Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что говорит судебная практика?
Неотделимые улучшения земельного участка и добросовестный покупатель
Интересуют риски и подводные камни занижения ДКП в следующей ситуации: приобретается земельный участок в ипотеку за 2 млн рублей, при кадастровой стоимости в 2,2 млн рублей и рыночной (экспертной оценке) в 3,5 млн рублей. +1млн рублей передается по договору на неотделимые улучшения земельного участка с распиской. Неотделимыми улучшениями являются выравнивание и благоустройство участка (посадка деревьев и кустарников), ограждение, устройство бетонных дорожек и площадки, емкость для полива, садовый дом.
1. Какие имеются риски такой сделки для покупателя?
2. Может ли незарегистрированный и не отображенный в предыдущих отчуждениях садовый дом являться неотделимым улучшением земельного участка? Сам домик построен скорее всего еще в 80-х из камня с фундаментом, на спутниковых снимках виден, но в документах его нет.
3. В случае признания сделки недействительной, оспаривания 3-ми лицами будет ли считаться покупатель добросовестным? Что говорит судебная практика?
4. Вообще договор купли-продажи неотделимых улучшений земельного участка признается действительным при такой сделки? Ведь основной договор на 2 млн будет удостоверяться нотариусом и в нем указывается, что участок без каких-либо строений и сооружений.
Здравствуйте!
1. Какие имеются риски такой сделки для покупателя?
Елена
Как и у любой сделки с занижением реальной стоимости — главным риском является признание её недействительной, например, в ходе процедуры банкротства Продавца в соответствии с статьей 61.2 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».
При этом использование договора купли-продажи неотделимых улучшений с целью занижения налоговой базы очень распространено и далеко не всегда приводит к однозначному признание сделки недействительной.
2. Может ли незарегистрированный и не отображенный в предыдущих отчуждениях садовый дом являться неотделимым улучшением земельного участка? Сам домик построен скорее всего еще в 80-х из камня с фундаментом, на спутниковых снимках виден, но в документах его нет.
Елена
На мой взгляд, это не корректно. Правильнее его было бы поставить на учет, а потом продать.
3. В случае признания сделки недействительной, оспаривания 3-ми лицами будет ли считаться покупатель добросовестным? Что говорит судебная практика?
Елена
Практика на этот счет разная и во многом зависит от оснований оспаривания и от чистоты сделки. В качестве примера из личной практики могу привести дело № А56-64764/2017/сд.10, где удалось в трех инстанциях защитить интересы покупателя в ходе дела о несостоятельности (банкротстве). Найти судебные акты по номеру дела можно здесь https://kad.arbitr.ru/.
Перед заключением сделки необходимо запросить право устанавливающие документы, заказать выписки из ЕГРН. Проверить Продавца на наличие дел о несостоятельности (банкротстве), если продавец приобрел имущество в браке — запросить нотариальное согласие супруги.
Расчеты по основному договору лучше всего проводить безналичным способом (безотзывной покрытый аккредитив, ст. 869 ГК РФ). Расчеты по договору купли-продажи неотделимых улучшений провести через банковскую ячейку.
Также необходимо правильно оформить договоры, чтобы они были взаимосвязанными.
4. Вообще договор купли-продажи неотделимых улучшений земельного участка признается действительным при такой сделки? Ведь основной договор на 2 млн будет удостоверяться нотариусом и в нем указывается, что участок без каких-либо строений и сооружений.
Елена
Все зависит от того, как и с кем прошла сделка. Повторюсь ситуации разные. Если есть сомнения в корректности оформления документов, лучше всего обратиться к специалисту.
Относительно указания того, что на участке нет объектов недвижимости — это не совсем корректно. Лучше данную фразу убрать, либо перед продажей сперва оформить дом, и потом корректным образом продать дом и землю.
В случае признания сделки недействительной покупатель лишается права собственности на участок?
2. «На мой взгляд, это не корректно. Правильнее его было бы поставить на учет, а потом продать.»
Безусловно, все строения и сооружения, включая фундамент, должны быть поставлены на учет, но в рассматриваем случае исходим из того, как есть — продавец не собирается ставить дом на учет, а нотариус фиксировать в основном договоре незарегистрированные строения. Поэтому возникает вопрос заключения договора купли-продажи неотделимых улучшений с садовым домом. Суды не признают садовые дома неотделимыми улучшениями?
3. В приведенном Вами примере не увидела признания или непризнания покупателя добросовестным и правовые последствия этого. В вышеописанном мной примере в случае банкротства продавца или оспаривании сделки 3-ми лицами есть ли основания признания покупателя недобросовестным?
4. «Все зависит от того, как и с кем прошла сделка. Повторюсь ситуации разные. Если есть сомнения в корректности оформления документов, лучше всего обратиться к специалисту.
Относительно указания того, что на участке нет объектов недвижимости — это не совсем корректно. Лучше данную фразу убрать, либо перед продажей сперва оформить дом, и потом корректным образом продать дом и землю.»
Фразу про гарантию продавца, что на участке отсутствуют строения и сооружения, нотариус убирать отказывается, ссылаясь на ст35 ЗК. И насколько я понимаю это обычная практика. Ровно поэтому интересует позиция судов относительно признания таких договоров действительными в совокупности с основным договором? Естественно, в договоре неотделимых улучшений будет отсылка на основной договор и сам земельный участок.
Тут может быть несколько вариантов. Либо возврат сторон первоначальное положение (ч.2 ст. 167), либо довзыскания с Покупателя денежных средств до рыночной стоимости объекта Пример из судебной практики: дело А56-107943/2018/сд.3, ссылка на дело https://kad.arbitr.ru/Document...).
В отношении земли есть позиция, что, поскольку земельный участок — это природный объект, его улучшением можно признать лишь мероприятия, которые приводят к улучшению его полезных свойств (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2018 N Ф07-6962/2018).
Судебной практики по признанию отдельного объекта недвижимости (в Вашем случае садового дома) именно в качестве неотделимых улучшений земельного участка, я не находил.
Для ответа на данный вопрос необходимо проанализировать схему сделку, а также документы по ней. Это возможно в рамках отдельной платной услуги в чате.
Если говорить в общих чертах, то необходимо учитывать следующее:
В силу п. 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
— Добросовестность опровергается, когда установлено, что фактически владеет и пользуется имуществом не Покупатель, а Продавец или лицо, подконтрольноеему. Направленность сделки на то, чтобы вывести имущество из-под взыскания и не допустить обращение взыскания кредиторов, также не свидетельствует о добросовестности покупателя, если тот мог знать о банкротстве Продавца (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС14-5473 по делу N А41-268/14 (Определением ВС РФ от 15.06.2015 N 171-ПЭК15).
— Судебная практика, в частности, признает, что невозможно истребовать имущество от добросовестного покупателя, если, приобретая недвижимое имущество по сделке купли-продажи, он убедился, что право собственности на отчуждаемое имущество было зарегистрировано за продавцом в установленном законом порядке. Кроме того, при отчуждении имущества регистрации ограничений в виде запретов; не установлено родственных или иных связей между сторонами оспариваемой сделки; факт оплаты и передачи имущества подтвержден соответствующими финансовыми документами и актом приема-передачи истребуемого имущества, а довод истца о явном несоответствии цены продаваемого имущества рыночным ценам не подтвержден (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2019 N 09АП-47287/2019, 09АП-47288/2019, 09АП-47289/2019 по делу N А40-50939/2017 (Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.12.2019 N Ф05-12536/2018 по делу N А40-50939/2017).