В 2013 году купили участок, в 2015 зарегистрировали недострой, в 2021 достроили дом и ввели в эксплуатацию. В 2021 продали за 3400000.
ВОПРОС! Какою сумму налога заплатит продавец при подаче 3НДФЛ?
Здравствуйте!
В договоре раздельно цену участка и дома писали?
Какая кадастровая стоимость дома?
Добрый день.
Вы не являетесь плательщиками НДФЛ при продаже дома. Так как в ЕГРП дом зарегистрирован в 2015 году.
Доходы от продажи жилого дома не облагаются НДФЛ и не декларируются, если дом приобретен до 01.01.2016. Доходы от продажи жилого дома, приобретенного после 01.01.2016, не облагаются НДФЛ, если дом принадлежал физлицу не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 2, 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
По общему правилу указанный срок составляет пять лет. Он может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
Минимальный предельный срок владения жилым домом составляет три года, если соблюдено одно из приведенных ниже условий, при этом второе применяется с 01.01.2020 (п. 3 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 1, ч. 2 ст. 4 Закона от 26.07.2019 N 210-ФЗ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ):
1) право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; в результате приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
2) на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в отношении жилого дома у налогоплательщика нет в собственности иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При соблюдении указанных положений трехлетний срок распространяется и на земельный участок, на котором расположен жилой дом, и на расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения — при продаже недвижимого имущества.
По общему правилу срок нахождения жилого дома в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилой дом (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. п. 2, 3 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Так как это был недострой, срок владения будет считаться с даты регистрации права собственности на жилой дом (то есть после его достройки).
Кадастровая стоимоть дома 3774758,72
При такой кадастровой стоимости у вас цена дома в договоре оказалась ниже 70% кадастровой стоимости (менее 2.642.330 руб). А это означает, что при подсчете налога будут ориентироваться на 70%, то есть налог может составить 2.642.330*13%=343.502.
Чтобы уменьшить налог, вы можете заявить при подаче налоговой декларации имущественный налоговый вычет, то есть налог будут считать только с суммы сверх 1 млн. руб. (2.642.330 — 1.000.000)*13% = 213.502 руб.
Если есть документы, подтверждающие расходы на строительство, можете зачесть в налоговой декларации эти расходы и заплатить налог с разницы — так может быть выгоднее, чем заявлять налоговый вычет.
По земле налог не платится, в декларации этот доход тоже можно не указывать.