Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Собственник недвижимости взял займ у физического лица для погашения своей ипотеки
Добрый день! Мой вопрос по поводу ипотечной сделки с недвижимостью, а именно покпука квартиры. Собственник недвижимости взял займ у физического лица для погашения своей ипотеки. И теперь предполагается продажа этой квартиры мне, при этом собственник просит разделить сумму первоначального взноса на две части, положим одну часть в банковскю ячейку на его имя, и вторую часть на имя человека у которого он взял займ. Я бы хотел узнать какие риски есть для меня в оспаривании сделки со стороны продавца, к примеру если он заявит что ДС им не были получены.
Добрый день!
Если в договоре купли-продажи будет прописаны данные условия по порядку расчета путем использования двух банковских ячеек, через которые передается первоначальный взнос, то никаких негативных последствий для Вас не наступит, т.к. исполнение обязательства третьему лицу, на которое укажет продавец, считается надлежащим исполнением обязательств.
Так, согласно ст. 312 Гражданского Кодекса РФ:
1. Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
Кроме того, Вы вправе потребовать от продавца предоставления расписки в том, что с его согласия первоначальный взнос им получен в полном объеме способом, указанным в договоре (через две ячейки, открытые на его имя и имя уполномоченного им лица на получение 1/2 взноса), и претензий к Вам он не имеет.
Я бы хотел узнать какие риски есть для меня в оспаривании сделки со стороны продавца, к примеру если он заявит что ДС им не были получены.
Артем
Артем, добрый день! Оплата за товар в пользу третьего лица не являющегося стороной сделки по указанию продавца товара считается надлежащим исполнением покупателем своих обязательств перед продавцом. Если в договоре купли-продажи такой порядок оплаты будет прописан то это вполне законное условие с учетом принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ. Т.е. для Вас главное чтобы такой порядок оплаты был непосредственно закреплен в договоре, а не просто озвучен продавцом или прописан вне договора (например в переписке с продавцом).
Здравствуйте, Артем.
Я бы хотел узнать какие риски есть для меня в оспаривании сделки со стороны продавца, к примеру если он заявит что ДС им не были получены.
А зачем вообще использовать такой архаичный способ расчёта, как банковские ячейки?
Их начали использовать в нашей стране, когда о других способах люди просто не знали, и услуги банков не были широко представлены.
Сейчас для оплаты можно использовать аккредитив, эскроу, номинальный счёт.
Статья 867 ГК РФ Общие положения о расчетах по аккредитиву
1.При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
Звучит, может быть сложно — но на самом деле, это очень удобные и простые способы расчёта, обеспечивающие интересы обеих сторон.
.и вторую часть на имя человека у которого он взял займ.
И по правде говоря, пока не вижу смысла открывать ячейку на имя третьего лица. Передавайте деньги продавцу, а он уже пусть передаёт их своему займодавцу.
И теперь предполагается продажа этой квартиры мне
А Вы тоже будете приобретать квартиру с использованием ипотечных средств?
Если да — то нужно обсудить этот вариант с представителем банка, ведущим Вашу сделку — не уверен, что они одобрят такой способ расчёта с открытием ячейки на третье лицо.
Аккредитив тоже рассматриваю для использования, по правде говоря не вижу существенной разницы с банковской ячейкой в принципе работы.Артем
Смотря какие условия будут по договору на ячейку — например, будет ли опись, ответственное хранение, проверка подлинности закладываемых купюр и др.
Если полный комплекс для безопасности заказать — то это будет дороже аккредитива.
Если же по стандартному пути пойти, как часто обычную ячейку арендуют без доп.услуг — по факту в ячейке никаких денег может уже не оказаться.
Определение Московского городского суда от 30.05.2019 N 4г-6640/2019
Банк несет ответственность за ненадлежащее исполнение обязанностей по охране хранилища, в котором находятся индивидуальные сейфы, однако не несет ответственности за охрану содержимого сейфа. При этом истцом не представлено доказательств факта нахождения в сейфовой ячейке денежных средств в размере 35 900 000 руб.
Между тем, поскольку сторонами был заключен договор о предоставлении индивидуального банковского сейфа без ответственности банка за содержимое сейфа, в случае возникновения в суде спора, вызванного утратой или повреждением ценностей, доказывание факта нахождения в сейфе указанных в иске клиента ценностей возлагается на клиента.
Доказательств ненадлежащего исполнения банком своих обязательств по заключенному договору аренды индивидуального банковского сейфа, в ходе рассмотрения дела суду представлено не было.
Главное, укажите такой порядок расчетов в договоре купли-продажи, и в этом случае никаких рисков при таком расчете не будет.