Изменение условий сдачи в аренду жилья

Здравствуйте, Олег.

Владелец и собственник жилья муж.

Олег

Если это его личное имущество (приобретено не в браке или в браке, но не на общие средства супругов или по безвозмездной сделке — см. ст. 36 СК РФ), то уплата арендной платы иному (третьему) лицу (не арендодателю) возможна по разным основаниям:

1. Договор заключается сразу в пользу третьего лица (п. 1 ст. 430 ГК РФ). В таком Договоре третье лицо может требовать исполнения обязательства в свою пользу (п. 1 ст. 430 ГК РФ).
2. Обязательство может быть исполнено третьему лицу по условиям договора. В отличие от договора, который заключается изначально в пользу третьего лица, в данном случае такое лицо не имеет права требовать исполнения от должника, поскольку это право ему ни закон, ни условия договора не предоставляют, а стороной договора оно не является.
3. Кредитор ( в данном случае — арендодатель) дает указание должнику исполнить обязательство третьему лицу (переадресовывает исполнение), несмотря на отсутствие в договоре условий об исполнении третьему лицу. Это допустимо, поскольку обязательство может быть исполнено лицу, управомоченному кредитором по смыслу п. 1 ст. 312 ГК РФ. Должникам в таких случаях рекомендуется исполнять только письменное указание, подписанное кредитором и направленное установленным в законе или договоре способом, чтобы избежать споров. 

Какой выбрать вариант, наверное, больше зависит от целей такой «переадресации» и кто в итоге становиться собственником дохода (от этого зависят в свою очередь налоговые последствия, возможность взыскания по исполнительным документам и др.) 

Генеральная доверенность

Олег

тоже подойдет, если в ней будут полномочия принимать от должников денежные средства и распоряжаться ими по своему усмотрению или передавать доверителю. Но этот вариант не порождает прямого обязательства должника (арендатора) платить этому лицу.

Продолжу ниже.

Олег, добрый день! А сдаваемое жилье приобретено в браке по возмездной сделке? Если да то оно находится в общей совместной собственности супругов в силу ст. 34 СК РФ и в этом случае сдавать его может и второй супруг на которого оно формально не зарегистрировано. В разъяснениях Минфина указано в этом случае только на необходимость получения нотариального согласия супруга, на которого имущество оформлено. Если же жилье все таки не общая совместная собственность супругов для получения денег вторым супругом достаточно отразить порядок расчетов в самом договоре подписываемым титульным собственником

Добрый день, Олег!

Если основная проблема в рассматриваемой ситуации — отсутствие титула в отношении объекта недвижимости у супруги (под вопросом обоснованность расходов на аренду у организации-арендатора), то одним из возможных вариантов возникновения титула у супруги является заключение между супругами договора безвозмездного пользования (см. ст. 689 Гражданского кодекса РФ).

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании данного договора безвозмездного пользования супруга с согласия собственника может заключить договор аренды с арендатором на условиях, аналогичных ранее заключенному договору аренды. 

Олег, добрый день.

Согласно ст.608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поэтому в вашем случае, необходимо оформить нотариальную доверенность на супругу с правом сдавать в аренду ваше имущество и получать арендную плату.