Вентиляционные и коммуникационные короба - входят ли в общую площадь квартиры

Здравствуйте, Михаил,

По Вашему вопросу имеется консультация в «Консультант+»

http://www.consultant.ru/cons/...

Возможно у Вас нет доступа, поэтому выложу ее полностью.

Вопрос: После проведения ОТИ технической инвентаризации квартиры ее общая площадь была увеличена по сравнению с площадью, указанной в строительном плане жилого дома, за счет включения в нее площадей, занятых вентиляционными коробами, образующими выступы в стенах внутри помещений размером более 5 см. Правомерно ли это?

Ответ: В соответствии с п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Перечень сведений, вносимых в государственный кадастр недвижимости, приведен в ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». К ним, в частности, относится площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с данным Законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение (п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона N 221-ФЗ).
Согласно п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10 — 1,30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и других элементов, с соблюдением обязательных правил. Все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению. Об этом говорится в абз. 1 и 8 п. 3.6 данной Инструкции.
Площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящаяся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включается (абз. 4 п. 3.39 данной Инструкции).
Таким образом, если в помещениях квартиры, в том числе в помещениях вспомогательного использования, имеются выгороженные строительными конструкциями вентиляционные короба, образующие выступы в стенах внутри этих помещений размером более 3 см, то обмер помещений и подсчет их площадей должен осуществляться с учетом таких выступов. При этом площади, занятые такими вентиляционными коробами, включению в площадь соответствующих помещений квартиры и в общую ее площадь не подлежат.
Следовательно, действия организации технического учета, проводившей техническую инвентаризацию квартиры, по внесению изменений в общую площадь квартиры, указанную в техническом паспорте, за счет включения в нее площадей, занятых вентиляционными коробами, образующими выступы в стенах внутри помещений размером более 5 см, являются неправомерными.

Желаю удачи,

Добрый день Михаил.

Я считаю, что в данном ситуации необходимо опираться на закон «О защите прав потребителей» и ФЗ «О ДДУ»

Согласно п. 2. ст. 7 ФЗ «О долевом участии в строительстве»

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

То есть потребуется изъявить ваши требования в письменной претензии застройщику, если же он откажется, то обращаться с иском в суд.

Также можно воспользоваться  п. 1. ст. 29 закона «О защите прав потребителей»

Вот ссылка.

http://www.consultant.ru/docum...

Первое что нужно сделать, так это сверить проектную документацию с тем, что было возведено на самом деле. Если же будут обнаружены расхождения, то опираться на них, 

Здравствуйте.

На мой взгляд взвведение или невозведение коробов, как и любого иного оборудования, перегородок и пр. определяется исключительно договором и проектом, на который идет ссылка в нем. Не видя договора сложно что-то говорить, но в целом это именно так. В качестве примера приведу судебный акт Мосгорсуда

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 декабря 2020 г. по делу N 33-420594/2020
Пунктом 1.8. договора установлено, что участник уведомлен о том, что квартира будет передана ему в состоянии, требующем проведения дополнительных работ по доведению квартиры до полной готовности. Истец был ознакомлен с условиями договора, так как данные условия были подписаны им и действуют до полного их исполнения сторонами, при этом, истец располагал на момент заключения договора полной информацией о предмете договора, а также о предложенных ответчиком услугах, что подтверждается подписью истца, который добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя обязанность по договору, исполнив его в части внесения денежных средств.
Доказательств отступления застройщиком от условий договора либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования со стороны истца не представлено.
Вопреки доводам жалобы истца о том, что необходимо вычитать из стоимости помещения площадь вентиляционных коробов, поскольку она относится к общему имуществу, являются несостоятельными, поскольку противоречит положениям ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Поищу еще судебную практику.

Здравствуйте. 

1) есть ли нормативные акты, обязывающие застройщика возвести короба?

Регулируется «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», а именно

 4.1 Строительство и реконструкция зданий должны осуществляться по рабочей документации на основании утвержденной проектной документации. 

Вы указываете, что 

В ПД короба указаны пунктиром и стоит пояснение, что застройщик их не возводит. В дду тоже написано, что помещение передаётся без каких-либо перегородок, ограждающих конструкций, коробов и т.п. и это обязательство участника.

Пунктом 4.4. «СП 54.13330.2016. Свод правил.  указано, что 

4.4 Проект должен включать в себя инструкцию по эксплуатации квартир и помещений общественного назначения здания, которая должна содержать данные, необходимые арендаторам (владельцам) квартир и встроенных помещений общественного назначения, а также эксплуатирующим организациям для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации, в том числе: схемы скрытой электропроводки, места расположения вентиляционных коробов, ......

Статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ предусмотрено,

что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Следовательно нужно руководствоваться как проектом, так договором, а раз проектом короба не предусмотрены, тем самым 

при обмере кадастровый инженер их включил в общую площадь и застройщик потребовал их оплатить.

это незаконно, так как уже ответил коллега Ненашев Дмитрий подробно — площади, занятые такими вентиляционными коробами, включению в площадь соответствующих помещений квартиры и в общую ее площадь не подлежат..

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ

общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

 Следовательно, площадь вентиляционного короба не учитывается при определении фактической общей площади жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГрК РФ

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству.

Следовательно, жилое помещение, переданное участнику долевого строительства застройщиком, должно полностью соответствовать проектной документации на многоквартирный дом.

Раздел IV https://demo.consultant.ru/cgi...

Михаил, здравствуйте! 

Согласно ч.5 ст. 15 ЖК РФ 

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При этом например, сантехнический короб является общедомовым имуществом. Соответственно, не должен быть включен в жилую площадь помещения. Это же относится к вентиляционным коробам. 

В соответствии с приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака (пункт 3.33. Инструкции).

Согласно пункту 3.34. Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Согласно пункту 3.36. Инструкции площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0 (пункт 3.37. Инструкции).

Кроме того, в п.3.6. указано:

3.6. Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10-1,30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др. элементов, с соблюдением следующих обязательных правил:

дверные и оконные проемы измеряются в свету (по завесам);

измерение печей и кухонных очагов производится по их горизонтальному сечению на уровне топливника;

при измерении лестничных клеток, кроме самого помещения, измеряются площадки и в абрисе указывается количество ступенек и направление подъема маршей;

в случае, если стены обшиты панелями или облицованы плиткой не до потолка, производится двойное измерение по панелям или облицовке и выше их, по стенам;

санитарно-техническое оборудование — водопроводные краны (включая пожарные), раковины, ванны, унитазы, отопительные колонки, газовые плиты не измеряются, а только привязываются для последующего нанесения условными обозначениями на план;

помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются как отдельные;

все выступы печей, дымоходов,вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению.

1) есть ли нормативные акты, обязывающие застройщика возвести короба?

Это определяется Договором. 

2) есть ли нормативы отступа от коммуникаций при возведении коробов?

В п.17.9  СП 30.13330.2012)  в попд.2 прокладку канализационных и водосточных стояков предусматривать скрыто в монтажных коммуникационных шахтах, штрабах, каналах и коробах, ограждающие конструкции которых, за исключением лицевой панели, обеспечивающей доступ в шахту, короб и т. п., должны быть выполнены из несгораемых материалов; и все других требований, не нашел. 

https://docs.cntd.ru/document/...

3) по каким нормативным актам, даже если застройщик не возвел короба, я их должен возвести сам?

Указал выше. 

4) если я их возвел, в общую площадь помещения они не включаются, а застройщик за эти придуманные метры заставил заплатить. на основании каких нормативных актов я могу требовтаь деньги назад? просьба привести конкретные решения судов, подтверждающих мою правовую позицию

Решение № 2-726/2018 2-726/2018~М-624/2018 М-624/2018 от 23 октября 2018 г. по делу № 2-726/2018 Великоустюгский районный суд (Вологодская область)  вот ссылка.

в решении указано

Кроме того, наличие ошибки при определении общей площади квартиры № № подтверждено техническим паспортом квартиры истцов, выполненного ГУП МО «МОБТИ» по заказу Уваровских по состоянию на 30 ноября 2017 года, согласно которому площадь помещения свободной планировки в квартире истцов после возведения перегородок и косметического ремонта составила 36,6 кв.м, сантехническая шахта является местом общего пользования и не относится к жилому помещению Уваровских, что соответствует замеру, выполненному по заказу истцов 12 мая 2017 года обмерщиком С.А.

+ 

То обстоятельство, что на момент обследования квартиры истцов фактически шахта для сантехнического оборудования застройщиком возведена не была, не может служить основанием для отказа в иске в данной части, поскольку доказательств тому, что при проведении инвентаризации многоквартирного дома производилось сопоставление плана первого этажа (контрольного) с планами расположения капитальных стен (наружных и внутренних), оконных проемов, лестниц, отопительных приборов, вентиляционных коробов в последующих этажах, не представлено

Как раз в 3.51. указанно приказа написано

 Проверка исполненных работ осуществляется контролером.

сопоставление плана первого этажа (контрольного) с планами расположения капитальных стен (наружных и внутренних), оконных проемов, лестниц, отопительных приборов,вентиляционных коробов в последующих этажах и в подвальном;

+ для обоснования своей позиции лучше получить заключение эксперта, который подробно опишет порядок расчета. 

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович.  

Добрый вечер, Михаил!

Считаю, что в суде Ваша позиция должны быть построена на следующем.

Примерно так.

Приказом 90 п.12 установлено

12. В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.

«занятая выступающими конструктивными элементами»

Согласно  ГОСТ Р 58033-2017

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ Словарь

5.4.13 короб (duct): Конструктивный элемент, который образует канал.

5.2.47 перегородка (partition): Внутренняя, не несущая нагрузку вертикальная конструкция, которая разделяет помещение.

5.2.59 перегородка, разделяющая стена (separating wall): Стена, которая разъединяет соседние помещения.

5.2.46 стена (wall): Вертикальная конструкция, которая ограничивает или делит на части помещение и обычно является несущей.

возведенные мной короба и перегородки являются конструкционными элементами, которые не включаются в площадь квартиры, а их площадь соответствует требованиям 
СП 163.1325800.2014 КОНСТРУКЦИИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ГИПСОКАРТОННЫХ И ГИПСОВОЛОКНИСТЫХ ЛИСТОВ

7.3 Коммуникационные шахты

7.3.1 Конструктивное решение ограждения коммуникационных шахт, а также мест пропуска трубопроводов аналогично облицовке стен с обшивкой из гипсокартонных или гипсоволокнистых листов по металлическому каркасу. Рекомендуемое конструктивное решение обрамления трубопроводов, размещаемых вдоль капитальной стены или перегородки, показано на рисунке 17, а конструктивное решение вертикальных коммуникационных шахт — на рисунке 18.

по факту составила;

короба: 

перегородки…

У Вас экспертиза не судебная и для суда существенного значения не имеет. Можно попытаться назначить судебную и поставить вопросы  связанные «занятая выступающими конструктивными элементами» и перегородками в ключе 12 пункта 90 Приказа и правомерности включения в площадь.

Не видя иска, считаю, что необходимо пункты ДДУ о площади оспаривать согласно ГК РФ Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и Закона о защите прав потребителя.

1) есть ли нормативные акты, обязывающие застройщика возвести короба?

Михаил

Нет, определяется Застройщиком и при условии включения в ПД  требований по разработке рабочей документации с коробами и перегородками.

2) есть ли нормативы отступа от коммуникаций при возведении коробов?

Михаил

Есть СП 163.1325800.2014 КОНСТРУКЦИИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ГИПСОКАРТОННЫХ И ГИПСОВОЛОКНИСТЫХ ЛИСТОВ, но расстояния определяются исходя из диаметров и размеров коммуникаций с возможностью доступа проектировщиком.

3) по каким нормативным актам, даже если застройщик не возвел короба, я их должен возвести сам?

Михаил

Нет таких.

4) если я их возвел, в общую площадь помещения они не включаются, а застройщик за эти придуманные метры заставил заплатить. на основании каких нормативных актов я могу требовтаь деньги назад? просьба привести конкретные решения судов, подтверждающих мою правовую позицию

Михаил

ДДУ имеет основную роль и если не нарушаются застройщиком нормы безопасности или обязательные нормы, принятые положения договора являются для суда основанием для отказа.

При этом имейте ввиду, что новым приказом по подсчете площади установлено, чего не было в прежнем и не в вашу пользу. 

1. Настоящие требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2, в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации3), а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации4).

12.3. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).

СП 54.13330.2016 СВОД ПРАВИЛ ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ

А.2 Правила определения площади квартир, общая площадь квартир*

_______________

* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, уточняются по завершении строительства.

А.2.1 Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).

Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 14.05. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.