Собственник участка - Физическое лицо ( Арендодатель), Арендатор - юридическое лицо, осуществляет строительство ИЖД на арендованном участке ( Арендодатель согласен) , разрешение на строительство есть. Сможет ли застройщик ( арендатор) зарегистрировать право собственности на построенный объект за собой ?
Здравствуйте!
Подскажите, кому принадлежит земельный участок? Что указано в договоре аренды земельного участка относительно неотделимых улучшений?
А нельзя что-ли продать земельный участок Арендатору. Зарегистрировать не получится, он не является собственником земельного участка. Можно предложить такой вариант, договор на строительство, после окончания за неимением денег Арендодатель в в счет своего долга передает земельный участок Арендатору и после он регистрирует.
Нет нельзя продать , так как застройщик - юридическое лицо , за регистрацию права на земельный участок уплачивает госпошлину 15000,00 руб ( а если участков 26 шт то 390000 руб.), а если право на земельный участок регистрируется на физическое лицо , то госпошлина 200 руб. ( 26*200 = 5200 руб. ) разница существенная. Поэтому и такой вопрос :
- владелец участка = арендодатель = физическое лицо
- арендатор =застройщик = юридическое лицо
договором аренды предусматривается- право на объект недивжимости построенный Арендатором на арендованном участке принадлежит Арендатору.
Почему нет ?
Добрый день!
Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Т.о. по общему правилу, право собственности на вновь создаваемые объекты жилищного строительства возникает у собственника земельного участка( если иное не предусмотрено ДОГОВОРОМ).
в соответствии со ст 51 Град К РФ Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В целях получения разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченный орган: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план ЗУ, схема планировочной организации ЗУ с обозначением места расположения объекта индивидуального жилищного строительства.
Т.о. одним из необходимых документов для получения разрешения на строительства является правоустанавливающие документы на земельный участок ( свидетельство о праве собственности).
В получении разрешения на строительство при непредоставлении правоустанавливающих документов на ЗУ будет отказано. Возведение индивидуального жилого дома без соответствующих разрешений влечет за собой признание указанной постройки самовольной постройкой и применения правил, предусмотренных ст 222 ГК РФ.
В том случае, если в договоре аренды земельного участка предусмотрено возникновение права собственности арендотора на вновь построенные объекты, то в соответствии со ст. 35 Земельного Кодекса РФ арендатор приобретает и право на соответствующую часть земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для его использования.
Прилагаю пример судебного решения о признании за арендатором права собственности на строение, возведенное без необходимых разрешений
судебныерешения.рф/bsr/case/992391
Т.о. если выдаче разрешения на строительство Вм откажут по причине того, что Вы не являетесь собственником ЗУ, Вы можете признать право собственности на объекы в судебном порядке.
Правоустанавливающим документом на земельный участок может быть не только свидетельство о праве собственности , но и договор аренды . Право может быть разным ( может быть право собственности а может быть и право аренды) . В перечне документов для получения Разрещения на строительство нет обязательного условия о существовании исключительно права собственности на земельный участок , это может быть и право аренды. \
Если смотреть на примере строительства многоквартирных домов , то земля под ними муниципальная , права застройщика на земельный участок при получении разрешения на строительство подтверждаются договором аренды . А права на кватиры в доме построенном на арендованном участке регистрируются за Застройщиком.
Какая разница между этим примером и рассматриваемым случаем ?
Земельный участок принадлежит физическому лицу .
В договоре аренды указано: Все неотделимые улучшения, вновь построенные объекты произведенные ( построенные) арендатором принадлежат арендатору .
Ст. 35 Земельного Кодекса говорит о переходе права собственности на землю следом за переходом права собственности на строение. В кейсе же идет речь о первичной регистрации права собственности на вновь возведенное строение, что делает указанную норму не применимой в данной ситуации.
При этом Юлия верно указала, что для строительства здания необходима разрешительная документация. Есть ли она у застройщика?