Добрый день! В соответствии со ст 615 ГК РФ
к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Арендатор при согласии собственника (арендодателя) вправе сдать в субаренду помещение или его часть. Перед собственником помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.
ст 607 ГК РФ
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Если вы хотите сделать все по закону, чтобы не было риска на случай, если часть помещения, переданная в субаренду, не будет образована в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 года, субарендатор откажется оплачивать и договор посчитают незаключенным. То лучше всего образовать часть помещения, поставить по тех плану на ГКН и сдать по договору аренды с регистрацией права в ЕГРН. На самом деле это не долго и не так дорого, потому что не нужна съемка объекта, то есть не исчисляются координаты контура объекта, потому что это помещение. К тех плану сразу прикладывается договор субаренды и одновременно образовывается помещение и регистрируется право субаренды на него.
В договоре надо прописать обязательно, чем именно займётся субарендатор. Могут быть разные условия, иногда даже субаренда предоставляется в определенные дни в течение такого-то срока. Но вам требуется постоянное присутствие субарендатора на территории кафе. Поэтому лучше всего без лишних рисков сдать часть помещения, образовать эту часть и заключить договор субаренды с регистрацией права.
Но на практике заключаются договоры субаренды на срок менее года, без постановки помещения на ГКУ, просто на плане к договору субаренды прикладывают чертеж (план помещения), описывают подробно помещение и если субарендатор исполняет обязанности по оплате, то условия субаренды об объекте должны быть согласованными.
Да, вам надо добавить коды ОКВЭД 68.2 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом и можно 68.3 Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности" (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст))
по документам бывает что и регистрируют на одну и ту же площадь два предприятия и фактически эти два предприятия там существуют, но если вы сдали в субаренду по документам, и субарендатор не захочет делить с вами помещение, то да вы его фактически можете лишиться.