Выделить в договоре проблемные с точки зрения опсаности недобросовестного продавца

Оксана, добрый день! 

Выделить в договоре проблемные с точки зрения опсаности недобросовестного продавца.

Я думаю, что нумерация немного слетела. То есть предмет договора это раздел 1. А  далее все что идет после раздела 2 Предмет договора, это может идти как продолжение  предмета, то есть пунктами 1.3,1.4 и  тд.

По существу:

п.1.9. Стороны пришли к соглашению, что у ПРОДАВЦА возникает право залога на отчуждаемое Недвижимое имущество до момента его полной оплаты ПОКУПАТЕЛЕМ.    

Это не в ваших интересах, как покупателя, поскольку до получения денег продавцом от вас, земельный участок и дом будут находится у него в залоге.

Согласно ст.  488 ГК РФ  Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

 В данном случае, в договоре нужно указать:

 " Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у ПРОДАВЦА на  недвижимое имущество не возникает"

Более того, оплата у вас будет происходить за счет кредитных средств:

3.3. Объект недвижимости приобретается Покупателем у Продавца: за счет кредитных средств в размере n n00 000 (n миллионов n тысяч), предоставленных Покупателю по Кредитному договору _____________________________ от __________________________ года (именуемому далее – «Кредитный договор»), заключенному в Санкт-Петербурге между Покупателем и АО «ВТБ» (далее по тексту – «Банк»), находящимся по адресу: _________________________________, ИНН ______________________________, зарегистрированным Банком России ___________________Рег. № ___________________, ОГРН ____________________________. Кредит предоставляется сроком __________________________месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита.

Как я понимаю, поскольку покупка идет в том числе с использованием кредитных средств, то залог на земельный участок и дом будет в пользу банка, пока вы, не погасите кредит. В этом случае, банк не устроит условие в договоре о возникновении в пользу продавца залога недвижимости.

  4.1.1. В случае отказа Покупателя от
выполнения взятых на себя обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.2. и 2.2.3., в т.ч. действий по раскрытию аккредитива в случае обнаружения несущественных устранимых препятствий, Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 200 000 (двести тысяч) рублей. 

Данный пункт, также не в пользу покупателя, более того, не описаны критерии несущественных устранимых препятствий. То есть в случае каких-либо препятствий возникнет спор о существенности. 

   4.1.2. В случае просрочки исполнения Покупателем обязательств, указанных в п.2.2.2. и 2.2.3. настоящего Договора, более чем на 5 (Пять) рабочих дней Продавец имеет право в одностороннем порядке
расторгнуть Договор, письменно уведомив об этом Покупателя. При расторжении настоящего Договора по основанию, предусмотренному в данном пункте, Продавец вправе из уплаченных Покупателем денежных средств удержать штраф в размере 100 (Сто) процентов от суммы платежа, указанного в п. 3.1. настоящего Договора 

Исходя из условий договора  покупатель обязан принять по акту имущество не позднее 5 рабочих дней (п.2.2.3 Договора)

Принять от Продавца недвижимое имущество по Акту приема-передачи в течение 5 (Пяти) рабочих дней со дня государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности, но не ранее выполнения своих финансовых обязательств, предусмотренных п.3.1-3.6. настоящего Договора.

При этом, обязанность по принятию имущества привязана к условию о выполнении финансовых обязательств. То есть после государственной регистрации перехода права собственности, сначала продавец получает деньги и потом передает имущество.

Каким образом, продавец будет получать часть суммы из кредитных средств? Данная сумма будет  перечислена на аккредитив?

Если полный расчет с будет производиться по средствам аккредитива, то   с большой долей вероятности банк  не  перечислит продавцу деньги по аккредитиву без подписанного передаточного акта. (Опять же нужно смотреть условия Банка по расчету с помощью аккредитива).

На мой взгляд такая конструкция  очень  не удобная.

То есть порядок сделать лучше таков:  Подписание договора, открытие аккредитива перечисления денег,  подача документов на регистрацию, получение документов о регистрации перехода права собственности, подписание акта, продавец идет в банк, представляет подтверждающие документы, получает деньги. 

 В общем п. 4.1.2 крайне не выгоден вам. Уплата 100% от  суммы платежа, указанного в п. 3.1. настоящего Договора неприемлемо.

Добрый день Оксана.

1.7.
Покупатель до заключения настоящего Договора осмотрел недвижимое имущество,
знаком со всеми его недостатками, существующими на день осмотра, претензий по
состоянию не имеет.

Какими именно недостатками. Они каким либо образом зафиксированы? 

С момента заключения настоящего Договора все расходы по содержанию и эксплуатации
недвижимого имущества несет Покупатель.

Вернее будет с момента государственной регистрации права собственности.

ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

.Лучше перефразировать.

3.1. Стороны оценивают Объект недвижимости на момент подписания Договора в сумме 8 600 000 (восемь миллионов шестьсот тысяч) рублей, в том числе: Жилой дом 6 200 000 (шесть миллионов двести тысяч) рублей, Земельный участок 2 400 (два миллиона четыреста тысяч) рублей.

Опечатка.

3.3. Объект недвижимости приобретается Покупателем у Продавца:
            за счет кредитных средств в размере n n00 000 (n миллионов n тысяч), 

Опять опечатка.

   4.1.1. В случае отказа Покупателя от
выполнения взятых на себя обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.2. и 2.2.3.,
в т.ч. действий
по раскрытию аккредитива в случае обнаружения несущественных устранимых
препятствий, Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 200 000
(двести тысяч) рублей. 

Это не в ваших интересов. Его надо убирать.