Как потребовать от застройщика очистить фасад дома от высолов?

Question

Доброго дня! Собираюсь приобрести квартиру у застройщика по ДДУ. Многоквартирный дом ~300 квартир. Ездил на просмотр объекта, смотрел квартиру, с квартирой всё хорошо. Однако фасад дома по большей части в пятнах-высолах. Высолы - соль, которая выступает на кирпиче в результате зимней кладки кирпича (в раствор примеси добавляются). Визуально кажется что 80% площади фасада в этих высолах, что непосредственным образом влияет на внешний вид дома, его опрятность и т.д. Поизучав вопрос самостоятельно, пришел к пониманию того, что высолы просто так не отмыть, нужны специальные хим.средства, то есть дождем не смоются. К тому же есть вероятность постепенного разрушения кирпича от соли, но по этому вопросу компетенциями не обладаю. Когда я задал прямой вопрос представителю отдела продаж застройщика, получил ответ: "Мы никогда не чистим фасады от высолов, высолы смывает дождь". На мой довод о том, что у них в портфолио есть объект, который уже год как сдан в экслуатацию и находится в одной поре (то есть тоже весь в высолах) комментарий я не получил. На момент написания данного вопроса ситуация сдедующая: в сделку по покупке и подписанию ДДУ не вступал, однако квартира мне интересна. Но от покупки меня останавливают высолы на фасадах, которые влияют на инвистиционную привлекательность данного дома и его эстетическое восприятие. Моя цель - чтобы фасад был очищен от высолов. Вопрос в следующем: могу ли я как-то призвать застройщика очистить фасады, вступая в ДДУ? Мои опасения связаны с тем, что: 1) Если я не буду подписывать акт приемки, ссылаясь на высолы на фасадах, и буду требовать их устранить, застройщик оспорит мое требование, ссылаясь на то, что это не является существенным недостатком. 2) У данного застройщика уже есть введенные объекты, которые находятся в таком же состоянии (высолах), соответственно проблем с вводом у него не возникало. 3) Квартиры в рассматриваемом доме почти все раскуплены, то есть покупателей не смущают высолы. Есть риск что мои аргументы для моих же соседей не будут являться весовыми и организовать какое-то коллективное обращение или требование я не смогу. Масштаб проблемы по ссылке (на примере одной стороны дома): https://bit.ly/33KGpuW

Михаил Петров · Answer

Борис, добрый день. Можно ознакомиться с Вашим договором долевого участия? Вопрос в следующем: могу ли я как-то призвать застройщика очистить фасады, вступая в ДДУ? Борис Отчасти Вы сами сказали как — указать на наличие высолов на фасаде в акте приема-передачи, после чего заявить требования к их устранению. В данном случае, Вы отчасти правы, что застройщик сошлется на то, что недостаток несущественный. Однако указанное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении Ваших требований. В первую очередь стоит акцентировать внимание на Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» в той его части в которой указано. что 4.2.1.9. Для предупреждения высолов, шелушений, пятен и т.д. выполняется своевременная окраска фасадов. И смотреть условия Вашего договора, на предмет того, предусмотрена ли окраска фасада. В любом случае, возможность устранения недостатка путем окраски нормативными актами предусмотрена. И возможность устранения их предопределена и выводами судебной практики. Например, Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2021 N 307-ЭС21-4434 по делу N А56-79507/2017 суд первой инстанции решением от 22.06.2020, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 08.09.2020 (с учетом определения от 15.10.2020) и суда округа от 28.12.2020, обязал учреждение безвозмездно выполнить работы по устранению недостатков облицовки (отделки) конструкций фасада многоквартирного дома по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Парадная, д. 3, корп. 2 лит. А, общественно-жилые комплексы N 4, 5, 6, 7, 8 (2 и 3 очередь строительства), наружных стен автостоянки многоквартирного дома, а также работы по устранению разрушения лестницы, расположенной слева от паркинга — 1 въезд с пер. Виленский, а именно: — демонтаж существующей облицовки фасада дома с сохранением плит — 1565 квадратных метров; — очистка плит от высолов и остатков раствора основания — 1330 квадратных метров; — облицовка фасадов дома гранитными плитами с частичной заменой плит в соответствии с проектом и нормативными требованиями 1565 квадратных метров; — ремонт ступеней лестницы — 1 метр погонный; — ремонт штукатурки фасада — 5 квадратных метров; в остальной части иска отказал; распределил судебные расходы. Соответственно, подавая претензию об устранении недостатков, Вы можете сослаться на ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в силу которой Вы можете заявить одно из следующих требований 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований , приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. И в данном случае не имеет значения насколько существенным является недостаток, с учетом того, что договором наличие высолов оговорено не было, устранение их технически возможно — заявленное требование подлежит обязательному удовлетворению.

Дмитрий Носиков · Answer

Здравствуйте. 1) Если я не буду подписывать акт приемки, ссылаясь на высолы на фасадах, и буду требовать их устранить, застройщик оспорит мое требование, ссылаясь на то, что это не является существенным недостатком. Борис Согласно ч. 5 ст. 8 ФЗ О долевом участии. Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства до устранения застройщиком недостатков указанных в ч. 2 ст. 7 ФЗ о ДУ При этом в ч. 2 ст. 7 ФЗ о ДУ указаны не только существенные недостатки, а вообще любые недостатки приведшие к ухудшению качества объекта ДДУ. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)» Таким образом, по смыслу указанных норм права основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства. Поэтому можете требовать устранения высолов до подписания акта, вполне возможно что судиться придется при этом вплоть до Верховного Суда РФ. 2) У данного застройщика уже есть введенные объекты, которые находятся в таком же состоянии (высолах), соответственно проблем с вводом у него не возникало. Борис Нарушения при вводе объекта в эксплуатацию на влияют на ваши права. 3) Квартиры в рассматриваемом доме почти все раскуплены, то есть покупателей не смущают высолы. Есть риск что мои аргументы для моих же соседей не будут являться весовыми и организовать какое-то коллективное обращение или требование я не смогу. Вы можете заявлять требования об устранении высолов самостоятельно, для этого вам не нужно коллективное обращение, можете сами жаловаться в жилищную инспекцию, или сами обращаться в суд с требованиями об устранении высолов. Также и управляющая компания которая будет обслуживать этот дом вправе требовать в судебном порядке от застройщика в пределах гарантийного срока устранения недостатков общего имущества, в том числе высолов. Как вариант вы пишите жалобу в Жилищную инспекцию, а Жилинспекция дает предписание УК устранить высолы, УК обращается в суд на застройщика.

Людмила Миролюбова · Answer

Прежде, чем заключать с застройщиком Договор долевого участия, а, тем, более, требовать от застройщика приведения фасада в надлежащее, по вашему мнению, состояние, Вам как потенциальному Дольщику необходимо ознакомиться с проектной декларацией Объекта строительства, ее условиями, в частности, по фасаду дома. Проектная декларация содержит как информацию о застройщике, так и о проекте строительства. В проектной декларации должны содержаться подробные характеристики строящегося многоквартирного дома (в том числе, что важно для Вас — информация о материалах фасада стен и их финишной отделке), а также сведения о составе общего имущества в нем (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме), об элементах благоустройства придомовой территории. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. С 2018 года проектная декларация по каждому проекту строительства размещается в единой информационной системе жилищного строительства. В соответствии с ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве...» условия договора долевого участия должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора, т.е. обычно в самом проекте ДДУ, заключаемом с дольщиками по конкретному объекту строительства, указываются подробные характеристики как самого объекта долевого строительства (квартиры), так и характеристики по дому в целом, которые должны соответствовать данным, указанным в проектной декларации, в т.ч. о материалах наружных стен и перекрытий, об отделке фасада. Если проектная декларация не предусматривает финишную отделку фасада дома, т.е. дом сдается в эксплуатацию просто с кирпичной кладкой стены, Вы в случае наличия, по Вашему мнению, недостатков данной кирпичной кладки, сможете предъявить соответствующие требования, связанные с качеством Объекта строительства, предусмотренные ст. ФЗ № 214, но только как Дольщик, т.е. после того, как вступите в правоотношения с данным Застройщиком, заключив с ним Договор долевого участия. Так, часть 5 ст. 7 ФЗ № 214 предусматривает: Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Хотя фасад МКД является общим имуществом и не подпадает под определение Объекта долевого участия, данного в ФЗ № 214, поскольку общее имущество многоквартирного дома переходит в собственность дольщиков в силу требований Жилищного кодекса РФ (ст. 36 ЖК РФ) и 2. п. 1 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ, в отношении недостатков общего имущества многоквартирного дома дольщик имеет право предъявить такие же требования, как и в отношении недостатков собственной квартиры в рамках гарантийных обязательств Застройщика, однако только после передачи Объекта ДДУ по акту приема-передачи. Причем, в случае предъявления претензий по качеству в период гарантийного срока обязанность доказывания отсутствия вины лежит на Застройщике. Об этом указано в ч. 7 ст. 7 ФЗ № 214: Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.