Добрый день, Наталья! Исходя из данных, которые вы предоставили, земельный участок с кадастровым номером 50:09:0040213:497, предоставлен в 2013 года на 10 лет по постановлению, до вступления в силу поправок в ЗК РФ 2015 года, для рекреации на землях особо охраняемых территорий. Права на участок в настоящий момент в ЕГРН не зарегистрированы. Объектов недвижимости нет. Переуступка прав аренды возможна, так как не было аукциона и запрета нет.
В силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. В договоре запрета на замену стороны не увидела.
Но для начала надо будет зарегистрировать права в ЕГРН самому арендатору.
На участок с к н. 50:09:0040312:604 права зарегистрированы в 2012 году, назначение для рекреационных целей (строительство базы отдыха), категория земли: Земли особо охраняемых территорий и объектов.
Такой участок надо проверить на возможно уступки прав, но скорее всего те же обстоятельства будут.
Что касается гарантии продления договора аренды. Что могу сказать. Во-первых, ст 39.8 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Оданко ст 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи когда можно получить участок без торгов в аренду, к примеру, когда на участке расположены объекты недвижимости и т.д. Вам надо изучить эту статью и посмотреть какие именно случае вам могут подойти. Только сразу скажу, что будет не продление договора аренды, а заключение договора на новый срок. С 2015 года возможно только так.
Чта касается строительства объекта, вроде бы участок предоставлен для строительства базы, но учитывая водоохранную зону и категорию земли, не исключено что строительство кап объектов может быть ограничено. попросите продавца предоставить вам ГПЗУ (ст 573 ГрК РФ), если можно возвести кап объект, это и есть та гарантия которая вам нужна. Но Объект должен соответствовать площади участка. то есть не должен быть слишком мал, иначе такую площадь могут не предоставить заново.
В общем, чтобы договор заключили заново без торгов надо чтобы ваш случай подпадал бы под случаи указанные в ч 2 ст 39.6 ЗК РФ.
Всего хорошего!
Договор аренды должен быть с отметкой о его государственной регистрации во первых. 14.11.2023 г. срок аренды закончится, поэтому арендатор участка, даже если переуступит участок прекратит пользоваться им. На основании пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.