Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

396 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
396 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Строительство ИЖД на арендованном участке

Собственник участка - Физическое лицо ( Арендодатель), Арендатор - юридическое лицо, осуществляет строительство ИЖД на арендованном участке ( Арендодатель согласен) , разрешение на строительство есть. Сможет ли застройщик ( арендатор) зарегистрировать право собственности на построенный объект за собой ?

18 Ноября 2013, 11:21, вопрос №304006 Наталья, г. Екатеринбург
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    36%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Подскажите, кому принадлежит земельный участок? Что указано в договоре аренды земельного участка относительно неотделимых улучшений?

    18 Ноября 2013, 11:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Земельный участок принадлежит физическому лицу .

    В договоре аренды указано: Все неотделимые улучшения, вновь построенные объекты произведенные ( построенные) арендатором принадлежат арендатору .

    18 Ноября 2013, 11:46
  • Адвокат - Платонов Олег
    получен
    гонорар
    18%
    Адвокат, г. Уфа
    Общаться в чате

    А нельзя что-ли продать земельный участок Арендатору. Зарегистрировать не получится, он не является собственником земельного участка. Можно предложить такой вариант, договор на строительство, после окончания за неимением денег Арендодатель в в счет своего долга передает земельный участок Арендатору и после он регистрирует.  

    18 Ноября 2013, 11:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Нет нельзя продать , так как застройщик - юридическое лицо , за регистрацию права на земельный участок уплачивает госпошлину 15000,00 руб ( а если участков 26 шт то 390000 руб.), а если право на земельный участок регистрируется на физическое лицо , то госпошлина 200 руб. ( 26*200 = 5200 руб. ) разница существенная. Поэтому и такой вопрос :

    - владелец участка = арендодатель = физическое лицо

    - арендатор =застройщик = юридическое лицо

    договором аренды предусматривается- право на объект недивжимости построенный Арендатором на арендованном участке принадлежит Арендатору.

    Почему нет ?

    18 Ноября 2013, 12:01
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

    2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

    Т.о. по общему правилу, право собственности на вновь создаваемые объекты жилищного строительства возникает у собственника земельного участка( если иное не предусмотрено ДОГОВОРОМ). 

    в соответствии со ст 51 Град К РФ  Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

    В целях получения разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченный орган: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план ЗУ, схема планировочной организации ЗУ  с обозначением места расположения объекта индивидуального жилищного строительства.

    Т.о. одним из необходимых документов для получения разрешения на строительства является правоустанавливающие документы на земельный участок ( свидетельство о праве собственности).

    В получении разрешения на строительство при непредоставлении  правоустанавливающих документов на ЗУ  будет отказано. Возведение индивидуального жилого дома без соответствующих разрешений влечет за собой признание указанной постройки самовольной постройкой и применения правил, предусмотренных ст 222 ГК РФ. 

    В том случае, если в договоре аренды земельного участка предусмотрено  возникновение права собственности арендотора  на вновь построенные объекты, то в соответствии со ст. 35 Земельного Кодекса РФ арендатор приобретает и право на соответствующую часть земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого  для его использования.

     

    18 Ноября 2013, 12:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Правоустанавливающим документом на земельный участок может быть не только свидетельство о праве собственности , но и договор аренды . Право может быть разным ( может быть право собственности а может быть и право аренды) . В перечне документов для получения Разрещения на строительство нет обязательного условия о существовании исключительно права собственности на земельный участок , это может быть и право аренды. \

    Если смотреть на примере строительства многоквартирных домов , то земля под ними муниципальная , права застройщика на земельный участок при получении разрешения на строительство подтверждаются договором аренды . А права на кватиры в доме построенном на арендованном участке регистрируются за Застройщиком.

    Какая разница между этим примером и рассматриваемым случаем ?

    18 Ноября 2013, 12:45
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист
    Общаться в чате

    Прилагаю пример судебного решения о признании за арендатором  права собственности на строение, возведенное без необходимых разрешений   

    судебныерешения.рф/bsr/case/992391

    Т.о. если  выдаче разрешения на строительство Вм откажут по причине того, что Вы не являетесь собственником ЗУ, Вы можете признать право собственности на объекы в судебном порядке.

    18 Ноября 2013, 12:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Уточнение клиентаПравоустанавливающим документом на земельный участок может быть не только свидетельство о праве собственности , но и договор аренды . Право может быть разным ( может быть право собственности а может быть и право аренды) . В перечне документов для получения Разрещения на строительство нет обязательного условия о существовании исключительно права собственности на земельный участок , это может быть и право аренды. \

    Если смотреть на примере строительства многоквартирных домов , то земля под ними муниципальная , права застройщика на земельный участок при получении разрешения на строительство подтверждаются договором аренды . А права на кватиры в доме построенном на арендованном участке регистрируются за Застройщиком.

    Какая разница между этим примером и рассматриваемым случаем ?

    18 Ноября 2013, 12:57
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист
    Общаться в чате

    Вы правы, правоустанавливающим документом на земельный участок может являться  и  договор аренды. Однако  на практике, если договор аренды не носит долгосрочный характер, то в выдаче разрешения на строительство могут отказать.

    Ваш пример с возведением многоквартирных домов немного отличается тем, что после возведения жилого дома, помимо передачи квартир в собственность дольщиком, им передается и право долевой собственности на соответствующий земельный участок.

    Я Вам об этом писала, в силу ст 35 ЗК РФ если за Вами бедт признано право собственности на жилой дом то Вы должны приобрести право собственности и на соответствующую часть земельного участка, занятого строением.  Если указанное правило будет прописано в договоре аренды, то я думаю сложностей не возникнет. В противном случае, признать право собственности можно через суд.Это мое мнение.

    18 Ноября 2013, 12:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    36%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Ст. 35 Земельного Кодекса говорит о переходе права собственности на землю следом за переходом права собственности на строение. В кейсе же идет речь о первичной регистрации права собственности на вновь возведенное строение, что делает указанную норму не применимой в данной ситуации.

    При этом Юлия верно указала, что для строительства здания необходима разрешительная документация. Есть ли она у застройщика?

     

    18 Ноября 2013, 13:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    36%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    В Вашей ситуации следует регистрировать право собственности на строение за физическим лицом; заключать с ним договор подряда на постройку дома, чтобы обосновать понесенные застройщиком расходы; после продавать дом либо напрямую покупателю, либо через, собственно, застройщика.

    Мне кажется, что проблем с реализацией данной схемы и рисков гораздо больше, чем экономия в 14800 руб. разницы в пошлине при оформлении земли.

    18 Ноября 2013, 13:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Разговаривала с государственным регистратором по моему вопросу. Он не видит проблемы в том, чтобы зарегистрировать право собственности на возведенный объект недвижимости за Арендатором земельного участка , при условии наличия разрешительной документации на строительство объекта . В перечне документов для получения разрешения на строительство нет уточнения что земельный участок должен быть именно на праве собственности .

    19 Ноября 2013, 12:41
stats