Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

384 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
384 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Ипотека

Приобретение ипотеки по предварительному заключению договора купли-продажи

Добрый день!

Собираюсь взять квартиру в ипотеку в Новой Москве, продажа идёт не от застройщика ГК "Кортрос", а через единственное агенство недвижимости "Миг Новостройки"(http://mig-estate.ru/), о котором нашёл много плохих отзывов.

Дом сдан, но застройщик ещё не оформил собственность.

Продажа происходит по предварительному договору купли-продажи с дополнительным соглашением об обеспечении обязательств, по которому и происходит оплата квартиры.

Очень смущают некоторые формулировки Предварительного договора, например:

1. По пункту 7 получается, что Продавец может делать с квартирой что угодно, в том числе продать её ещё раз, до заключения Основного договора.

2. По договору не оговаривается отказ продавца от заключения сделки.

По соглашению смущает другое:

1. По пункту 1 гарантийный взнос даёт право оплаты квартиры по основному договору и он не является оплатой цены квартиры. Странно как-то выходит.

2. По пункту 2 отказ продавца от заключения Основного договора не предусмотрен по Предварительному договору, т.е. получается деньги не вернуть.

Очень "скользкий" договор, у покупателя практически никаких прав нет, не хочется купить квартиру и ждать права собственности до полугода, если они вообще его дадут.

Просьба пояснить все странные пункты договора(вышеизложенные и возможно другие найденные) и сделать вывод о возможном заключении такого договора, оценить риски. Возможно ли будет вернуть деньги без суда в случае отказа Продавца от заключения Основного договора?

Весь договор в приложенном архиве.

  • Docs.zip
06 Декабря 2013, 10:40, вопрос №321099 Дмитрий, г. Москва

Уточнение клиента

Также интересует, следует ли доверять решению банка аккредитовавшему стройку выдать ипотеку под такой договор(Сбербанк)? Т.е. банк также заинтересован в чистоте сделки, так как квартира идёт в залог. И что произойдёт в случае мошенничества?

06 Декабря 2013, 14:48

Уточнение клиента

Т.е. при мошенничестве банк будет разбираться с продавцом или переложит всю ответственность по возврату средств на покупателя.

06 Декабря 2013, 15:25
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (14)

  • Юрист - Яковлев Борис

    Здравствуйте, Дмитрий. 

    Договор составлен в односторонних интересах (не в Ваших). 

    Если Вам интересна предлагаемая квартира, попробуйте предложить агентству внести некоторые изменения в договор, так, как Вы это себе представляете, с тем, что бы обезопасить себя от возможных рисков. 

    Если ответ будет отрицательный, лучше Вам такой договор не заключать.

    Если продавец согласиться на изменения, тогда есть смысл обсуждать вопросы, которые вызывают сомнения, и вносить предложения для их согласования.

    С Уважением.

    06 Декабря 2013, 10:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Возможно ли будет вернуть деньги без суда в случае отказа Продавца от заключения Основного договора?

    Если Продавец откажется выполнять свои обязательства, то нет. В случае отказа Продавца от обязательств по данному договору, восстановить свои права Вы сможете только через суд. 

    06 Декабря 2013, 10:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Бадасюк Владимир
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Согласен договор прям как в кино… Если вы всётаки его заключите то у вас могут возникнуть ряд проблемных ситуаций. Во-первых исходя из   По пункту 7 получается, что Продавец может делать с квартирой что угодно, в том числе продать её ещё раз, до заключения Основного договора.-Крайне наталкивает на серъёзный риск оплаты вами по данному договору денежных сумм за квартиру которая уже куплена или будет куплена в тот промежуток времени от предварительного к основному и соответственно исходя из указанных пунктов вам никто просто так возвращать данную сумму не будет. Таким образом, в данном случае вам прийдёться только в судебном порядке взыскивать уплаченную сумму. Кроме того исходя из договора могут возникнуть проблемы при регистрации права собственности-тоесть сроки могут крайне затянуться, и больше чем уверен вам будут предлагать подписать акт приёма квартиры с подписанием которого на вас перекинут обязанности по оплате коммунальных услуг причём пускать в квартиру вас не будут до момента получения вами свидетельства о праве собственности. таких случаев много. Таким образом рисков много. Рекомендую вам подать письменное заявление в адрес данной конторы на внесение изменений в пункты договора, где конкретней и прозрачней всё прописать, если откажут, то рекомендую задуматься на предмет подписания договора и вообще сделки с данными товарищами. С уважением…

    06 Декабря 2013, 10:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Очень смущают некоторые формулировки Предварительного договора, например:

    1. По пункту 7 получается, что Продавец может делать с квартирой что угодно, в том числе продать её ещё раз, до заключения Основного договора.

    2. По договору не оговаривается отказ продавца от заключения сделки.

    1. По пункту 7 так не получается. Наоборот продавец гарантирует отсутствие претензий третьих лиц.

    2. А зачем Вам нужен такой отказ продавца? На мой взгляд это хорошо.

    По соглашению смущает другое:

    1. По пункту 1 гарантийный взнос даёт право оплаты квартиры по основному договору и он не является оплатой цены квартиры. Странно как-то выходит.

    2. По пункту 2 отказ продавца от заключения Основного договора не предусмотрен по Предварительному договору, т.е. получается деньги не вернуть.

    1. По предварительному договору, нельзя получить оплату за сделку. Т.е. можно получить предоплату, т.е. часть оплаты (аванс), но не всю сумму. Поэтому, застройщик, указывает такие формулировки. Как бы деньги получены не в счет предварительного договора. Что на самом деле не так.

    2. Совсем не так. Деньги Вы сможете вернуть.

    Вообще, из практики, застройщик часто прибегает к разным схемам, чтобы реализовать свои интересы нередко в обход закона. В судах эти схемы известны, поэтому решения выносятся в пользу дольщиков. В Вашем случае одна из таких схем. Т.е. застройщик пытается избежать возможных санкций по 214 Закону «Об участии в долевом строительстве». На мой взгляд, это стандартная схема и по ней можно работать (покупать квартиру). Конечно Ваши права пытаются сильно ограничить. Но в судебном порядке возможно их отстоять.

    Очень «скользкий» договор, у покупателя практически никаких прав нет, не хочется купить квартиру и ждать права собственности до полугода, если они вообще его дадут.

    Право собственности можно будет признать в суде, по этому договору.

    Возможно ли будет вернуть деньги без суда в случае отказа Продавца от заключения Основного договора?

    В таком случае застройщик, будет сам заинтересован вернуть деньги. Но это конечно не факт и возможно придется требовать деньги в суде.

    Вообще в этой схеме один минус. В случае банкротства застройщика, Ваши права будет отстаивать проблематично. В остальном приемлемый вариант.

    06 Декабря 2013, 11:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Берсенев Сергей
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Предварительный договор это не договор, это намерение. Вы скорее всего станете жертвой мошенников, если Вам под это еще и кредит дают, откажитесь от сделки.

    КАК ВАС ОБМАНЫВАЮТ.


    «КИДОК» фирма собирает деньги и исчезает — самый примитивный и простой
    метод. Это низкие цены, предоплата, желательно наличными, любые обещания и
    изменения договора, одна квартира может продана не один раз.



    Для защиты необходимо сравнить цены с ценами застройщика, в убыток
    никто себе работать не будет.



    Узнать у застройщика имеет ли продавец полномочия на продажу квартиры.
    Эти полномочия должные быть надлежащим образом делегированы.



    Договор проверить с адвокатом, адвокат сразу обнаружит проблемные
    моменты.



    Потребовать и проверить уставные документы организации.



    Проверить рекламные телефоны, они должны быть стационарными и
    оформленными именно на проверяемое юридическое лицо.



    Проверить отзывы в интернете.



    Навести справки о надежности в профессиональных объединениях.



    «ЛЖЕБАНКРОТСТВО» — фирма собирает деньги и банкротится, очень
    популярный способ отъема денег, самый защищенный способ защиты от правосудия.
    Причем фирма под практически тем же названием, например впереди раскрученного
    названия «обанкротившейся» фирмы ставится название «завод», «строительная
    фирма» и т.д. и т.п. причем эта фирма работает в том же офисе и в фирме
    работают те же люди. Потребитель в этом случае проигрывает практически всегда,
    т.к. остается с судебным решением о том, что ему должны деньги.



    Для защиты своих интересов проверяйте интернет, в частности сайты
    областного и арбитражного судов (в помещении областного и арбитражного на
    «КОМПЬЮТЕРЕ» суда наберите название фирмы), читайте прессу. Любая проблемная
    информация – сигнал опасности.



    «ИСКУССТВЕННЫЕ ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ» — фирма собирает деньги,
    контрагенты подают на фирму в суд, арестовывают и приостанавливают
    строительство. А фирма ничего не строит и денег не возвращает. Споры могут
    длиться годами


    ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ДОГОВОРЕ



    Под договором получения квартиры в строящемся доме граждане понимают
    комплект каких-то бумажек, лучше ярких, которые якобы гарантируют им
    предоставление в установленный кем-то очень важным, возможно даже Президентом
    РФ, срок квартиры в свою личную собственность. Как его называют этот договор
    правильно, понимают единицы.



    Если потом гражданам квартиры не представляют они начинают писать
    жалобы в различные инстанции, в том чисел и Президенту, и организовывать
    различные пикеты и забастовки.



    Договор называется «ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ» и
    заключается гражданами только с застройщиком.



    Но как я сказал выше его практически никто не использует, а застройщик
    заключает договора с различными посредниками, которые заключают с гражданами в
    последующем «притворные сделки» как бы там договора не назывались.



    И виновато в этом не государство а Вы граждане, это Вы отдаете свои
    деньги неизвестно кому и неизвестно зачем.



    Государство дало гражданам всенародно известный Закон «Об участии в
    долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» 1
    апреля 2005 года он вступил в силу.



    Но если до было плохо, то после стало еще хуже.



    Если до был страх, что обманут, то после он пропал.



    Кто нибудь из тех кто «купил квартиру в новостройке» читал этот Закон?
    НЕТ!



    Если бы читал, никаких договоров «соинвестирования», «уступки прав
    требования», «предварительных договоров» сейчас бы не было.



    Большинство квартир в новостройках продается по «серым» схемам. Вас
    никто не намерен обманывать по крупному, ни гарантий никто Вам давать никаких
    не хочет. Вы играете в азартные игры, но только выигрыша Вам не светит, Вы
    можете только получить, или не получить за свои деньги желанную квартиру.



    Подписывая все договоры Вы верите, «честному благородному слову»
    продавца.



    Но при всех альтернативах выбора у Вас практически нет, или подписывай
    «серый» договор, или нет.



    Если до закона «Об участии…» адвокаты только в 2002 году смогли
    подвести «первую волну обманутых дольщиков» под закон «О защите прав
    потребителей» и кто-то что-то получил. То сейчас пошла вторая волна тех кого
    «развели на доверии»



    Решать подписывать или не подписывать договор Вам, но перед тем как
    подписать нужно хотя бы понять по какой схеме Вас могут «нагреть» и на сколько.



    Знайте задача схемы взаимоотношений Вас и продавца поставить Вас в
    полную зависимость.



    В настоящее время застройщиками разработаны четыре основных договора на
    строительство жилья. Их условно можно разделить на две группы первая группа
    «РИСКОВАННЫЕ» вторая группа «ОЧЕНЬ РИСКОВАННЫЕ».



    Рискованные — это договор соинвестирования и договор переуступки прав
    требования, они более или менее соответствуют требованиям закона и используются
    застройщиками в основном не для Вашего обмана а для ухода от налогов и снижения
    риска отвечать перед Вами.



    Очень рискованные — это предварительный договор и вексельная схема.


    Договор уступки прав требования



    Самый безопасный, и самое главное, должен регистрироваться в
    Федеральной регистрационной службе.



    Договор предполагает выкуп договоров участия в долевом строительстве у
    других дольшиков и соинвесторов.



    Обычно этот договор имеет цель дополнительного заработка игроков рынка
    недвижимости.


    Договор соинвестирования.



    Вроде бы Вы партнер застройщика, а как звучит слово «соинвестор», Вам
    могут даже дать яркую красивую бумажку в рамочке и медальку, или даже орден,
    например «За заслуги в Строительной Индустрии» (кстати Вы, заплатив
    сравнительно небольшую сумму, можете стать его кавалером сами, представив себя к
    ордену с красивыми лентами, кортику и званию «почетный академик». Представьте
    себе, как потом, возможно, будет приятно жить в доме, где живут одни академики,
    которые по четным академики, а по нечетным еще что-то делают.



    На самом деле Вы заложник, и все эти действия направлены на то, чтобы
    Вы молчали, наслаждались своим величием и не требовали назад свои деньги.


    Предварительный договор



    Это наиболее популярный договор. Фактически «продавец», а продавец ли?,
    дает Вам «ЧЕСТНОЕ БЛАГОРОДНОЕ СЛОВО» что если застройщик построит дом то
    покупателю предложат заключить договор купли продажи квартиры.



    При подписании данного договора четко усвойте что Вы не покупаете
    будущую квартиру, это не договор купли-продажи квартиры и не договор долевого
    участия и никакого соглашения между продавцом и покупателем не существует. Вам
    только обещают, что если построим (когда это будет и будет ли), то сначала
    оформим на себя потом продадим Вам (может быть).



    По этому предварительному договору застройщик не несет никаких
    обязательств перед Вами.



    Предварительных договоров на покупку одной и той же квартиры может быть
    сколько угодно, право собственности на квартиру приобретет только первый
    покупатель, с которым будет заключен основной договор.


    Вексельная схема



    Клиент покупает у застройщика или иного лица вексель на определенную
    сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме.



    У вексельной схемы два варианта.



    Первый – покупка векселя у сторонней организации, этим векселем
    покупатель будет расплачиваться с застройщиком за право участвовать в
    строительстве в счет оплаты по договору.



    Второй – передача векселя самим застройщиком с обязательством погасить
    его, передав квартиру в собственность.



    Статья 815 гражданского кодекса так и называется – «Вексель» это
    документ удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство векселедателя
    выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы
    денежные суммы.



    Как видно даже не юристу, ни о каких обязательствах о предоставлении
    каких то квартир речи не идет. Речь идет только о возврате денег, причем без
    процентов.



    Все эти договора, лишают «будущих новоселов» возможности создавать
    товарищества собственников жилья на этапе строительства, а это значит управлять
    домом и назначать платежи за жилищные услуги будет застройщик.



    Самостоятельно назначить управленцев, будет возможно только тогда,
    когда 50 процентов новоселов получат свои свидетельства о праве собственности
    на квартиры. А соберетесь ли Вы вместе и будете управлять домом сами у меня
    вызывает сомнение.



    В России сложилась ситуация когда Вы решив приобрести квартиру на
    условиях долевого строительства оказываетесь один на один с монополистом от
    недвижимости и вынуждены смирится со всеми предложенными им правилами и
    рисковать остаться без денег и жилья, надеясь, только на то что все таким
    продавец будет только игнорировать Ваши интересы и наживаться на Вас, но все
    таки сдержит свое «ЧЕСТНОЕ И БЛАГОРОДНОЕ СЛОВО».



    06 Декабря 2013, 13:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Также интересует, следует ли доверять решению банка аккредитовавшему стройку выдать ипотеку под такой договор(Сбербанк)? Т.е. банк также заинтересован в чистоте сделки, так как квартира идёт в залог.

     В первую очередь, Банк заинтересован в том, что бы обеспечение ипотеки было безупречным, во вторую очередь Банк заинтересова в юридической чистоте сделки. Другими словами, Банку более важно, что бы лицо, которому выдается кредит не только своевременно осуществляло выплаты, но и то, что бы в случае наступления неблагоприятных последствий для Банка, заложенная по ипотеке квартира, отошла Банку. Квартира то, физически, построена, следовательно, имеет определенную стоимость. Так же, не забывайте про страхование, и возможные риски, на которые Банк осознанно идёт. 

     И что произойдёт в случае мошенничества?

    Предсказать трудно, так как вариантов мошенничества может быть множество. В случае мошенничества со стороны агенства, будьте готовы к решению споров как в до судебном, так и в суде. Имущественные риски будут прямо пропорционально внесенным средствам, в том числе, и посредством Банка.  

    С Уважением.

    06 Декабря 2013, 15:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Также интересует, следует ли доверять решению банка аккредитовавшему стройку выдать ипотеку под такой договор(Сбербанк)? Т.е. банк также заинтересован в чистоте сделки, так как квартира идёт в залог. И что произойдёт в случае мошенничества?

    Банк прямо заинтересован в возврате кредита. Поэтому, когда банк выдает кредит под залог квартиры, то он проверяет и чистоту сделки. Соответственно, это еще дополнительная гарантия от банка. Тем более, что Сбербанк имеет весьма хорошую репутацию. Не думаю, что имеющаяся схема является мошенничеством. Вообще, в современных условиях, вложение денег в новостройку, рискованное предприятие. Но исходя из практического опыта, все сделки с застройщиками, далеко не идеальны и имеют те или иные нарушения. Поэтому найти вариант соответствующий требованиям закона на 100 % практически нереально. Но в любом случае, решать Вам, покупать квартиру или нет.

    06 Декабря 2013, 15:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Т.е. при мошенничестве банк будет разбираться с продавцом или переложит всю ответственность по возврату средств на покупателя.

    Банк будет требовать деньги с покупателя. При не возврате денег покупателем, будет накладывать взыскание на квартиру (залог).

    06 Декабря 2013, 15:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Получается в итоге банк будет требовать квартиру у продавца(агенства/застройщика) и это уже его проблемы?

    06 Декабря 2013, 15:34
  • Юрист - Яковлев Борис

    Т.е. при мошенничестве банк будет разбираться с продавцом или переложит всю ответственность по возврату средств на покупателя.


    Вообще, Банк, а особенно Сбербанк, вряд ли будет вязаться с мошенническим схемами, но и на определенные риски Банк, так же, может идти, так как основной целью его деятельности является получение прибыли. 

    Вам же следует понимать, что ипотеку берёте Вы, и платить за неё будете Вы. В случае неисполнения обязательств по кредиту Банку важно получить объект залога, который физически существует, при этом каким образом данный объект залога (квартира) перейдёт Банку (в случае неуплаты кредита), Банку будет интересно во вторую очередь. Усугубляет положение и то обстоятельство, что право собственности на квартиру к Вам перейдет после Выплаты кредита, а это, как я понимаю, не один десяток лет.

    06 Декабря 2013, 15:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Получается в итоге банк будет требовать квартиру у продавца(агенства/застройщика) и это уже его проблемы?

    Да, но только сначала взыскивать долг будут с Вас, а взыскивать заложенную квартиру — это крайняя мера. Хотя, своего рода, тоже подстраховка.

    06 Декабря 2013, 15:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Получается в итоге банк будет требовать квартиру у продавца(агенства/застройщика) и это уже его проблемы?

     В принципе, да.

    06 Декабря 2013, 15:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А в случае наступления момента, когда взыскивать долг будут с меня, а у меня нет возможности вернуть его, переключится ли банк на родственников до взыскания залога(квартиры)?

    07 Декабря 2013, 10:22
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    А в случае наступления момента, когда взыскивать долг будут с меня, а у меня нет возможности вернуть его, переключится ли банк на родственников до взыскания залога(квартиры)?

    Если есть обеспечение — залог, то банк будет направлять взыскание на залог. С родственников взыскивать у банка вообще нет оснований, если конечно родственники не поручители по этому кредиту.

    07 Декабря 2013, 10:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Если в договоре страхования Ваши родственники будут указаны как со заемщики (обычно, именно так и бывает), то Банк будет предъявлять имущественные требований к ним. Более того, Банк имеет право в судебном порядке взыскивать с Вас (и Ваших со заемщиков) долг по ипотеке. Обращение взыскание на заложенную квартиру — КРАЯНЯЯ МЕРА, когда с Вас и Ваших родственников (со заемщиков) уже нечего взять

    взыскание заложенной квартиры в случае неуплаты долга Вами и Вашими со заемщиками это ПРАВО Банка, но не его ОБЯЗАННОСТЬ.

    07 Декабря 2013, 10:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Берсенев Сергей
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Вы останетесь без квартиры и денег.

    07 Декабря 2013, 11:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats