Налог при продаже нежилой недвижимости

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016: Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом не учитывается жилое помещение (доля в нем), приобретенное в собственность налогоплательщика и (или) его супруга в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (долю в нем) от налогоплательщика к покупателю.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года.

Добрый день!

13% с разницы между ценой покупки и продажи?

Евгений

Вы можете применить систему доходы минус расходы, или можете применить имущественный вычет 1 млн руб. и разницу в цене умножить на 13%

Все зависит от стоимости продажи данной квартиры.

Но в любом случае налогоовая база, а именно цена при продаже квартиры должны быть не менее 70% кадастровой стоимости.

Согласно ст. 214.10 НК РФ 

2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Как пример вы продадите квартиру за 5 млн. руб. Но ее кадастровая стоимость — 10 млн. руб. Значит, налог вы должны платить не с 5 млн. руб., а с 7 млн. руб. (10 млн. руб.*70%), даже если укажите цену квартиры 5 млн.

Если вы как пример продаете квартиру за 5 млн, а покупали за 4 млн, то вам лучше применить доходы минус расходы, то 13% от разницу будет меньше

Так как квартира у вас в соббственности 2,5 года, то на налог вы попадаете в любом случае.

Т.е вам необходимо подбирать самый оптимальный для вас расчет.

Добрый день. 

1. Речь о нежилой недвижимости, используемой в предпринимательских целях. Отсюда невозможность применения налоговых вычетов по статье 220 НК — письмо Минфина от 11 декабря 2020 г. N 03-04-07/108943

Таким образом, налогоплательщик не имеет право на получение имущественного налогового вычета, указанного в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности

2. В связи с тем что помещение нежилое, то в этом случае применить уход от налога по давности владения тоже нельзя — статья 217 НК не подлежит налогообложению доход 

17.1 от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности

Исходя из этого при продаже нежилых помещений Вы не можете быть освобождены по давности владения и получить налоговый имущественный  вычет. В связи с тем НДФЛ без вычетов.

Как вариант — продажа нежилого помещения  как ИП на УСН 6% с оквэд связанным с недвижимостью. При этом  не будет привязки к кадастровой стоимости как таковой. Возможно вести речь о продаже по реальной рыночной цене, если она гораздо меньше кадастровой

С уважением Евгений Беляев.