При такой процедуре - это будет новый объект?
Задача: Оптимизация налогов НДФЛ при продаже земельного участка и объектов на нем.
Я владею землей и 3 объектами на ней.
Право собственности получено через наследство от 15 декабря 2014 года на 2/3 от всего имущества. Потом 15 августа 2018 года я выкупил оставшуюся 1/3, и стал единоличным владельцем всего имущества, что описано тут. На сколько понимаю, согласно нашему законодательству право собственности у меня сформировалось от момента вступления в наследство от 15 декабря 2014, и когда я докупал долю - это не изменилось.
Имущество имеет некоторые тонкости, из за которых я не могу точно посчитать сроки владения, чтобы платить или не платить НДФЛ 13%
О каком имуществе идет речь (Выписки приложены)
1 - Земельный участок 12 соток, кадастровый номер присвоен. Но есть пометка "Границы земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства"
2 - Гараж - Нежилое здание, кадастровый номер присвоен. Зарегистрировано. Построен 100%
3 - Баня - Нежилое здание, кадастровый номер присвоен. Зарегистрировано. Построен 100%
4 - Дом - по документам объект незавершенного строительства, готовность 8%, кадастровый номер присвоен.
Хочу продать данную недвижимость, но возникают вопросы:
1 - По участку, если я приглашу кадастрового инженера, они разметят участок по GPS, и я подам данные документы в МФЦ, будет ли это регистрацией нового участка, как происходит при межевании, когда ты вы разделяешь свой или присоединяешь новый? Я получу новый объект, или это просто будет уточнение информации по старому, и следовательно срок владения будет отсчитываться с момента вступления в наследство, а именно 15 декабря 2014 года
2 - Хочу перевести дом из незавершенного строительства в завершенный. При такой процедуре - это будет новый объект? Или это будет уточнение информации, кадастровый номер не изменится, а следовательно право собственности дата - так же не изменится, и будет отсчитываться с даты вступления в наследство.
И самый главный вопрос на основе всего, что описал выше: Как оптимизировать налоги максимально выгодным для меня способом, и при этом по максимальному зарегистрировать объекты, которые требуют этого (так как это позволяет легче продать недвижимость). Моя задача найти золотую середину, чтобы и не переплатить НДФЛ, и чтобы для покупателей мой объект стал более привлекателен с точки зрения документов.
- Кадастровый Дом_.jpg
По поводу дома. По документам 8% недострой, но по факту когда вступал в наследство он уже был практически достроен, и я доделывал небольшую косметику.
То есть подтвердить расходы я не могу, и могу претендовать только на вычеты.
Стоимость недвижимости достаточно высокая порядка 20млн рублей, поэтому вычеты сильно не помогут. Может быть можно как то продавать в договоре разны объекты по отдельности?
Например Землю + Баня + гараж — по максимальной ставке, так как для этих объектов не будет считаться налог, так как я владею больше 3 лет (согласно закону про наследство), а дом продавать по (0,7 * кадастровая) — и прийдется заплатить налог только с дома, сумма которая будет указана в договоре
Или так сделать нельзя?
Возможно есть другие варианты, исходя из той информации, что я дополнительно написал
Тут будет формальный подход — был объект ОНС по документам, стал новый объект — жилой дом.
цену в договоре Вы определяете по соглашению сторон, но вот налоговая база у Вас будет считаться с учетом ст. 214.10 НК РФ — либо от цены продажи либо, если она ниже 70% кадастровой стоимости — от 70% КС поэтому занижать цену с учетом этого правила не всегда имеет смысл. Ну и ограничение есть только по вычету ( до 1 млн.в налоговом периоде) но не по расходам, возможно расходы были у наследодателя если там стоимость порядка 20 млн. и если документально сможете их подтвердить то их можно будет учесть для уменьшения налоговой базы