8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
289 ₽
Вопрос решен

Что говорит судебная практика?

Неотделимые улучшения земельного участка и добросовестный покупатель

Интересуют риски и подводные камни занижения ДКП в следующей ситуации: приобретается земельный участок в ипотеку за 2 млн рублей, при кадастровой стоимости в 2,2 млн рублей и рыночной (экспертной оценке) в 3,5 млн рублей. +1млн рублей передается по договору на неотделимые улучшения земельного участка с распиской. Неотделимыми улучшениями являются выравнивание и благоустройство участка (посадка деревьев и кустарников), ограждение, устройство бетонных дорожек и площадки, емкость для полива, садовый дом.

1. Какие имеются риски такой сделки для покупателя?

2. Может ли незарегистрированный и не отображенный в предыдущих отчуждениях садовый дом являться неотделимым улучшением земельного участка? Сам домик построен скорее всего еще в 80-х из камня с фундаментом, на спутниковых снимках виден, но в документах его нет.

3. В случае признания сделки недействительной, оспаривания 3-ми лицами будет ли считаться покупатель добросовестным? Что говорит судебная практика?

4. Вообще договор купли-продажи неотделимых улучшений земельного участка признается действительным при такой сделки? Ведь основной договор на 2 млн будет удостоверяться нотариусом и в нем указывается, что участок без каких-либо строений и сооружений.

Показать полностью
, Елена, г. Нарьян-Мар1
Григорий Арутюнов
Григорий Арутюнов
Юрист, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте! 

1. Какие имеются риски такой сделки для покупателя?

Елена

Как и у любой сделки с занижением реальной стоимости — главным риском является признание её недействительной, например, в ходе процедуры банкротства Продавца в соответствии с статьей 61.2 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».

При этом использование договора купли-продажи неотделимых улучшений с целью занижения налоговой базы очень распространено и далеко не всегда приводит к однозначному признание сделки недействительной.

2. Может ли незарегистрированный и не отображенный в предыдущих отчуждениях садовый дом являться неотделимым улучшением земельного участка? Сам домик построен скорее всего еще в 80-х из камня с фундаментом, на спутниковых снимках виден, но в документах его нет.

Елена

На мой взгляд, это не корректно. Правильнее его было бы поставить на учет, а потом продать.

3. В случае признания сделки недействительной, оспаривания 3-ми лицами будет ли считаться покупатель добросовестным? Что говорит судебная практика?

Елена

Практика на этот счет разная и во многом зависит от оснований оспаривания и от чистоты сделки. В качестве примера из личной практики могу привести дело № А56-64764/2017/сд.10, где удалось в трех инстанциях защитить интересы покупателя в ходе дела о несостоятельности (банкротстве). Найти судебные акты по номеру дела можно здесь https://kad.arbitr.ru/.

Перед заключением сделки необходимо запросить право устанавливающие документы, заказать выписки из ЕГРН. Проверить Продавца на наличие дел о несостоятельности (банкротстве), если продавец приобрел имущество в браке — запросить нотариальное согласие супруги.

Расчеты по основному договору лучше всего проводить безналичным способом (безотзывной покрытый аккредитив, ст. 869 ГК РФ). Расчеты по договору купли-продажи неотделимых улучшений провести через банковскую ячейку.

Также необходимо правильно оформить договоры, чтобы они были взаимосвязанными.

4. Вообще договор купли-продажи неотделимых улучшений земельного участка признается действительным при такой сделки? Ведь основной договор на 2 млн будет удостоверяться нотариусом и в нем указывается, что участок без каких-либо строений и сооружений.

Елена

Все зависит от того, как и с кем прошла сделка. Повторюсь ситуации разные. Если есть сомнения в корректности оформления документов, лучше всего обратиться к специалисту.

Относительно указания того, что на участке нет объектов недвижимости — это не совсем корректно. Лучше данную фразу убрать, либо перед продажей сперва оформить дом, и потом корректным образом продать дом и землю.

0
0
0
0
Елена
Елена
Клиент, г. Нарьян-Мар1
1. «Как и у любой сделки с занижением реальной стоимости — главным риском является признание её недействительной, например, в ходе процедуры банкротства Продавца в соответствии с статьей 61.2 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».»

В случае признания сделки недействительной покупатель лишается права собственности на участок?

2. «На мой взгляд, это не корректно. Правильнее его было бы поставить на учет, а потом продать.»

Безусловно, все строения и сооружения, включая фундамент, должны быть поставлены на учет, но в рассматриваем случае исходим из того, как есть — продавец не собирается ставить дом на учет, а нотариус фиксировать в основном договоре незарегистрированные строения. Поэтому возникает вопрос заключения договора купли-продажи неотделимых улучшений с садовым домом. Суды не признают садовые дома неотделимыми улучшениями?

3. В приведенном Вами примере не увидела признания или непризнания покупателя добросовестным и правовые последствия этого. В вышеописанном мной примере в случае банкротства продавца или оспаривании сделки 3-ми лицами есть ли основания признания покупателя недобросовестным?

4. «Все зависит от того, как и с кем прошла сделка. Повторюсь ситуации разные. Если есть сомнения в корректности оформления документов, лучше всего обратиться к специалисту.
Относительно указания того, что на участке нет объектов недвижимости — это не совсем корректно. Лучше данную фразу убрать, либо перед продажей сперва оформить дом, и потом корректным образом продать дом и землю.»

Фразу про гарантию продавца, что на участке отсутствуют строения и сооружения, нотариус убирать отказывается, ссылаясь на ст35 ЗК. И насколько я понимаю это обычная практика. Ровно поэтому интересует позиция судов относительно признания таких договоров действительными в совокупности с основным договором? Естественно, в договоре неотделимых улучшений будет отсылка на основной договор и сам земельный участок.
В случае признания сделки недействительной покупатель лишается права собственности на участок?

Елена

Тут может быть несколько вариантов. Либо возврат сторон  первоначальное положение (ч.2 ст. 167), либо довзыскания с Покупателя денежных средств до рыночной стоимости объекта Пример из судебной практики: дело А56-107943/2018/сд.3, ссылка на дело https://kad.arbitr.ru/Document...).

Поэтому возникает вопрос заключения договора купли-продажи неотделимых улучшений с садовым домом. Суды не признают садовые дома неотделимыми улучшениями?

Елена

В отношении земли есть позиция, что, поскольку земельный участок — это природный объект, его улучшением можно признать лишь мероприятия, которые приводят к улучшению его полезных свойств (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2018 N Ф07-6962/2018).

Судебной практики по признанию отдельного объекта недвижимости (в Вашем случае садового дома) именно в качестве неотделимых улучшений земельного участка, я не находил.

3. В приведенном Вами примере не увидела признания или непризнания покупателя добросовестным и правовые последствия этого. В вышеописанном мной примере в случае банкротства продавца или оспаривании сделки 3-ми лицами есть ли основания признания покупателя недобросовестным?

Елена

Для ответа на данный вопрос необходимо проанализировать схему сделку, а также документы по ней. Это возможно в рамках отдельной платной услуги в чате.

Если говорить в общих чертах, то необходимо учитывать следующее:

В силу п. 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

для целей применения п. п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

— Добросовестность опровергается, когда установлено, что фактически владеет и пользуется имуществом не Покупатель, а Продавец или лицо, подконтрольноеему. Направленность сделки на то, чтобы вывести имущество из-под взыскания и не допустить обращение взыскания кредиторов, также не свидетельствует о добросовестности покупателя, если тот мог знать о банкротстве Продавца (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС14-5473 по делу N А41-268/14 (Определением ВС РФ от 15.06.2015 N 171-ПЭК15).

— Судебная практика, в частности, признает, что невозможно истребовать имущество от добросовестного покупателя, если, приобретая недвижимое имущество по сделке купли-продажи, он убедился, что право собственности на отчуждаемое имущество было зарегистрировано за продавцом в установленном законом порядке. Кроме того, при отчуждении имущества регистрации ограничений в виде запретов; не установлено родственных или иных связей между сторонами оспариваемой сделки; факт оплаты и передачи имущества подтвержден соответствующими финансовыми документами и актом приема-передачи истребуемого имущества, а довод истца о явном несоответствии цены продаваемого имущества рыночным ценам не подтвержден (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2019 N 09АП-47287/2019, 09АП-47288/2019, 09АП-47289/2019 по делу N А40-50939/2017 (Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.12.2019 N Ф05-12536/2018 по делу N А40-50939/2017).

0
0
0
0
Похожие вопросы
Получение образования
Законно ли студенту колледжа запретить проходить практику вне колледжа?
Законно ли студенту колледжа запретить проходить практику вне колледжа?
, вопрос №4048062, Анастасия, г. Санкт-Петербург
Побои
Прошу руководство Управления организации дознания по Московской области провести проверку Одинцовского РОСП по Московской области по исполнительному решению суда, а так же привлечь Абдуллаева Э.Э
ЗАЯВЛЕНИЕ Согласно постановлению от 14.06.2023 г., вынесенному судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП ГУФССП России по Московской области Голяткиной Елизаветой Владимировной, акт описи ареста от 23.10.2018 г. был отменен Ленинским РОСП и Абдуллаев Э.Э. не является ответственным хранителем имущества Рзаева Фуада Фирудин Оглы 20.12.1960 г.р. легкового автомобиля ЛЕКСУС GX 460 2017 г. в. г/н Н888ТВ 150; VIN JTJJM7FX705165016. А по исполнительному производству от 15.06.2023 г. судебного пристава-исполнителя Ленского РОСП ГУФ ССП России по Московской области Голяткиной Елизаветы Владимировны объявлен розыск имущества Рзаева Фуада Фирудин Оглы 20.12.1960 г.р. легковой автомобиль ЛЕКСУС GX 460 2017 г. в. г/н Н888ТВ 150; VIN JTJJM7FX705165016. Вышеизложенным постановлениям способствовали решения судов: • Решение городского Видновского суда Московской области от 5.12.2022 г. по Делу №2a-9274/2022 о передаче легкового автомобиля ЛЕКСУС GX 460 2017 г. в. г/н Н888ТВ 150; VIN JTJJM7FX705165016 в ТУ Росимущество для реализации на торгах. • Решение городского Видновского суда Московской области от 17.5.2023 г. по Делу №2a-5307/2023 об обязании судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП ГУ ФССП России по Московской области Голяткиной Е.В. по сводному производству №21700/18/50018-СД совершить предусмотренные действующем законодательством действия направление на передачу на ответственное хранение легковой автомобиль ЛЕКСУС GX 460 2017 г. в. г/н Н888ТВ 150; VIN JTJJM7FX705165016 Орловой Ю.Н. Я являюсь взыскателем и ответственным хранителем автомобиля ЛЕКСУС GX 460 2017 г. в. г/н Н888ТВ 150; VIN JTJJM7FX705165016 по вышеизложенным исполнительным производствам, возбужденному в отношении Рзаева Ф.Ф. в Ленинском РОСП УФССП России по Московской области (сводное исполнительному производству №21700/18/50018-СД) прошу оказать содействие и привлечь за неисполнение и бездействие ответственных лиц. В декабре месяце 2023 г. обратилась в УМВД РФ по Одинцовскому городскому округу, вместе со своим бывшим мужем Рзаевым Ф.Ф., оказать нам содействие в поиске и передаче ЛЕКСУС GX 460 г/н Н888ТВ 150 на законных основаниях. Однако в ходе оперативно-розыскных мероприятий сотрудниками полиции были проведены фиктивные действия, основанные только на опросе, в ходе которых со слов адвоката Абдуллаевых Волкодава М.С.: Абдуллаев Э.И. находится во Франции, а его сын Абдуллаев Э.Э. находится в Баку, которые незаконно удерживают транспортное средство, о котором идет речь выше. Объяснение Волкодава М.С. являются не действительным, так как Абдуллаев Э.Э. находится не в Баку, а в Московской области, Одинцовском районе д. Марфино д.26В. и регулярно посещает свой магазин в г. Видное. Отец Абдуллаева Э.Э Абдуллаев Э.И. находится в международном розыске и скрывается во Франции потому, что на территории стран СНГ его привлекут к уголовной ответственности по статьям 137.3 и 308.2 УК РФ в связи с незаконной куплей-продажей человеческих органов и трансплантацией. Данное обстоятельство мешает Абдуллаеву Э.Э. покинуть территорию России и вылететь в г. Баку Республике Азербайджан. Так же сообщаем, что Абдуллаев Э.Э., не исполняет требования прокуратуры и к административной ответственности за не предоставление автомобиля по ст. 17.15 КоАП РФ привлечен не был. 08.02.2024г. в Одинцовский РОСП направлено поручение о проведении исполнительных действий в целях исполнения решения суда о передаче автомобиля взыскателю мне, Орловой Ю.Н. Судебные приставы Одинцовского РОСП заявляют, что неисполнение судебных решений вызвано тем, что они не могут установить местонахождение автомобиля, данное заявление не является верным потому, что соответствующих мероприятий по розыску не было предпринято. А автомобиль ЛЕКСУС GX 460 г/н Н888ТВ 150 находится по месту жительства Абдуллаева Э.И. Выписанное постановление о розыске автомобиля приводит к тому, что ищут Абдуллаева Э.И. и Абдуллаева Э.Э., оперативно-розыскные мероприятия имеют бездейственных характер, что также подтверждается бездействием сотрудников полиции. Судебным приставом – исполнителем Ленинского РОСП ГУ ФССП по Московской области было дано поручение судебным приставам-исполнителям Одинцовского РОСП изъять автомобиль у Абдуллаева Э.Э.о., однако, ссылаясь на отсутствие Абдуллаева по месту жительства, приставы-исполнители уклоняются от выполнения своих обязанностей по возврату автомобиля. Таким образом, действия Абдуллаева Э.Э.о. по незаконному удержанию автомобиля являются преступлением, предусмотренным ст.ст. 160 (Присвоение или растрата) и 330 (Самоуправство) УК РФ. Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 28.09.23, вынесенного ведущим дознавателем Одинцовского РОСП ГУ ФССП по Московской области Титенко, известно, что автомобиль Лексус находится по месту его хранения по адресу: Московская обл., Одинцовский р-он, дер. Марфино, д. 26В и никогда не покидал вышеуказанного адреса. Факт нахождения автомобиля по указанному адресу был зафиксирован дознавателем в протоколе осмотра места происшествия от 28.08.23, который находится в материалах проверки. Таким образом, должностные лица Одинцовского РОСП МО злостно не исполняют вступившие в законную силу решения суда, а свое бездействие маскируют мифическими «розыскными мероприятиями». В связи с этим прошу Вас возбудить уголовное дело по факту злостного неисполнения решения суда должностными лицами Одинцовского РОСП по ч. 2 ст. 315 УК РФ и привлечь виновных к уголовной ответственности, а также принять меры к исполнению решений суда. Прошу руководство Управления организации дознания по Московской области провести проверку Одинцовского РОСП по Московской области по исполнительному решению суда, а так же привлечь Абдуллаева Э.Э. к административной ответственности ст. 17.15 КоАП РФ. Для дачи объяснений в отсутствие Абдуллаева Э.Э.о. прошу пригласить его представителя адвоката АБ «Априори» Заикина Андрея Юрьевича (адрес адвокатского бюро: 142703 МО, г. Видное, ул. Строительная, д.15, пом. 1, тел. +7 968 902 68 60). Абдуллаев Эльшан Эльшад оглы личный автомобиль марки Мерседес А 186 ММ 50 моб тел. 8(916)5588558 Прошу рассмотреть мое обращение и оказать содействие с помощью сотрудников Управления собственной безопасности.
, вопрос №4047862, Рзаев Фуад Фурудун оглы, г. Москва
Автомобильное право
Что-то может быть с моим Сбером или что вообще произойти может
Нашла на hh.ru вакансию оператора чата. Откликнулись. Со мной связались, сказали, что это проект инвестиций. Решила попробовать вкладывать свои деньги. Со мной ещё связался молодой человек. Зовут Андрей. Говорит, что работают инвестиции в долларах. После через сайт sorbin.com говорит переводят в доллары. перевела 9.500 в доллары. Мне отправили номер карты девушки Анны. После у меня появилось 104 доллара. (Так уже ничего не вернуть) После мне сказали связаться через скайп с демонстрацией моего экрана с другим человеком Богданом. (Взаимодействие шло с 07.03.24 по 14.03.24) Он (Богдан) сказал, что через этот сайт не получится работать. Говорит, что нужно приложение Terminal. Я его скачала, прошла верификацию 1 уровня. После в этом приложении у меня отобразились доллары - 104. С этими 104 долларами стал говорить как совершать сделки. (Через скайп, демонстрацию). Сделали 5 сделок и один вывод. У меня было недоверие и Богдан сказал, как сделать вывод. Вывод был на 20 долларов. На номер карты Сбербанка. После чего я стала сомневаться в том, как я буду получать дальше. И как работать, потому что я не знаю. 12.03.24 Богдан сказал, чтобы работать дальше нужен инвестиционный портфель. Чтобы его открыть нужно 90.000 т.р.. Спросил "имеются ли такие деньги. Или хотя бы половина - 45.000). Сказала, что обдумаю - открывать или нет. (У меня возникло сомнение) 13.04. Пишу ему о том, что открывать портфель не буду. И хочу завершить работу с терминалом. Он стал говорить "как же ваши цели, мечты" и т.п. Я сказала - отказываюсь и хочу перестать инвестировать, вывести те доллары которые перевела. 14.03. Связалась с ним. По времени не быстро, сказал, что занят. После по скайпу, через демонстрацию моего экрана, он говорит, что нужно заказать обратный звонок, чтобы закрыть инвестиционный счёт и кредитное плечо. (Об этом не было слова). Заказали звонок с обращением о закрытии. 15.03. Связывается со мной через скайп молодой человек. Его сообщение - " меня зовут Валерий , я операционист торгового терминала cava-sonix . Вы заказывали обратный звонок для закрытие счета и отмены кредитного плеча . ". С ним также через демонстрацию в скайпе звонок. Говорит, что через это приложение работают уже знающие люди. (А я не знаю всех сторон инвестирования). После он говорит, для того чтобы закрыть инвестиционный счёт и кредитное плечо, нужны свои деньги (в этом терминале деньги брокера). Спросил какие банки у меня есть. Ответила - сбербанк и тинькофф. Сказал, чтобы закрыть счет, нужен номер кредитного договора. Так как кредита в сборе у меня нет, Валерий сказал, что нужно его оформить. (Всё также проходило через демонстрацию моего экрана в скайпе). Сказал вводить сумму 599.000 т.р.. и отправить эту заявку. Отправили, но Сбербанк не одобрил. После Валерий сказал, что перезвонит. (У меня начались сомнения. Я в это время не стала ему верить, читала статьи, как обманывают через закрытие счетов. И отменила заявку накредит). После он перезванивает в скайпе (просит демонстрацию), говорит, чтобы я заходила в Тинькофф. В Тинькофф у меня есть автокредит. Тогда он говорит делать рефинансирование этого автокредита. Я ему говорю - "зачем, для чего", он не ответил. После говорит взять кредит (1.000.000 т.р). Что мне перейдёт на карту. Карты Тинькофф у меня нет. Тогда он говорит взять наличными. И что мне привезут деньги и договор на дом. Я ему говорю, что тогда лучше оформлю карту сама, но он просил чтобы сейчас было оформление. Он стал говорить, что если бы я делала по его речи, то уже за один день закрыли счёт и плечо. Я ему говорю, что сейчас не будем оформлять кредит. Тогда он стал повторять более усердно, чтобы закрыть счёт нужен номер договора (кредит взять, чтобы это были личные средства). Я отказываюсь от кредита. Он говорит, что заявку отклоняет и теперь средства на счету будут считаться долгом и банк про долг узнает, что это будет моим долгом. Вечером 15.03 Богдан спрашивает - все ли получилось. Аккаунд Terminal заблокировали. Что-то может быть с моим Сбером или что вообще произойти может.
, вопрос №4047465, Tatiana Aleksandrovskaya, Луганск
Дата обновления страницы 21.02.2022