Добрый день! Собираюсь продать комнату в коммуналке. Имеется "вредный" сосед, который хочет, но не может купить мою комнату. Риэлтор уговаривает меня оформить договор дарения. Какие у меня могут возникнуть риски а связи с этим? Если сосед пойдет в суд для признания сделки ничтожной, какие доказательства он может привести?
Здравствуйте, Анастасия!
В силу ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Ваш сосед действительно имеет преимущественное право покупки. Но Вам нужно руководствоваться статьей 250 ГК РФ: направляете ему письменное уведомление о намерении продать комнату, если он ее не выкупает в течение 30 дней — можете продавать ее любому третьему лицу, но по цене не ниже той, что предложили соседу. Оспорить сделку в этом случае сосед не сможет, так как требования закона будут соблюдены.
Добрый день, Анастасия!
Как следует из п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Поскольку, заключенный сторонами договор дарения носит возмездный характер и стороны по договору имели намерение и фактически совершили куплю-продажу квартиры, то данный договор в силу ст. 572 ГК РФ не является договором дарения, а является договором купли-продажи. Следовательно, договор дарения является притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи квартиры, и в силу ст. 170 ГК РФ является недействительным в виду его ничтожности.
В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Т.к. договор купли-продажи квартиры, оформленный договором дарения не содержит условия о цене квартиры, то данный договор является незаключенным. При этом незаключенный договор не порождает для сторон каких-либо правовых последствий, за исключением его незаключенности.
