Кто обязан восстановить сгнивший и обвалившийся по износу (дом 1880 года постройки) кусок межэтажного перекрытия в коммунальной квартире в доме - объекте культурного наследия

Добрый день.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник несёт бремя содержания своей собственности.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации межэтажные перекрытия относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, оплачивать работы по восстановлению межэтажных перекрытий должны собственники помещений в этом доме.

Работы по ремонту объекта культурного наследия могут проводиться специализированными организациями по согласованию с комитетом по охране ОКН.

Поскольку при ответе на данный платный вопрос в предыдущих ответах не были приведены определенные нормы права, подлежащие применению в данной спорной ситуации, считаю необходимым дополнить ответы коллеги.

Да, согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, межэтажные перекрытия относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирном доме.

Однако, как показывает практика, тут больше будет спор относительно того, будут ли работы по восстановлению межэтажных перекрытий относиться к текущему ремонту или к капитальному ремонту, и, соответственно, за счет каких средств должны будут проводиться такие работы и кем (УК, Фонд капитального ремонта).

Статьей 166 Жилищного кодекса РФ предусмотрен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, в который не входит ремонт межэтажных перекрытий.

Если речь идёт о Москве, то утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 N 833-ПП перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, также не включает в себя проведение ремонта межэтажных перекрытий, несмотря на то, что они являются одними из основных несущих конструкций многоквартирного дома.

В силу ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 1.1 статьи 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества.

В соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Как указано в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №6464/10 от 29.09.2010 года разъяснено, что исходя из толкования статьи 162 ЖК РФ, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления МКД в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

При этом Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

Частью 1.2 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Такой минимальный перечень утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Согласно пункту 4 раздела I указанного Минимального перечня, работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов, включают в себя следующие виды работ:

• выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний;
• выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит;
• выявление наличия, характера и величины трещин, смещения плит одной относительно другой по высоте, отслоения выравнивающего слоя в заделке швов, следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из сборного железобетонного настила;
• выявление наличия, характера и величины трещин в сводах, изменений состояния кладки, коррозии балок в домах с перекрытиями из кирпичных сводов;
• выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;
• проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);
• при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила № 491), предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 указанных Правил № 491 установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за № 5176, опубликованы в «Российской газете» от 23.10.2003 № 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

В соответствии с пунктом 4.3.1 Правил № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать:

• устойчивость, теплоустойчивость, отсутствие прогибов и колебаний, трещин;
• исправное состояние перекрытий, звукоизоляцию;
• устранение повреждений перекрытий, не допуская их дальнейшего развития;
• восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов.

В силу п. 4.6.1.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в том числе, и выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

Согласно ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. 

Таким образом, как следует из приведенных выше норм права, именно управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, включая межэтажные перекрытия, проводить периодические технические осмотры перекрытий, выполнять работы по их восстановлению.

Работы по восстановлению целостности межэтажных перекрытий не входят в установленный ч. 1 ст. 161 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта.

Региональные программы капитального ремонта также, как правило (во всяком случае, в Москве), не включают в себя работы по восстановлению целостности межэтажных перекрытий.

Таким образом, восстановление целостности межэтажных перекрытий не относится к видам работ, которые являются капитальным ремонтом.

Это подтверждается и судебной практикой. К такому выводу, в частности, пришел суд в Постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 N 21АП-394/2017 по делу N А84-3790/2016.

При должном исполнении своих обязанностей по надлежащему содержанию межэтажных перекрытий, их периодическому техническому осмотру и текущему ремонту управляющая компания может и должна была предвидеть и предотвращать разрушение перекрытия, их аварийное состояние.

Поэтому если управляющая компания такие осмотры и текущий ремонт перекрытий не проводит на протяжении длительного времени (что, как показывает практика, зачастую и происходит), то полагаю, что требования о восстановлении межэтажных перекрытий следует предъявлять именно к управляющей компании.