Покупка доли в квартире

Здравствуйте, Артём. 

Если считаете стоимость доли явно завышенной, можете не выкупать. 

Если она продаст свою долю третьим лицам по цене ниже, чем предлагала Вам, то Вы сможете в судебном порядке требовать перевода на Вас прав и обязанностей покупателя по стоимости их сделки согласно статьи 250 ГК. 

Официальное предложение должно быть в письменной форме, равно как и Ваш официальный ответ, который должен быть Вами отправлен в месячный срок с даты получения Вами предложения о выкупе. 

Как вариант, рассмотреть возможность выкупа Вами указанной доли как незначительно, если у её собственника есть другое жилье, нет существенного интереса в указанной доле на основании пункта 4 статьи 252 ГК. 

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию

.

С уважением! Г. А. Кураев

Артем здравствуйте

Цена в условиях рыночной экономики — это соотношение спроса и предложения. Вы, на основе исследования рынка недвижимости в Вашем  городе можете оценить реальную стоимость кв. м и на этой основе проводить переговоры по заключению договора купли-продажи.

Цена на долю в квартире складывается с учетом следующих параметров:                                                                                              смежность и изолированность комнат;
размер доли;
наличие ремонта и общее состояние жилой площади;
Итоговая стоимость недвижимости формируется путем определения средней цены за 1 кв. м в конкретном районе и умножением ее на площадь части квартиры. На изолированные комнаты наблюдается повышенный интерес со стороны покупателей.

каков порядок оформления сделки

1. Так как Вы планируете осуществлять выкуп доли, принадлежащей Вашей сестре, то выкуп доли у родственника осуществляется следующим образом:
Если покупатель имеет долю в данной квартире, то он уже имеет преимущественное право выкупа какой-либо доли в этой же квартире. Возможен вариант выкупа доли в принудительном порядке в судебном порядке при при следующих условиях:

Добиться принудительного выкупа доли у родственника можно в том случае, если вы уже являетесь долевладельцем в долевой квартире и доля, которую вы желаете приобрести, незначительна (например, 1/7 или 1/9 от общей площади жилья).  Подобная практика хоть и осуществима, но не всегда возможна.
Добиться принудительного выкупа доли у родственника можно   в случаях, когда это позволяет законодательство, и вы являетесь долевладельцем в долевой квартире. Например, вы проживаете с родственником в одной квартире: у вас 2/3 доли, а у него 1/3, однако при этом он болеет серьезным недугом и может заразить вас. Решить подобную проблему можно также в судебном порядке.

2. Вы должны получить согласие своей супруги на приобретение недвижимости, проверить наличие такого согласия у продавца (если участники сделки состоят в браке). Согласие необходимо заверить у нотариуса. Покупателя закон не обязывает получать согласие супруга, но регистраторы, как правило, его запрашивают.

2. Подготовить договор купли-продажи недвижимости в соответствии со ст.549. Договор продажи недвижимости ГК РФ

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Согласно ст. 551 ГК, сделки такого рода подлежат обязательной государственной регистрации.

3. При регистрации прав Вы должны представить комплект документов для регистрации:

заявление о государственной регистрации;
паспорта участников сделки. В случаях когда имеются несовершеннолетние зарегистрированные собственники, потребуются их свидетельства о рождении;
документы о праве собственности на недвижимость;
выписка из ЕГРН. Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» именно этот документ  служит единственным подтверждением права собственности, свидетельства более не выдаются.;
технический паспорт и справка на отчуждение жилья;
кадастровый паспорт;
подтверждение направления извещения о продаже всем участникам долевой собственности или письменный отказ совладельцев от покупки указанной доли;
нотариально заверенное согласие супругов или заявление участника сделки о том, что он не состоит в браке. При наличии брачного договора о раздельной собственности потребуется его копия;
документы, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и перед ФНС;
нотариально заверенная доверенность при участии в сделке представителя одной или обеих сторон.

 какие риски для меня

1. При совершении сделки, а главное, до момента передачи денежных средств стоит убедиться в личности продавца, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что договор купли — продажи подписан недееспособным лицом.

2. Среди собственников могут быть  дети, которым не исполнилось 18 лет. И в том случае, если продаётся принадлежащая им доля, потребуется дополнительно заручиться согласием местного органа опеки. Ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ прямо указывают, что без этого сделка не допускается, а опека, получив информацию о состоявшейся продаже, должна немедленно обратиться в суд с иском о её расторжении.21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

(в том числе дополнительные траты при продаже и оформлении)

1. Ч.1 ст. 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» указывает, что любые сделки, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимость должны быть нотариально заверены.
Оплата работы нотариуса состоит из двух частей: Государственная пошлина, установленная ст. 333.24 НК РФ.
Плата за совершение технических и консультационных действий.                  Размер госпошлины чётко определён в законе – 0,5% от стоимости доли. Но, та сумма должна быть не менее 300 и не больше 20 тысяч рублей.

А вот за правовую и техническую работу цену нотариус устанавливает самостоятельно в пределах, введённых Нотариальной палатой РФ.

Её размер регулярно пересматривается и различается в каждом регионе, поэтому стоимость надо уточнять перед заверением у конкретного нотариуса.

2. Государственная регистрация прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31, 61 и 80.1 п. 22 ст. 333.33 НК РФ для физических лиц — 2 000 рублей;

Здравствуйте, Артем.

Вопрос: каков порядок оформления сделки, какие риски для меня (в том числе дополнительные траты при продаже и оформлении).

Артем

Поскольку предметом договора является доля в праве собственности, то в соответствии со ст.163 ГК РФ, п.1 ст.42 ФЗ «О госдарственной регистрации недвижимости» договор в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. 

В таких случаях как правило нотариусы сами составляют договоры, при этом обязаны учитывать пожелания сторон. поскольку действует принцип свободы договора, установленный ст.421 ГК РФ, и в частности ее п.4

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Цена определяется сторонами по их усмотрению.

в квартире прописана она и ее несовершеннолетняя дочь.

Артем

В договоре обязательно установить обязательство сняться с регистрационного учета в течение определенного периода времени. Регистрация несовершеннолетней дочери никаких обязательств не накладывает, в опеку обращаться не нужно. Мать регистрирует своего ребенка (до 14 лет) в то же жилое помещение, куда выписывается сама. (см. ст.20 ГК РФ). При уклонении от снятия с рег.учета сестры и дочери сниятие с рег.учета происходит на основании решения суда в соответствии с пп.е п.31 Правил регистрации.

дополнительные траты при продаже и оформлении).

госпошлина в 2000 рублей за регистрацию права в ЕГРН -п.22 п.1 ст.333.33 НК РФ, расходы на оплату услуг нотариуса — в соответствии с тарифами нотариуса.