Оптимальный вариант формы владения для сдачи коммерческой недвижимости

Добрый день. В данном случае наиболее оптимальным будет сдача недвижимости в качестве ИП на УСН доходы(6%) либо на ПСН. Просто при ИП не нужно вести тот же бух.учет и сдавать столько отчетности как при ООО

При выбранном режиме и сумме доходов в 2.5 млн за год налог составит 150 000 рублей. Оплачивается он за первый второй и третий квартал до 25 числа месяца следующего за отчетным кварталом авансовыми платежами с полученных в квартале дохода. И конечная сумма выводится по итогам года путем подачи декларации УСН и оплаты оставшейся суммы налога. 
Кроме того в  у ИП будут обязательные страховые взносы -НК РФ Статья 430.
Вы будете обязаны оплачивать взносы в страховые фонды. 
На 2021г. взносы в фиксированном размере составят 32 448 руб. – в ПФР  
Страховые взносы на обязательное медицинское страхование (ОМС) в 2021 году- 8 426 руб. Общая сумма обязательных страховых взносов в 2021 году составит 40 874 руб. (32 448 руб. в ПФР + 8 426 руб. в ФОМС).Эти суммы оплачиваются независимо от того получаете Вы доход или нет. При этом я привел цифры за год, но у Вас они уменьшатся за счет того что полтора месяца года уже прошло. Т.е. они рассчитываются пропорционально тому времени когда Вы будете ИП

Если величина дохода выходит за рамки 300 000 руб., то уплачивается дополнительный страховой взнос в ПФР в сумме 1% от дохода, превышающей 300 000 руб., но не более 259 584 руб… В Вашем случае при доходе 2.5 млн это 22 000 руб.
При этом сумма налога УСН 6% уменьшается на сумму уплаченных страховых взносов. Т.е. если Вы уплатите страховые взносы 1 квартала до его истечения, то авансовые платежи за первый квартал будут уменьшены на эту уплаченную сумму, и так в каждом квартале.

ст. 346.21 НК
3.1. Налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшают сумму налога (авансовых платежей по налогу), исчисленную за налоговый (отчетный) период, на сумму:
1) страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) в данном налоговом (отчетном) периоде в соответствии с законодательством Российской Федерации;

При этом в соответствии с НК страховые взносы уплачиваются до 31 декабря текущего года, доп. взнос 1% до 1 июля следующего года, но стоит применить тот момент о котором я написал, дабы снизить на них УСН. Итак потери при УСН 6% составят для Вас с суммы в 2.5 млн  именно 6% — 150 000 рублей ( с учетом оплаты страховых взносов поквартально, в том числе 1% с превышения суммы дохода в 300 000)
При ИП Вы обязаны вести Книгу учета доходов и расходов, куда вносите получаемые суммы. Так же необходимо подавать декларацию УСН по окончанию года не позднее 30 апреля.

НДС при ИП на УСН Вы не платите. 

Что касается ПСН — статья 346.43 НК, то обсуждать ее имеет смысл в случае если размер налога получится ниже чем при УСН. Размер налога рассчитывается в зависимости от размера помещения и места его нахождения. Можете проверить его по калькулятору ФНС https://patent.nalog.ru/info/

Данные варианты для сдачи нежилой недвижимости самые выгодные, а применение ИП самое простое в рамках ведения учета и отчетности.

С уважением Евгений Беляев

Прошу дать развёрнутый ответ с цифрами по состоянию на 2021 год, какие взносы и налоги светят.

Иван

Здравствуйте. Собственно если речь идет о длительном приобретении, то вариант у Вас — УСН 6%.

Фиксированные платежи в качестве страховых взносов 

Фиксированный платёж на обязательное пенсионное страхование, если доходы за год не превысили 300 тысяч рублей — 32 448 рублей.  
Фиксированный платёж на обязательное медицинское страхование, независимо от дохода — 8 426 рублей
Дополнительная плата на обязательное пенсионное страхование — 1,0 процент с суммы дохода плательщика, превышающего 300 000 рублей за расчетный период.

При этом если ИП зарегистрирован не с начала года, то надо фиксированные суммы поделить на 12 и умножить на количество месяцев с начала регистрации до конца года.

Налог — 6% от выручки. Это все. При этом в соответствии со ст. 346.21 НК РФ, при уплате страховых взносов в пределах отчетного года, уплаченную сумму Вы можете вычесть из подлежащего уплате налога УСН. 

При этом есть возможность использовать также ПСН, но насколько он будет интересен, зависит от того, не будет ли он выше общей суммы планируемого налога по УСН.

Здравствуйте, Иван!

в целом согласен с коллегами, что ИП проще и удобнее для ведения предпринимательской деятельности, а также с их мнением по ПСН и УСН с объектом «доходы».

однако, хотелось бы добавить, что если в планах заниматься бизнесом, используя это помещение, длительное время (не менее 10 лет), то на первых порах применение УСН с объектом «доходы-расходы», на мой взгляд, может быть предпочтительнее, поскольку будет возможность учитывать расходы ИП.

так, при покупке ОС (объекта недвижимости) в статусе ИП на УСН «доходы-расходы», Вы сможете учесть потраченные средства в расходах (пп.1 п.1 и пп.1 п.3 ст.346.16 НК).

если расходы превысят доход, то ИП на УСН «доходы-расходы» должен будет по п.6 ст.346.18 НК уплатить минимальный налог в размере 1% от дохода, при этом он вправе будет в следующие налоговые периоды включить сумму разницы между суммой уплаченного минимального налога и суммой налога, исчисленной в общем порядке, в расходы при исчислении налоговой базы, в том числе увеличить сумму убытков, которые могут быть перенесены на будущее в соответствии с положениями п.7ст.346.18 НК.

т.е. если за 2021г. расходы превысят доходы, то как ИП УСН «доходы-расходы» Вы уплатите минимальный налог 1% от дохода [это 25 000 руб. при доходе в 2,5 млн. руб.] + взносы 40 874 руб. [32 448 руб. в ПФР + 8 426 руб. в ФОМС] = 65 874 руб., при этом вправе будете перенести убыток на будущие налоговые периоды в течение 10 лет, следующих за тем налоговым периодом, в котором получен этот убыток.

почему речь про длительное время?

если в планах заниматься бизнесом, используя это помещение, длительное время (не менее 10 лет)

потому что, при продаже ОС до истечения сроков, установленных п.3 ст.346.16 НК [для недвижимости 10 лет], то в этих случаях осуществляется перерасчет налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, за все отчетные (налоговые) периоды ее применения, в которых были учтены расходы на приобретение ОС по правилам гл.26.2 НК, для чего из состава расходов исключаются расходы на приобретение ОС.