Переуступка прав аренды земельного участка

Добрый день, Наталья!

Исходя из договора аренды аренда заканчивается 14.11.2023 г… Других документов, подтверждающих, что участок останется в пользовании арендатора Вы не предоставили.

Кроме это, согласно сведениям с портала Росреестра на участки не зарегистрировано никаких прав, так же нет данных об их аренде.

Вместе с тем договора аренды подлежат регистрации в ЕГРН и считаются заключенными с момента регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).

Поэтому документы на участки вызывают сомнения, без сведений в ЕГРН об их владельце не стоит заключать какие-либо сделки.

Здравствуйте, Наталья.

Первый скрин на один участок (50:09:0040312:604) право на который зарегистрировано № 50-50-99/054/2012-175  от 08.08.2012  (Аренда (в том числе, субаренда)), а все документы на другой (50:09:0040213:497), на который права не зарегистрированы.

Вас какой интересует? Лучше всего заказать свежую выписку из ЕГРН здесь или через личный кабинет. 

На участке есть объекты капитального строительства (ОКС) или неоконченные строительством (ОНС) право на которые зарегистрированы? Если есть ОКС, то проблем с пролонгацией не будет. Если есть ОНС, то можете продлить один раз на 3 года на основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

В остальных случаях в силу п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов никак новый арендатор, которому будут переданы права и обязанности по договору не продлит аренду. Подробней про это можно прочитать здесь.

Добрый день, Наталья! Исходя из данных, которые вы предоставили, земельный участок с кадастровым номером  50:09:0040213:497, предоставлен в 2013 года на 10 лет по постановлению, до вступления в силу поправок в ЗК РФ 2015 года, для рекреации на землях особо охраняемых территорий.  Права на участок в настоящий момент в ЕГРН не зарегистрированы. Объектов недвижимости нет. Переуступка прав аренды возможна, так как не было аукциона  и запрета нет. 

В силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.  В договоре запрета на замену стороны не увидела. 

Но для начала надо будет зарегистрировать права в ЕГРН самому арендатору. 

На участок с к н. 50:09:0040312:604 права зарегистрированы в 2012 году, назначение для рекреационных целей (строительство базы отдыха), категория земли: Земли особо охраняемых территорий и объектов. 

Такой участок надо проверить на возможно уступки прав, но скорее всего те же обстоятельства будут. 

Что касается гарантии продления договора аренды. Что могу сказать. Во-первых, ст 39.8 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Оданко ст 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи когда можно получить участок без торгов в аренду, к примеру, когда на участке расположены объекты недвижимости и т.д. Вам надо изучить эту статью и посмотреть какие именно случае вам могут подойти. Только сразу скажу, что будет не продление договора аренды, а заключение договора на новый срок. С 2015 года возможно только так. 

Чта касается строительства объекта, вроде бы участок предоставлен для строительства базы, но учитывая водоохранную зону и категорию земли, не исключено что строительство кап объектов может быть ограничено. попросите продавца предоставить вам ГПЗУ (ст 573 ГрК РФ), если можно возвести кап объект, это и есть та гарантия которая вам нужна. Но Объект должен соответствовать площади участка. то есть не должен быть слишком мал, иначе такую площадь могут не предоставить заново. 

В общем, чтобы договор заключили заново без торгов надо чтобы ваш случай подпадал бы под случаи указанные в ч 2 ст 39.6 ЗК РФ. 

Всего хорошего!