Здравствуйте хотим купить дом, заказала выписку из Росреестра, показало, что один этаж, хотя дом двухэтажный

Здравствуйте, Оксана.

Сначала нужно запросить у продавца документы, на основании  которых строился дом и  вносились сведения в реестр недвижимости, — разрешение на строительство, уведомление о согласовании строительства или технический план, если дом оформлялся по «дачной амнистии».

Если в разрешении или уведомлении указана этажность 1, то значит  надстройка второго этажа проведена без разрешения или согласования, это делает дом самовольной постройкой, ст.222 Гражданского кодекса РФ:

Самовольной постройкой является здание… созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений ... 

Продавец  не вправе продавать такой дом, пока не узаконит второй этаж:

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Соответственно, при покупке такого дома Вы можете столкнуться с необходимостью  легализовывать второй этаж, если разрешительная документация на дом предусматривает только одноэтажное строение. Это потребует время, деньги, возможно, придется обращаться в суд. 

Точный ответ можно дать Вам только после того, как Вы уточните всю информацию по дому у продавца.

С уважением, Роман.

Здравствуйте Оксана!

Если ЕГРН показывает на одноэтажный дом. значит второй этаж или мансарду продавец сделал самостоятельно без узаконивания реконструкции, Реконструкция это, как указано в п.14 ст.1 Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе Градостроительного кодекса РФ

перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов

 Владелец дома перед продажей должен произведенную реконструкцию узаконить, т.е.получить разрешение в Администрации муниципального образования, собрать и представить перечень документов, указанные в ст. 51 Разрешение на строительство ГрК РФ., пригласить кадастрового инженера для изготовления технического и кадастрового планов. Затем   готовые документы направить в Росреестр и зарегистрировать право на реконструированный объект.

И только после этого Вы сможете без последствий для себя подписать договор купли-продажи недвижимости на основании ст.549. Договор продажи недвижимости ГК РФ

Добрый день, Оксана!

Росреестр разъяснил письмом от 12 мая 2020 г. № 4200-АБ/20 «О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства», что в ЕГРН учитываются сведения обо всех этажах – и подземных, и надземных, причем в техплане будет указано только общее количество этажей и количество подземных этажей;

при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра;
при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.

Что нам в этом случае делать ?

Оксана

Два пути. Первый. Попросить узаконить, то есть внести изменения в сведения ЕГРН.

Второй. Купить и самим это выполнить по «дачной амнистии».

Конечно, посмотреть, что в тех плане или паспорте БТИ.

Здравствуйте.

Хочу добавить, на данный момент, реконструкцию жилого дома можно узаконить и без суда, для этого достаточно заказать технический план на дом у кадастрового инженера. Однако, земельный участок под жилым домом должен быть отмежеван и назначение участка должно быть: ИЖС, ЛПХ или садоводство.

В соответствии с частью 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости», до 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. При этом не требуется наличия уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. 

На данный момент, Росреестр вносит изменения в такие объекты только на основании технического плана и хорошего заключения кадастрового инженера.

Пусть Ваш продавец внесет изменение в объект на основании технического плана.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна