И дает ли банк на такое добро

Виталий, добрый день.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или данным Федеральным законом (п. 6 ст. 6 Закона N 102-ФЗ).
В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы; если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Исходя из содержания пп. 1 п. 2 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция объекта капитального строительства означает изменение его конструктивных параметров, технических характеристик. По общему правилу, сформулированному в пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ, имущество, которое принадлежит залогодателю и возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества, считается находящимся в залоге независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя.
Данные положения направлены в том числе на защиту прав и законных интересов залогодержателя как кредитора по обеспеченному залогом обязательству с точки зрения недопустимости снижения обеспечительного свойства залога без согласия залогодержателя и сохранение баланса интересов залогодателя и залогодержателя.
Суды отмечают, что изменение предмета ипотеки в связи с реконструкцией объекта недвижимости не влечет ни физической, ни юридической гибели предмета залога и по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ не прекращает залог. Нормы действующего законодательства не предусматривают внесения изменений, касающихся описания предмета ипотеки, его оценки и регистрации этих изменений в договор ипотеки для сохранения его силы.

Таким образом, разрешение банка не требуется, если это прямо не оговорено в договоре залога.