Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
И нужно ли нотариально заверять договор купли-продажи доли имущества?
У трех физических лиц в общей долевой собственности находится коммерческая недвижимость (33%/33%/34%). Данный объект недвижимости находится в залоге у юридического лица. Один из собственником решил продать свою часть. Нотариус у нас в городе говорит что нужно нотариально заверенное согласие залогодержателя (юр.лица) на отчуждение доли имущества. Нотариус в городе залогодержателя (Казань) говорит что их нотариусы не свидетельствует такие документы. Кто прав? И нужно ли нотариально заверять договор купли-продажи доли имущества? (Покупатель будет также физическое лицо). Спасибо
Добрый день!
Сделки по отчуждению долей в общем имуществе подлежат обязательному нотариальному удостоверению на основании ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Поэтому если Вы не удостоверите такую сделку у нотариуса, Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности от покупателя продавцу.
Здравствуйте Наталья!
В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статья 250 ГК РФ определяет, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. При этм продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В случае если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Наталья! Собственник доли в общем имуществе может продать свою долю. Но В Вашем случае, доля находится в залоге, то есть под обременением.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель (собственник доли) вправе отчуждать предмет залогадругому лицу только с согласия залогодержателя, если иное не установлено законом, договором или не вытекает из существа залога.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что сделка залогодателя (собственника доли) по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предусмотрено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно — предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом и об обращении взыскания на предмет залога. Поэтому, отчуждение предмета залога (без согласия залогодержателя) — не является основанием для признания договора недействительным, поскольку в указанном случае законом прямо предусмотрены иные последствия.
Наталья! В договоре купли-продажи доли обязательно нужно предусмотреть нижеследующие пункты, которые обезопасят Вас от конфликтных правовых ситуациях:
- Имущество обременено залогом на основании Договора залога от (указать дату номер договора), заключенного с (наименование или Ф.И.О.), в соответствии с которым срок действия истекает (указать дату).
— Договор залога заключен в обеспечение исполнения Продавцом обязательств по ______________ договору (вариант: Договору займа) от (указать дату), заключенному с (наименование или Ф.И.О.), по которому (указать предмет).
Согласие залогодержателя Имущества ___________________________ (наименование или Ф.И.О.) на заключение настоящего Договора получено в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации (Приложение N к настоящему Договору).
Нотариальное удостоверение сделки обязательно.
Наталья! Если Вам необходимо составить какие либо документы, дать дополнительные разъяснения обращайтесь ко мне в чате.
С уважением.
Согласно ст. 346 Гражданского Кодекса РФ:
Поскольку залог недвижимого имущества регистрируется в ЕГРН в виде обременения, то вполне логично, что нотариус при удостоверении сделки требует нотариально удостоверенное согласие залогодержателя на отчуждение доли в имуществе, которое является залоговым.
А вот нотариус по месту нахождения залогодержателя не вправе отказывать в удостоверении заявления о согласии на отчуждение доли в общем имуществе, если заявитель - должностного лица, уполномоченного давать такое согласие на сделку, обратился с заявлением об удостоверении его подписи .