Подскажите пожалуйста как сдать в аренду помещение под коммерцию с минимальным риском?

Добрый день. Подскажите пожалуйста как сдать в аренду помещение под коммерцию с минимальным риском? Есть жилой частный дом ( в собственности), на первом этаже дома расположен гараж, над его воротами есть еще площадь под навесом гаража возле дома.Все находится в пределах земельного участка находящегося в собственности с ВРИ под ИЖС. 1) Как нужно действовать чтобы сдавать законно помещение гаража + площадь под навесом под торговлю (либо только площадь под навесом если это проще). 2) Если сдать помещение физлицу (как физлицо) по договору безвозмездного пользования, какие возможны риски и штрафы в случае проверок? Какие должны быть прописаны в договоре условия чтобы минимизировать ответственность арендодателя (ссудодателя)? Поскольку мы проживаем в курортном городе, вся коммерческая деятельность здесь ведется 3-4 мес. в году, это ставит под сомнение смысл заниматься полным переоформлением.