Действительно ли это так и в каком нормативно — правовом акте об этом можно прочитать?

Question

Около 15 лет назад купил комнату в общаге, статус всех комнат в этом доме почему то — квартиры. С/у для этой комнаты находился в общем коридоре, примыкая к этой комнате. При осмотре и покупке мне наврали, что с/у предназначен только для этой комнаты и даже подделали чертеж из домовой книги, по которому в тогдашней Юстиции не возникло никаких вопросов. Все эти годы с/у пользовалась только наша комната, жильцы других комнат (квартир) претензий по этому поводу не предъявляли (в каждой из их комнат есть свой с/у); хотя как позже выяснилось имеют право на пользование с/у - ом, который я считал своим. Один юрист, помогавший мне по другому вопросу, как то сказал, что этот с/у мне можно оформить в собственность по сроку давности пользования. Действительно ли это так и в каком нормативно — правовом акте об этом можно прочитать?

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Денис! Надо смотреть в Ваших документах на приобретение этой комнаты (квартиры), какова площадь помещения, приобретенного по договору купли-продажи. В первую очередь это, конечно, указано в самом договоре купли-продажи. Если там указана площадь приобретенного помещения, равная непосредственно самой комнате, то санузел, соответственно, не входит в состав приобретенного Вами жилого помещения. Признать в таком случае право собственности на санузел в порядке приобретательной давности вряд ли получится, поскольку приобретение права собственности по этому основанию предполагает, в числе прочего, добросовестность владения имуществом как своим собственным (ст. 234 Гражданского кодекса РФ). То есть если бы Вы добросовестно заблуждались в том, что этот санузел в Вашей собственности вместе с комнатой, но это оказалось бы не так. В Вашем же случае Вы знали, или по меньшей мере должны были знать, о том, что санузел юридически Вам не принадлежит. Поэтому тут не будет признака добросовестного владения имуществом как своим собственным. То, что Вы фактически им владели, не порождает оснований для возникновения Вашего права собственности на этот санузел.

Роман Артемьев · Answer

Здравствуйте, Денис. Согласен с коллегой, приведу еще ряд обоснований. Согласно статье 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры . Статья 36 Жилищного кодекса РФ содержит норму аналогичного содержания о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещени я в данном доме. Таким образом, места общего пользования, в том числе вынесенные за пределы квартир санузлы, предназначены для всех жильцов. Места общего пользования передаче в личную собственность (приватизации) не подлежат, в том числе путем приобретательной давности. Согласно п.1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому исходя из приведенных норм, получить в личную собственность общий санузел проблематично. Возможно, стоит рассмотреть вариант, указанный в статье 36 ЖК РФ: 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Вам нужно подготовить проект реконструкции Вашей квартиры, предусматривающий включение спорного санузла в состав квартиры, затем согласовать это проект на общем собрании собственников. Думаю, только так есть какие-то шансы. С уважением, Роман.