Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как от него отказать и сделать его общим?
Добрый день! Есть подвал в многоквартирном доме, который находится в собственности. Хочу разделить его на ячейки и продать соседям. Вопрос как согласовать его разделение на ячейки? (Чтобы каждая стала самостоятельным объектом недвижимости)
Второй вопрос проход к этим ячейкам останется у меня в собственности? Как от него отказать и сделать его общим?
Вновь образованные помещения должны иметь необходимые признаки обособленности и изолированности. Отсутствие последних двух признаков признается законным основанием для того, чтобы приостановить и/или запретить действия, имеющие отношение к регистрации (п. 34 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ).
Процедура раздела помещения имеет несколько важных особенностей:
решение о проведении раздела может принимать только собственник, а в случае наличия нескольких правообладателей не обойтись без получения согласия каждого из них;
осуществление раздела происходит в ходе строительных работ, попадающих под понятие о перепланировке или реконструкции;
проведение перепланировки и реконструкции невозможно без предварительного согласования – его осуществление возможно только на основании проектной документации. Если встанет вопрос о реконструкции, понадобится получение разрешения на реконструкцию. Подробно о том, как оформить уведомление и получить разрешение на строительство или реконструкцию мы писали здесь prokadastr.com/kak-zaregistrirovat-dom/;
утверждаются итоги в акте строительных работ. После утверждения результаты фиксируются в техническом плане, оформляемом кадастровым инженером (он приступает к выполнению этой задачи только после того, как лично обследует вновь созданные помещения).
Далее
Кадастровый инженер запрашивает сведения ЕГРН, касающиеся здания, исходного помещения и смежных объектов;
Проводится обследование вновь созданных объектов в натуре (если инженер установит отступления от проектной документации, он обязан отразить эти факты в своем заключении);
Кадастровый инженер фиксирует местоположение новых помещений на поэтажном плане здания, а также их границы;
Описание характеристик и параметров каждого нового помещения происходит в текстовой и графической форме, а в технический план включаются схемы и чертежи.
Таким образом, по итогам раздела оформляются технические планы на каждое новое помещение
нужно обратиться в Росреестр с заявлением об одновременном кадастровом учете и государственной регистрации прав. К заявлению должен быть приложен технический план, который подготовил кадастровый инженер.
За каждое образуемое помещение оплачивается государственная пошлина. На сегодняшний момент, согласно действующему Налоговому Кодексу РФ, пошлина составляет: для физических лиц — 2 тысячи рублей, для юридических лиц — 22 тысячи рублей.
Возможные условия отказа:
несогласованные перепланировки;
помещения-дубли;
нарушение требования Закона о регистрации (218-ФЗ от 13.07.2015) об изолированности и обособленности помещений.
Здравствуйте, Александр.
Во первых, может выясниться, что Ваш подвал относится к общему имуществу многоквартирного дома, если в нем имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491
ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
В этом случае любой из собственников может подать иск о признании Вашего имущества общим имуществом МКД и признании Вашего права личной собственности на него отсутствующим.
При этом нужно учитывать следующую позицию правоприменения, согласно которой Ваш подвал может относиться к частной собственности.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «ОПри этом, до оспаривания Вашего права собственности на подвал Вы можете его разделить на помещения, сделав соответствующую перепланировку при необходимости с ее обязательным согласованием с органом местного самоуправления в порядке статей 25, 26 ЖК.
приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
http://www.supcourt.ru/stor_pd...
Сделаете новые тех.планы и зарегистрируете право собственности на помещения, которые можете отчуждать.
Можете также сделать отдельный тех.план на проход между ячейками и указывать в ДКП что при приобретении права на ячейку покупатель приобретает право общей долевой собственности на этот проход.
С уважением! Г.А. Кураев
По второму вопросу
В ЖК РФ говорится только об уменьшении общего имущества (ОИ), которое может быть уменьшено только с согласия всех собственников помещений МКД (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Соответственно, увеличение общего имущества также должно быть на основании такого решения, которое принимается на общем собрании собственников (ОСС). И если в статье 44 ЖК РФ конкретно не указано об этом в компетенции общего собрания, то в Правилах содержания многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. (далее — Правила 491) это предусмотрено.
Пунктом 1 Правил 491 предусмотрено, что состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления (ОМСУ) — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.
Коллега, откуда Вы опять берете свои выводы. Никто не говорит об увеличении состава общего имущества в вопросе.
Клиент явно хочет продать часть своего подвала соседям а не передать его в состав общего имущества многоквартирного дома. Им же он хочет отдать и проходы к этим так называемым ячейкам.