Имеется 2 квартиры: квартира 1- моя собственность, квартира 2- пополам в собственности моего ребёнка и моего отца. Хочу произвести обмен квартирами: квартира 1-доля ребёнку и отцу, квартира 2 полностью станет моей собственностью (органы опеки дают согласие). После этого квартиру 2 хочу продать за 3000000 и купить дом за 4000000. Какой налог нам всем придётся в итоге заплатить?
Здравствуйте!
Если ребенок несовершеннолетний, возможна только сделка по дарению ему имущества, от него вы не сможете ничего получить, так как такие сделки запрещены.
Поэтому либо ждите достижения 18-летнего возраста, либо пока обдумывайте сделку только с отцом.
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Здравствуйте, Оксана.
Как уже верно указано, такие сделки как
Хочу произвести обмен квартирами: квартира 1-доля ребёнку и отцу, квартира 2 полностью станет моей собственностью (органы опеки дают согласие).
Оксана
недопустимы. Вполне вероятно, что опека согласовала дарение доли в Вашей квартире ребенку+ обмен с отцом, либо какой-либо иной вариант. От точного понимания данных обстоятельств зависит и ответ на Ваш вопрос о налогооблажении с учетом условий отчуждения.Это первый момент, который следует знать точно.
При этом, согласно п.17.1 ст.217 НК РФ, ст.217.1 НК РФ доходы по отчуждению собственниками квартир облагаются налогами, если не истек минимальный срок владения, равный 3 или 5 годам (в зависимости от оснований приобретения, а также и того, является ли объект недвижимости единственным жильем для его собственников).
Поэтому это второй момент, который следует учитывать.
Третий момент.
Даже если допустить договор мены (например, в части обмена долей с отцом), то
а) применяется правило, предусмотренное ст.567 ГК РФ
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
б) в случае, если минимальный срок владения не истек, и соответственно оснований для освобождения от налогооблажения нет, то доход принимается равным цене ДКП, но не менее кадастровой стоимости*0,7 (см. п.2 ст.214.10 НК РФ).
Четвертое.
В случае дарения между близкими родственниками объектов налогооблажения ни у кого не возникает (ни у дарителя, ни у одаряемого) -см. п.18.1 ст.217 НК РФ. Привожу данный ньюанс, поскольку совершенно неясно, как будет произведен обмен, что Вы под ним подразумеваете, не исключаю, что возможно и дарение в какой-то части.
Пятое.
Если сделка по отчуждению предполагает получение дохода и минимальный срок владения не истек, то налогоплательщик вправе уменьшить такие доходы на сумму документально подтвержденных доходов на приобретение данного имущества -см.пп.2 п.2 ст.220 НК РФ.
Шестое.
При описанном Вами в вопросе не ясно, а зачем такая цепочка сделок, если отчуждение может быть произведено непосредственно сразу ребенком и отцом. Вопрос лишь только в предоставлении ребенку равноценного возмещения. При этом снимается часть вопросов относительно налогооблажения при отчуждении принадлежащей Вам квартиры в любом случае.
Словом, сначала следует точно понимать ситуацию, а уже затем рассчитывать, какие налоговые обязанности у Вас возникнут.
То есть органы опеки устроила такая сделка? Вам могут ее на этапе регистрации в Росреестре приостановить — как раз из-за того, что нарушается ст.37 ГК РФ.
Более того, при отчуждении имущества детей сделку нужно оформлять исключительно у нотариуса — Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации имущества»
Если все-таки предположить, что вы прошли все согласования и зарегистрировали право собственности на квартиру-2, срок владения ею начнет считаться с даты регистрации права собственности, и при продаже до истечения 3-5 лет у вас возникнет обязанность по налогу.
Чтобы налог уменьшить (или даже обнулить) вы можете зачесть расходы на приобретение этой квартиры и заплатить налог с разницы между ценой, которую вы фактически потратили, совершая обмен, и ценой при продаже этой квартиры
Покупая новую квартиру, вы вправе получить вычет (13% с расходов до 2 млн. руб.) — при условии, что у вас есть доходы, с которых вы платите НДФЛ.
Если такое условие выполняется, при покупке новой квартиры в том же году вы вправе зачесть налоговый вычет в счет уплаты налога. В итоге налог можно обнулить.