Хотим продать квартиру свою с ребенком прописанным (3года) и купить квартиру сразу ( в течении календарного года) по больше

с доплатой квартиры в Москве с ребенком? Спасибо

Oleg Riabov

Олег, добрый день! Продажа имущества, в том числе недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ. Если в квартире есть доля ребенка или использовался маткапитал (соот. должна быть выделена доля ребенку) на продажу такого имущества требуется согласие органов опеки ( ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Вопросы налогообложения регулируются Налоговым кодексом, главой 23 в данном случае.

Здравствуйте, Олег.

Если ребенок собственником квартиры не является, то купля-продажа производится обычным порядком, согласие органа опеки и попечительства не требуется.

По налогообложению по договору мены, в т.ч про срок владения квартиры и его влияние на налогообложение, ответы есть в письме Минфина РФ  от 15.03.2021 N 03-04-05/18012:

Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 567 Гражданского кодекса по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Согласно пункту 2 статьи 567 Гражданского кодекса к договору мены применяются, соответственно, правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи указанной квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением.
Одновременно сообщаем, что Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 210-ФЗ) пункт 3 статьи 217.1 Кодекса дополнен подпунктом 4, на основании которого минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, в случае если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом на основании абзаца второго подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса в целях указанного подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 210-ФЗ положения подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса применяются с 1 января 2020 года.

Таким образом, если квартира находится в собственности налогоплательщика более трех лет и при ее продаже после 1 января 2020 года соблюдаются условия, установленные подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса, то полученный от продажи доход освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.

Если условия, установленные подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса, не соблюдаются, то доходы от продажи квартиры подлежат налогообложению в общем порядке.

Никакого особого «московского законодательства» в части регулирования ваших вопросов нет, действуют нормы федеральных законов — ГК РФ и НК РФ.

Каким актами и законами регулируется продажа + покупка или обмен с доплатой квартиры в Москве с ребенком ?

Oleg Riabov

В данном случае ребенок не является собственником, поэтому если вы единственный собственник, то заключаете обычный договор купли-продажи квартиры и продаете. При этом нужно учесть, если квартира приобретена в браке, то понадобится согласие нотариальное жены на продажу квартиры.

Право пользования квартирой  ребенка, т.к. он не собственник на продажу квартиры не влияют. 

Если квартира в долевой собственности с супругой, то нотариус так же не требуется (ст. 42 ФЗ-218). С супругой и Покупателем составляете обычный договор купли-продажи и обращаетесь в Росреестр за регистрацией перехода права собственности.

По налогам вам уже пояснили мои коллеги