершеннолетних с близкими родственниками, за исключением получения имущества в дар (п.3 ст.37 ГК РФ).

Существует мнение, что

Однако представляется, что, несмотря на то, что речь идет о детях, забота о которых является приоритетной для социального государства, законодательство о маткапитале не требует «расширять» круг участников общей долевой собственности на жилое помещение, полученное с использованием МСК в части таких средств путем включения в него детей, рожденных после перечисления средств МСК, и тем более после оформления долевой собственности путем заключения соглашения. Чашкова С.Ю. Круг членов семьи, имеющих право на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского (семейного) капитала // Семейное и жилищное право. 2021. N 4. С. 43 — 47.

И позиция используется в том числе и нотариусами. Существуют и другие разъяснения  гос.органов, в частности Федеральной нотариальной палаты и ПФР, согласно которых соглашение о перераспределении заключать требуется. (см. информацию по ссылке https://pfr.gov.ru/branches/vo...), а также Письмо ФНП от 23 апреля 2021 г. N 22065/03-16-3. Одним словом, единого мнения нет.

Лично мое мнение — перераспределение производить нужно, поскольку дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей устанавливаются в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь. (преамбула Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Поскольку речь идет о семье, то следовательно и о всех детях.