Все ли риски оспаривания сделки сыном перекрывает его нотариальное согласие?

Question

Приобретаем квартиру. За всю историю было 2 собственника: текущий и предыдущий. Предыдущий собственник - это супруги, совместная собственность. Квартира принадлежала первым владельцам на основании приватизации (договор передачи от ноября 1992, свидетельство о собственности от января 1993 г), в выписке по истории перехода права собственность на первых владельцев отражена только апрелем 2008 года - датой продажи квартиры, до 2008 в выписке по истории перехода права вообще нет информации по приватизации, поэтому сопоставить факты нет возможности. Какие риски это влечет для покупателя? Может ли отсутствие информации по первым собственникам быть связано с давней датой приватизации? Как еще можно проверить факт их владения и исключить риски? Также у первых собственников - супругов есть сын, родился 18.07.1981. Согласно архивной выписке из домовой книги: - сын был прописан в квартире с 06.09.1997 (в этот же день был выдан паспорт сыну) по 08.04.1998 г., и в выписке нет инфо, был ли сын прописан в квартире с рождения до даты выдачи паспорта. Мы предполагаем, что сын мог быть прописан с рождения в квартире, так как есть нотариальное заявление сына от февраля 2008 (когда была продажа квартиры, и на этот момент он уже был совершеннолетним) о том, что сыну «известно о приватизации квартиры родителями, что он не был включен в число собственников про причине его несовершеннолетия. При это он подтверждает и дает согласие с итогами приватизации, оспаривать их не намерен. Действия своих родителей и органов регистрации и приватизации квартиры он одобряет». Какие здесь есть риски для нас при покупке квартиры? С одной стороны документами факт прописки сына не подтвержден, в то же время может быть просто отсутствие инфо в базе, где получали архивную выписку из домовой, и тогда получается, что приватизация была проведена с нарушениями прав сына - на тот момент несовершеннолетнего. Все ли риски оспаривания сделки сыном перекрывает его нотариальное согласие?

Сергей Николаев · Answer

Добрый день! Полагаю, что никаких рисков исходя из представленных Вами сведений при покупке квартиры не возникнет, поскольку имеется нотариально удостоверенное согласие сына собственников, который на момент приватизации был несовершеннолетним, о том, что ему известны итоги приватизации, и он их не оспаривает, и срок давности по защите его прав давным-давно истек, т.к. согласно ст. 181 Гражданского Кодекса РФ: 1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Даже если взять максимально возможный 10-летний срок с момента, когда ставший совершеннолетним сын узнал о приватизации, да ещё и последующей продаже квартиры в 2008 году, то он истек в 2018 году.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте, Жанна. Вы спрашиваете Может ли отсутствие информации по первым собственникам быть связано с давней датой приватизации? Именно с этим обстоятельством и связано отсутствие записей о правообладателях в ЕГРН до даты первой продажи квартиры в 2008 г. Дело в том, что единая система учета прав на недвижимое имущество появилась в РФ со вступлением в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это 31.01.1998 г., но в некоторых регионах она появилась и позже). При этом права собственности на недвижимость возникшие до вступления в силу указанного закона признавались даже при отсутствии внесения сведений об этих права реестр. Поэтому это обстоятельство Вас настораживать не должно. Что касается сына первых собственников, то каких-либо рисков я также не усматриваю. Учитывая, что он добровольно снялся с регистрационного учета на момент первой продажи квартиры право пользования жилым помещением он утратил. Оспорить сделку по приватизации в связи с нарушением его прав он также не сможет, поскольку с момента заключения и исполнения этой сделки прошли установленные сроки исковой давности. Даже если учитывать, что он по причине несовершеннолетнего возраста на момент заключения сделки не мог эффективно защитить свои права, то по достижению совершеннолетия в 1999 г. он никаких мер по оспариванию сделки так и не предпринял. Теперь восстановить сроки оспаривания сделки для него будет нереально.

Ольга Прохорова · Answer

Какие здесь есть риски для нас при покупке квартиры? Жанна Жанна! В данном случае никаких рисков в данной ситуации у вас при покупке квартиры нет, т… к. Действовавшая на момент приватизации квартиры редакция статьи 2 Закона РСФСР от 4 июля 1991года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» предусматривала, что Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РСФСР и республик в составе РСФСР. т.е. на момент приватизации Закон не обязывал родителей включать в приватизацию несовершеннолетних, поэтому ваша мысль о том, что приватизация была проведена с нарушениями прав сына Жанна не основана на законе. Сын по достижении совершеннолетия имел право обратиться в суд и оспорить данную сделку, но он этого не сделал. Со времени продажи квартиры прошли уже все сроки обжалования. К тому же сроки обжалования идут с момента заключения договора приватизации , Срок исковой давности по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки исчисляется не с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве, а с момента исполнения сделки, т.е. в рассматриваемом случае с января 1993 г. — регистрации спорной сделки.