Продаем квартиру клиентам с ипотекой. В заключенном предварительном договоре указано что объект передаем после перехода права собственности к Покупателям в определенный срок, но в основном мы настаиваем на пункте где прописано что объект передаем после зачислиния д/ср от банка покупателей на наш р/сч.
Имеем ли мы право требовать такого рода изменения условий,если юрист риэлторского агенства не хочет ничего менять?
Здравствуйте.
Имеем ли мы право требовать такого рода изменения условий, если юрист риэлторского агенства не хочет ничего менять?
Требовать изменения условий, согласованных в Предварительном договоре купли-продажи Вы не имеете права, можете только попросить по следующим основаниям:
Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Да, фактически, срко перехода права собственности и зачисление кредитных денежных средств иногда разнятся. Но, если это электронная регистрация в Сбербанке, то они совпадают и перечисляются автоматически.
Какой у Вас банк и как организовано перечисление денежных средств? С чем связаны Ваши опасения?
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Добрый день.
Имеем ли мы право требовать такого рода изменения условий, если юрист риэлторского агенства не хочет ничего менять?Татьяна
Вы не можете в указанной части отступить от условий предварительного договора.
ПО общему правилу, закрепленному ст. 424 ГК РФ
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Поскольку условия передачи имущества было оговорено в предварительном договоре, то отступление в данном случае от них при подписании основного недопустимо.
В данном случае договор предполагает определение момента передачи имущества, что предполагает применение ст. 458 ГК РФ в части исполнения обязанности продавца по передачи квартиры, что должно быть сохранено и в основном договоре.
На это обращено внимание и в Обзоре судебной практики ВС РФ за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011)
4. Заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку Р. принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи комнаты на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до 15 мая 2009 г. заключить с М. договор купли-продажи комнаты.
Таким образом, в основной договор должно быть перенесено условие о моменте передачи имущества покупателю, определенное в предварительном договоре.
У покупателей ВТБ банк, опасения связаны с тем что по каким-то причинам денег не получим от банка а квартиру передать обязаны. Хорошо, тогда как мы можем изменить этот пункт? В любом случае есть вариант изменения пункта, у нас вся правовая система так построена-что есть возможность изменений. Может требование юристу агенства о заключении допа на основе того что не поняли формулировку в П.Д?
Варианты решения данной ситуации (хотя за 15 лет практики работы с недвижимым имуществом, ни разу не было, чтобы Банк не выдал деньги):
1) Уточнить возможность в Банке использовать (на выбор)
а) банковскую ячейку (денежные средства выдаются в день заключения договора купли-продажи и сдаются на хранение и выдаются продавца после предоставления документов, подверждающих переход права собственности;
б) использование аккредитива, деньги перечисляются на номинальный счет и автоматически зачисляются продавцу после перехода права собственности.
2) Как замечено и мною, и коллегой, требовать к сожалению нельзя. Можно, конечно, в ультимотивной форме отказать и требовать заключения просто дополнительного соглашения об изменении пукта договора, но можно столкнуться с принципиальной позицией второй стороны.
3) Лучший способ, который я вижу, попросите встречу с вашими Покупателями, объясните Ваши страхи, не думаю, что они откажутся подписать дополнительное соглашение, которой чуть-чуть отсрочит передачу им квартиры в пользование.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна