Неосновательное обогащение или изменение условий договора (ст.451)?
В апреле 2017 года, по договору цессии в обмен на право долга, было переуступлена недвижимость. В связи с тем, что она находилось в другом городе, сторонами за ее стоимость была принята кадастровая стоимость. Через некоторое время, я как покупатель отправился на осмотр недвижимости и усомнился в соответствии стоимости недвижимости его кадастровой стоимости, о чем устно уведомил предидущего владельца здания. В ответ, получил требование о переоформлении имущества в кадастровой палате. В своем ответе на требование, потребовал привести стоимость здания к реальной, что полагало последующее изменение цен по договору (все письма заказные). Продавец пообещал представить новую кадастровую справку. Я, основываясь на обещании продавца, в мае 2018 года переоформил здание на себя.
Однако такую справку получил от продавца только в апреле 2019 года, перед продажей здания следующему покупателю.
Согласно кадастровой оценки 2013 года, действовавшего с 2013 по 2017 годы здание стоило 10 млн руб, а с 2018 г в два раза дешевле. в 2017 году производилась плановая кадастровая переоценка недвижимости на 2018- 2022гды., вступающая в силу с 2019 г.(?). Согласно нее оценка с 01.01.2018 стала вдвое дешевле.
Новый покупатель заказал собственную оценку здания, которая оказалась в три с лишним раза меньше первоначальной стоимости.
Я направил запрос в Кадастровую палату о проверке правильности кадастровой оценки здания в 2013 году.
Кадастровая палата направила разьяснения оценки и ответила, что переоценка может быть только через суд.
Я подал в суд на кадастровую палату, и в процессе дела, она скорректировала стоимость в два раза от первоначальной, признав ошибку в определении кадастрового квадрата здания, что повлекло увеличение его стоимости в два раза.
На основании этой корректировки, я устно предложил продавцу компенсировать разницу в стоимости. Вернуть право требования долга уже не представлялось возможным, т.к. прошло 3 года, а продавец, являясь приемным сыном должника, его в ССП не предьявлял. Он устно отказал.
МНою подан иск в суд на неосновательное обогащение. Однако почитав ГК, я усомнился в правильности выбранной мною позиции. Возможно лучше бы опираться на ст 451? хотя все четыре события согласно этой ст. одномоментно возможно ли доказать? Прошу дать развернутую консультацию с примерами правовой практики и решениями ВС. Готов к оплате за нее в разумных пределах, т.к. в настоящий момент являюсь пенсионером с невысокой пенсией, и все мои доходы давно позади. Готов выслать все имеющиеся документы. Есть ли какие-то перспективы в данном деле?
- PDF379.pdf
- PDF380.pdf
- без данных уточненное Третье Исково~.doc
- img515.pdf
- img516.pdf
- img481.pdf
- img482.pdf
- img483.pdf
- img484.pdf
- img485.pdf
- img486.pdf
- img487.pdf
- новая Уточненная Апелляционная жал~.doc
1. Сроки давности еще не прошли. мною вовремя подан иск, чем прерван срок давности. На 17.03. назначено предварительное заседание. До этого момента я имею возможность изменить исковое требование
2.Кадастровая оценка здания — является государственной оценкой, и изначально подвергать ее правильность, значит в принципе изначально ревизовать все действия госорганов. Это никак не «кот в мешке». И как можно визуально определить стоимость, не имея даже общего представления о стоимости недвижимости? Потому, вполне естественно было доверять госоценке и принять ее, как оценку стоимости. Со своей стороны, продавец был осведомлен о реальной стоимости здания, приобретая его на аукционе в 7 раз дешевле его кадастровой стоимости, что доказывается залогом на основании суммы оценки, которую мы нашли проведя целое расследование, по движению правообладания этим зданием.
Я потребовал у продавца привести кадастровую стоимость в соответствие с состоянием здания, что подразумевало изменить условия договора, и именно это он пообещал сделать. Тянул по времени и потом представил пересчитанную кадастровой палатой как раз на 01.01.2018 г. с вдвое уменьшенной ценой.
Именно государственная кадастровая оценка, явилась оценочной при заключении договора согл.1.3 договора, т.к. иных оценок договорной стоимости договора нет. В нем она тождественна основной сумме долга с разницей в 300 тыс руб.
Новая кадастровая оценка вышла только в 2019 году, хотя сделана она была еще в 2017 году с стоимостью на 01.01.2018 г. именно поэтому и возникли вопросы. Все равно, для суда необходимо было бы сначала оспорить саму кадастровую оценку, являющуюся согласно п.1.3 договора основой стоимости здания по договору.
3. Мною получена из Росреестра справка о стоимости здания на момент заключения договора (апрель 2017 г.) и на момент его оформления (наступления правовых последствий договора — апрель 2018 г), на основании чего и был сделан первый запрос в Кадастровую палату. Это длительный процесс переписки. Уже только после отказа переоценки, и предоставления мне разъяснений, мною был подан иск на методологическую ошибку определения кадастровой стоимости, в результате чего кадастровая палата сама переоценила здание на момент заключения договора, уменьшив его стоимость вдвое. За прошедший до подачи иска в суд я пытался решить вопрос путем нахождения компромисса. Однако Ответчик на компромисс не пошел и я вынужден был подать в суд.
4. И наверное не расторжения договора а его корректировке в соответствии с обстоятельствами.
5. Можно все расписать с подтверждением пунктов кодекса и правовой практики, и сбросить мне ссылки на судебную практику по этому вопросу?
Учитывая изложенное, имеется ли шанс выиграть дело?
1. Не совсем так. Изменить требования Вы можете, но в определенных рамках, а именно — Вы не можете одновременно изменить и предмет и основание иска. В Вашем случае принципиально невозсожно было подавать иск по неосновательному обогащению, поскольку у Вас договорные отношения. Изменить иск так как Вы хотите не получится — это новый иск.
2. Вы могли заказать рыночную оценку, но решили взять за основу кадастровую. Это было Ваше право, но сути это не меняет. Кадастровая стоимость, указанная в договоре не является существенным его условием. Привязка в договоре к ней (по крайней мере то, что я вижу) не определяет тауое условие, нарушение которого может к чему-то приводить.
3. Переоценка это Ваше право, собственно от нее зависит только начисление налога на имущество.
4. Не вижу оснований ни для корректировки, ни для расторжения.
5. Собственно, практику Вам коллега привел. Проблема не в ней, а в целом в существе вопроса. Ориентироваться на кадастровую стоимость объекта, рассчитанную на 2013 год в конце 2017 года не совсем верный подход. Разумность и осмотрительность как принципы гражданского права находятся на стороне покупателя. Если он принял решение купить по такой цене, значит это его право.