Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
3 Стоит ли мне вообще покупать квартиру с такой вот суммой долга по ипотеке?
Здравствуйте, я первый раз покупаю квартиру и не имею никакого опыта в проведении сделок. Хочу купить квартиру в ипотеку, банк ипотеку мне одобрил, позже я нашел квартиру которую хотел бы приобрести, она находится в ипотеке, долг оставшийся 3 млн. рублей. продавец ее продает (с помощью агенства недвижимости) с этим обременением, в связи с переездом в другой город. Квартира продается за 4 млн. рублей, долг продавца по ипотеке 3 млн. у меня же своих денег 2 млн. и я планирую еще 2 млн. выплачивать по ипотеке. Банк которому продавец должен и который мне одобрил ипотеку это один и тот-же банк. Вопрос: 1) какие варианты сделок существуют по таким вот исходным данным ?(просьба каждую подробно расписать) 2) Какой вариант самый безопасный для меня как покупателя? 3) Стоит ли мне вообще покупать квартиру с такой вот суммой долга по ипотеке?
То есть пошагово как происходит сама сделка
3) Стоит ли мне вообще покупать квартиру с такой вот суммой долга по ипотеке?Александр
Добрый день!
Разницы от того, какой размер долга по ипотеке — 1 рубль или 3 млн. руб. — нет никакой.
Если в Вашей ситуации банк у продавца и у покупателя один и тот же, то сделка должна пройти гладко. банк своими денежными средствами и частично Вашими погасит ипотеку, снимет обременение с жилого помещения, и право собственности будет зарегистрировано на Вас в ЕГРН, но опять с обременением в виде залога по ипотечному кредиту.
Проблема здесь может быть в другом, и надо проверять продавца на предмет наличия других кредиторов, банкротства, нотариально удостоверенного согласия супруги на сделку и был ли использован маткапитал при покупке или погашении ипотеки. Далее продолжу подробнее.
Александр, добрый день!
Вопрос: 1) какие варианты сделок существуют по таким вот исходным данным ?(просьба каждую подробно расписать)
Важно понимать общие моменты.
1-е в силу ст. 352 ГК РФ Залог прекращается, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства, либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
2-е в силу ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в том числе заявления залогодержателя, либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
3-е учитывая, что у вас один банк, который является залогодержателем по договору с собственником квартиры, и банк, которые выдаст кредит вам и будет залогодержателем по новому договору, одно лицо, то банк может просто написать заявление о снятии обременения для одновременного снятия обременения и регистрации перехода права собственности на нового собственника- т.е. в вашу пользу. Это практикуется.
4-е учитывая общую концепцию при одновременном снятии обременения, регистрации перехода права собственности в пользу нового собственника и регистрации нового обременения, то могут быть предложены варианты:
4.1. Заключение договора купли-продажи с использование расчетов ячейки, либо аккредитива, либо «безопасных платежей», перечислением, либо получением доступа к ячейке для погашения долга по кредитному договору продавца в счет оплаты заключенного договора купли-продажи именно после осуществления регистрации.
В указанном случае дополнительно будут заключены кредитный договор с условия залога, либо с договор залога.
4.2. Заключение по схеме предварительный договор купли-продажи с последующие заключением договора купли-продажи. На период исполнения ПДКП будет погашен кредит Продавца и снято обременение, а после по ДКП будут осуществлены регистрационные действия.
2) Какой вариант самый безопасный для меня как покупателя?
1. В этой ситуации для вас как Покупателя самой простой и надежный способ это первый (п.4.1.), когда все будет осуществляться одновременно, и деньги Покупатель, а в конечно счет банк получит после регистрации перехода прав собственности (в вашу пользу).
3) Стоит ли мне вообще покупать квартиру с такой вот суммой долга по ипотеке?
1.Если нет сомнений в надежности продавца, то в этом ничего страшного, нет. Юридически указанная выше схема реализуется на практике.
2. Тут важно все-таки проверить «чистоту сделки». Проверить продавца (наличие долгов, наличие споров в суде, вероятность банкротства, наличие банкротства, оценить риски), проверить присхождение объекта недвижимости и всю цепочку собственников.
Хотелось все таки поэтапно иметь представления как проходит такая сделка, ( Квартира в залоге у банка вкотором я беру ипотеку), какие документы подписываются и когда, передаются деньги в хронологическом порядке.То есть пошагово как происходит сама сделка
1. Поэтому в общих чертах описах в п.4.1., который надежен для покупателя с соблюдением всех проверочных мероприятий в отношении продавца и объекта недвижимости.
2. Важно понимать, что банк может предлагать разные варианты и формы действий. Если у вас будет понимание общей подели, то вы примете правильное решение, поскольку если предложение будет не соответствовать п.4.1., то стоит отказаться от покупки, поскольку имеются риски (оплата до получения объекта недвижимости — регистрации перехода прав собственности может повлечь последствия в виде долгих судебных процессов и т.д.).
Рекомендовал бы совместно с юристом оценить риски, осуществить указанную выше проверку. Вы можете заказать такую услуг в чате у юриста.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
Вам необходимо проверить, приобреталась ли недвижимость продавцами в период брака, и если да, то потребовать от продавца нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на основании ст. 35 Семейного Кодекса РФ:
Также получите выписки из ЕГРН на продаваемую квартиру, чтобы убедиться, что она находится в залоге только у банка по ипотеке и не имеет других ограничений и обременений.
Кроме того, рекомендую Вам проверить продавца на предмет наличия/отсутствия задолженностей на сайте ФССП и наличие судебных споров на сайте суда по месту жительства продавца, а также на наличие дела о банкротстве на сайте арбитражного суда.
Потребуйте от продавца справку о зарегистрированных в квартире лицах и наличие или отсутствие задолженности по жилищным и коммунальным услугам.
Обращаю Ваше внимание на то, что согласно ст. 158 Жилищного Кодекса РФ задолженность по платежам за капитальный ремонт переходит новому собственнику.
Также нелишним будет и проверить дееспособность продавца, тем более, если у него преклонный возраст.
Кроме того, Вы можете обратиться к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи, и нотариус проверит законность сделки, при этом, стоимость услуг нотариуса и госпошлина будут явно меньше оплаты услуг риэлтора
Обратите свое внимание, приобрел ли продавец жилье с использованием средств материнского (семейного) капитала, использовались ли средства мат.капитала для погашение ипотеки. Если средства мат.капитала были использованы, то узнайте были ли выделены детям доли в недвижимом имуществе или нет, поскольку в силу статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:
Если доли выделены, то было ли получено согласие органа опеки и попечительства на продажу долей, поскольку в силу статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» и ст. 37 Гражданского Кодекса РФ согласие органа опеки и попечительства при продаже имущества несовершеннолетнего обязательно.
Если квартира была когда-то приватизирована, то узнайте, были ли отказавшиеся от своей доли при приватизации и кто в квартире зарегистрирован на момент сделки, поскольку в силу статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», лицо отказавшееся от приватизации сохраняет право пользования жилым помещением и признать его утратившим правом пользования данным жилым помещением будет довольно затруднительно (если он там зарегистрирован).
Рекомендую изучить жилое помещение, если приобретаете его в многоквартирном доме, на наличие незаконной перепланировки, поскольку в силу статьи 29 Жилищного кодекса РФ:
Более подробные консультации с изучением документов и составлением договора Вы можете заказать при обращении ко мне в чат на платной основе. Обращайтесь. Буду рад Вам помочь.
Удачи!
Также рекомендую Вам на три года (это срок исковой давности, установленный ст. 196 Гражданского Кодекса РФ) произвести страхование титула.
Титульное страхование недвижимости – это страхование риска потери/утраты права собственности (т.е. основного права, «титула») на купленную квартиру. Потеря права собственности может наступить только по решению суда, если суд признает сделку недействительной. Это является страховым случаем, и страховая компания (страховщик) компенсирует собственнику (страхователю) полную рыночную стоимость квартиры.
Более подробно — по ссылке Страхование титула при покупке квартиры: что это, сколько стоит — ЗАГС — Юридические вопросы (zagskusa.ru)