Здравствуйте!
Покупаем квартиру у человека, которая перешла по дарственной к нему. Срок владения 6 лет, один взрослый собственник.
Это вторичка, много рисков.
Какие документы запросить у собственника в данной ситуации?
Если сделка через нотариуса, это гарантия чистоты или можно через мфц всё провести?
Спасибо.
Какие документы запросить у собственника в данной ситуации? Если сделка через нотариуса, это гарантия чистоты или можно через мфц всё провести? Спасибо.
Виктор, добрый день! Нотариальное оформление сделки не будет являться полной гарантией ее частоты. Это не исключает, например, оспаривание сделки дарителем по основаниям, предусмотренным ст. 578 ГК РФ. Также не исключает оспаривание по ст. 177 ГК РФ самим продавцом.
Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Нотариальное оформление несколько снижает риски, но формально не лишает продавца или иное заинтересованное лицо сделку оспаривать. Что касается документов — ну выписку лучше брать самим, +посмотреть по документам не было ли незаконной перепланировки + не состоит ли продавец на учете в ПНД
Здравствуйте
Какие документы запросить у собственника в данной ситуации?Виктор
самое главное — выписку из егрн- на обьект и посмотреть- продавец ли является собственником, нет ли там каких то ограничений, залогов.
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
А так то как раз при таких данных
дарственной к нему. Срок владения 6 лет, один взрослый собственник.Виктор
никаких особых рисков нет, срок владения большой, собственник 1.
Тут вопрос больше составления дкп и порядка оплаты- лучше платить через аккредитив после перехода права собственности на вас. Ну или безналичным переводом, но тоже после регистрации права в росреестре.
Раз собственник 1- можно через мфц подать на регистрацию, это бесплатно, в отличие от нотариуса- но тогда срок регистрации- около 2 недель, через нотариуса- 3 рабочих дня. При этом нотариальная форма сделки- немного только риски снижает- пойти в суд потом сторона сможет все равно, если цель что то оспорить и т.д.
Какие документы запросить у собственника в данной ситуации?Виктор
Виктор!
Начините с выписки из ЕГРН. В ней вы увидите есть ли обременения, залоги или аресты на квартире.
Далее нужно проверить сайт ССП. Имеются ли у Продавца долги и когда они возникли.
Так же проверьте не банкротиться ли Продавец. Это сайт АС.
Далее нужно запросить техпаспорт на квартиру, на предмет неузаконенных перепланировок и сравнить техпаспорт и саму квартиру, т.е. осмотреть ее обязательно.
Если Продавец в браке, то желательно запросить согласие супруга на продажу. Хотя квартира получена по договору дарения, но может быть впоследствии спор между супругами о том, что другой вложил в квартиру деньги, которые увеличили ее стоимость, а это уже путь к признанию единоличного имущества общим имуществом
Если сделка через нотариуса, это гарантия чистоты или можно через мфц всё провестиВиктор
Это не стопроцентная гарантия
Так же стоит изучить договор дарения. Нет ли в договоре дарения указания на то, что в квартире зарегистрирован и проживает на основании бессрочного права пользования какой-либо гражданин. В этом случае такой гражданин является обременением квартиры и в случае не указания данного лица в договоре купли-продажи, ваш договор может быть признан недействительной сделкой.
Виктор, здравствуйте!
Если документом основанием является договор дарения надо учитывать следующие риски:
-риск банкротства дарителя
-кто подарил и кому (например, иногда супруг чтобы скрыть имущество от второго супруга принимает в дар квартиру от не члена семьи или близкого родственника, такой договор может быть оспорен вторым супругом)
Надо проверять предыдущего собственника и нынешнего на банкротство, долги у судебных приставов, долги по налогам. Проверить являются ли ИП или учредителями компаний. Если да-то смотреть финансовую ситуацию всех фирм, потому что есть еще субсидиарная ответственность учредителей по долгам фирмы.
Проверить у всех паспорта на действительность на сайте МВД.
Соблюсти алиби добросоветсного приобретателя: заказать самим выписку ЕГРН на квартиру, расчеты через аккредитив, полная стоимость в договоре, справки ПНД/НД от продавца, сведения из бюро кредитных историй от продавца.
Что проверяет нотариус:
-стороны сделки по списку экстремистов
-сведения из ЕГРН
-не лишен ли собственник дееспособности в судебном порядке
Нотариус не удостоверяет сделкоспособность сторон сделки, поверхностно проверяет объект; нотариус со слов записывает заверения об обстоятельствах, но не гарантирует их подлинность.
Любую сделку можно оспорить при наличии на то веских оснований, ваша задача при покупке проявить должную осмотрительность и минимизировать риски.
С уважением, Алсу Нафисовна.
Здравствуйте, Виктор!
Сделка у нотариуса это не гарантия чистоты. Нотариус может проверить правильность оформления всех документов, совпадение (по буквам ) имени собственника, данных на квартиру и т.п. Нотариус формально проверяет правоспособность. Тоже самое должен делать госрегистратор. То есть тот случай когда госрегистрация обязательна. Участие нотариуса по желанию сторон.
Вам необходимо проверить:
Долги за коммуналку особенно взносы за капитальный ремонт. Переход остальных долгов к новому собственнику законом не предусмотрен, а вот долги за кап. ремонт достаются новому собственнику.
Проверить не начато ли банкротство этого лица.
Нет ли исполнительных производств собственника, нет ли арестов и залогов на квартиру.
Самостоятельно закажите выписку из ЕГРН на квартиру. Изучите договор дарения квартиры. Кто ему подарил жив ли даритель, если жив не ухудшилось ли очень существенно его материальное положение.
Если очень ухудшилось он может требовать отмены дарения.
Рекомендую рассмотреть страхование титула по сделке. То есть такое страхование при котором если сделку признают недействительной в течение трех лет, страховая возместит вам убытки. Такое страхование практикуют банки при ипотеке.
Проверить надо также дееспособность продавца, справка от психиатра и нарколога.
Если продавец в браке — берите нотариальное согласие супруги на эту сделку- это вам лишний риск снимет по оспариванию как раз. Неважно нотариальная сделка или нет. Правда квартира подаренная, не нажита в браке (вряд ли дарение между супругами) — поэтому это не строго обязательно, но не повредит.
Проверьте -кто зарегистрирован в квартире- в идеале на момент подачи документов на регистрацию- все должны оттуда быть выписаны уже, вкл. продавца. Это можно в договоре прописать. Квартиру тоже осмотреть стоить самим — в акте указывается ее состояние на момент передачи, в том числе по коммуникациям. В дкп советую указать, что никаких незаконных перепланировок сделано не было, никаких обременений или прав третьих лиц- тоже нет.