Какие здесь подводные камни для меня?

Добрый день! Вы можете предложить отцу сделать договор дарения доли, такой договор придется заверять у нотариуса (ст 42 218-ФЗ от 13.07.2015 года),  при этом в одном из пунктов указать, что отец имеет право проживать и быть зарегистрированным на данной жилой площади без ограничений (пожизненно), это и будет одним из ваших  условий договора. Как только квартира полностью окажется вашей, ни его супруга ни их совместный ребенок не смогут претендовать на нее, поскольку в случае если будет например наследство или завещание, то несовершеннолетним  положена обязательная доля в наследстве. То есть вам нужен именно переход права собственности на долю на вас, который вы зарегистрируете в ЕГРН. 

Также вы можете продать 3/4 доли в квартире, при этом надо будет соблюсти порядок, предусмотренный в ст 250 ГК РФ, а после если отец откажется покупать долю, можно продавать посторонним лицам. Как правило, когда хотят подстегнуть к такой продаже или покупке, действительно продают доли нескольким лица, которые превращают квартиру в коммунальную. 

Про договор пожизненного содержания с иждивением не буду подробно писать, можете прочитать свежую статью Росреестра https://rosreestr.gov.ru/site/... Не знаю , подойдет ли такой для отца. Как правило, договор ренты заключается с престарелыми, больными, социально незащищенными людьми. Может быть ваш отец таковым себя не считает и договор дарения о котором я говорила выше ему подойдет больше.

Здравствуйте, Арина.

Я хочу предложить ему договор права пожизненного проживания в этой квартире в обмен если он мне подарит свою 1/4 часть квартиры.

Арина

Замысел верный, только нужно учесть, что дарение — это безвозмездная сделка и какие-либо встречные представления по ней не допускаются. (см. п.1 ст.572 ГК РФ). В общем-то сделка дарения доли в обязательном порядке должна быть нотариально удостоверена и формулировки насчет обмена на право пожизненное проживание нотариус и не пропустит. По своей правовой природе -это должен быть  не в чистом виде договор дарения, а смешанный договор. Согласно п.3 ст.421 ГК РФ

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Как пример допустимости таких условий - Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 06.10.2020 N 88-14720/2020 по делу N 2-1753/2019

При составлении же завещания на Ваше имя, ребенок, отцом которого указан Ваш отец, будет обладать правом на обязательную долю в наследстве в соответствии со ст.1149 ГК РФ, данное право Вы сможете оспорить, учитывая недавние выводы и предписания законодателю Конституционного суда  в  его Постановлении  от 02.03.2021 N 4-П.

Договор ренты, договор пожизненного содержания не считаю удачными вариантами ввиду возможности их расторжения, относительно большого числа оснований для признания их недействительным.