Право зарегистрировано на объект с видом использования земель [Для сельскохозяйственного производства]

Здравствуйте, Роман.

Согласно п.4 ст.85 Земельного кодекса РФ 

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

То есть для строительства дома на Вашем участке нужно, чтобы участок располагался в территориальной зоне, допускающем строительство жилых домов.

Ваш участок расположен в зоне СХ-2.

Согласно Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Истра Московской области

СХ-2 ЗОНА, ПРЕДНАЗНАЧЕННАЯ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ САДОВОДСТВА И ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА

Зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства СХ-2, установлена для обеспечения возможности размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами дачного хозяйства, садоводства.

В силу федерального закона Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ст.3, п.7 ст.54) 

«садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;

У Вас участок как раз «для ведения дачного строительства». Следовательно, на основании ПЗЗ и договора аренды Вы имеете право строить на нем жилой дом.

Отличающиеся сведения в Росреестре никак не препятствуют строительству, так как приоритет имеют сведения из ПЗЗ, ими ПЗЗ устанавливают режим использования земельных участков. Несоответствие между сведениями Росреестра и ПЗЗ устраняются подачей правообладателем участка заявления в Росреестр.

Кроме того, уже получено разрешение (уведомление) на строительство на данном участке жилого дома, то есть администрация подтвердила законность постройки жилого дома на данном участке. Так что можно строиться по согласованному с администрацией проекту. 

После постройки дома и регистрации права собственности на него у Вас есть право выкупить земельный участок на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ:

исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В договоре аренды не указывают о возможности выкупа только потому, что это право предусмотрено законом, нет необходимости об этом писать в договоре.

С уважением, Роман.