Обезопаситься от отказа продавца при сделке с недвижимостью

Добрый день

Каким образом (на основании какого соглашения) возможно было бы обезопасить покупателя в рамках такой сделки / сделок?

Собственно, сам договор купли-продажи — это  есть основание, на котором имущество переходит от продавца к покупателю. Отказаться от исполнения этого договора просто так нельзя в любом случае, если условия договора никак не нарушаются покупателем

Продавец обязан передать проданный товар

ГК РФ Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара

1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Остановить регистрацию перехода права собственности можно только на основании совместного заявления сторон договора, в одностороннем порядке это сделать невозможно 

Статья 31. Прекращение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
1. До осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав рассмотрение представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Если же после заключения договора продавец вдруг передумает и вообще откажется от передачи документов на регистрацию, то можно признать своё право собственности через суд

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10. Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершении действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 стать 551 ГК РФ).

Поэтому у продавца в любом случае нет права на отказ от договора без причин и никакие дополнительные соглашения для этого не требуются. 

Нужно внимательно подойти к подготовке самого договора (не помешает также прописать в его условиях соглашение о задатке, чтобы продавец имел ввиду риск попасть на деньги) и акта приёма-передачи, дополнительные соглашения для этого не нужны

Здравствуйте Денис!

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны (граждане и юридические лица) вправе заключать любые договоры и на любых условиях, не противоречащих действующему законодательству.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Следовательно, Вы вправе составить договоры предварительной купли продажи или основные, в которых можете прописать сумму задатка с таким условием, чтобы у продавцов не появилось желания возвращать Вам денежные средства по ним в двойном размере.

Денис, здравствуйте! Определенные риски есть, Вы правильно мыслите, в принципе. 

Статья 558 ГК РФ:

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрациии считается заключенным с момента такой регистрации.

В общем-то, продавец действительно может передумать и ссылаться на то, что до момента гос регистрации договор не считается заключенным. Да, другая сторона может приводить свои аргументы, может возникнуть спор, в том числе и судебный. Так что Ваши опасения не беспочвенны.

Каким образом (на основании какого соглашения) возможно было бы обезопасить покупателя в рамках такой сделки / сделок? 

Два варианта вижу. 

Первый — заключить с обоими продавцами предварительный договор купли-продажи.

Ст. 429 ГК РФ:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если одна из сторон будет потом уклоняться от заключения основного договора, другая сторон может через суд понудить ее к заключению основного договора. 

Кроме того, наличие предварительного договора даст определенный психологический эффект. Продавец будет понимать, что он связан обязательствами. 

Но это все не 100% гарантия, конечно, это надо понимать.

Второй вариант — можно придумать соглашение о том, что стороны (продавец и покупатель), подписывая договор, берут на себя обязательство не отказываться от его заключения с момента уплаты покупателем стоимости имущества и до момента гос регистрации договора и перехода права собственности. За неисполнение указанного обязательства можно прописать неустойку в размере, ну скажем, 10% или 20% от стоимости имущества. Такая неустойка отобьет желание продавца отказываться от договора. В гражданском праве действует принцип свободы договора, такое соглашение можно сделать.

Мое субъективное мнение, лучше отдельным соглашением прописать неустойку, чем в сам основной договор купли-продажи включать положения о задатке. Потому что, повторюсь, договор купли-продажи квартиры (включая условия о задатке) до момента гос регистрации заключенным не считается. А значит опять же возможна почва для споров. 

С уважением!  

Здравствуйте, Денис.

На мой взгляд, вариант тут может быть только один -  это заключение договора купли-продажи со множественностью лиц на стороне продавца по смыслу ст.308 ГК РФ, при этом множественность тут возникает в силу именно заключаемого договора, а не закона, поскольку каждая из квартир представляет из себя отдельный объект недвижимости, и переход права регистрируется Росреестром в отношении каждой из них.

3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

В договоре следует предусмотреть  отменительные и отлагательные условия (см.ст.157 ГК РФ), согласно которых сделка купли-продажи в отношении каждой  из квартир считается заключенной при неподаче при отсутствии оснований для приостановления регистрации перехода прав на другую. 

Вместе с тем, реакцию Росреестра на такие условия предугадать невозможно, но и вариантов других нет. Позиции территориальных подразделений в регионах разные, проконсультируйтесь предварительно с ними, устроит ли их договор с такими условиями или нет.

Ну и кроме того, продавцы квартир также должны быть согласны на них.

Более подробная консультация возможна в чате.