Покупка коммерческой недвижимости, перевод земли из сельхозназначения

Question

Добрый день. Покупаю цех с участком как физ лицо: назначение-нежилое здание, наименование-ремонтно-механическая мастерская, кадастровая стоимость 16 млн. Здание стоит на участке: категория земель- земли сельхоз назначения, виды разрешенного использования - для сельхоз использования, кадастровая стоимость 6 000 руб, есть письмо министерства с разрешением перевода участка в производственную зону П, владелец занимается переоформлением. Стоимость всей покупке 23 млн. Владелец физ лицо владеет 2,5 года. Здание и участок без обременения, залога, ареста. Если он продает мне его сейчас, то нужно предложить сначала государству (так как земля сельхоз назначения), получить справку что администрация отказывается покупать и после этого проводить покупку. Участок уже внесли в ген план как зона П, если владелец его сам переоформляет и после этого мне продает, то это произойдет в июне (если все пойдет хорошо с переводом в производственную зону П). Я помогаю осуществить этот перевод и так же занимаюсь газификацией этого объекта. Есть смысл мне покупать сейчас или лучше подождать, когда переведут? если ждать, как юридически я могу до покупки зарезервировать право приоритетного выкупа это объекта? Чтобы продавец не мог ни кому продать кроме меня. До перехода права собственности могу я завести оборудование, начать его монтаж и производственную деятельность на этом объекте?

Юрий Колковский · Answer

если ждать, как юридически я могу до покупки зарезервировать право приоритетного выкупа это объекта? Чтобы продавец не мог ни кому продать кроме меня. Сергей Здравствуйте. Самый простой способ в этом случае заключить предварительный договор купли-продажи участка с указанием на условие при наступлении которого должен быть заключен основной договор. В соответствии со ст. 157 ГК РФ 1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Вот заключайте предварительный договор и устанавливайте необходимое условие для заключения основного. До перехода права собственности могу я завести оборудование, начать его монтаж и производственную деятельность на этом объекте? Сергей Только если на этот период заключите соответствующий договор аренды. Но тут может быть проблема, поскольку до перевода в другую категорию Вы использовать земельный участок можете только в разрешенных видах использования. В противном случае можете быть привлечены к ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ.

Андрей Власов · Answer

Есть смысл мне покупать сейчас или лучше подождать, когда переведут? если ждать, как юридически я могу до покупки зарезервировать право приоритетного выкупа это объекта? Чтобы продавец не мог ни кому продать кроме меня. Сергей Сергей, добрый день! Лучше конечно подождать до того момента, как участок будет переоформлен предыдущим владельцем чтобы этим не пришлось заниматься Вам. Что касается минимизации риска пересмотра условий достигнутых с владельцем договоренностей то для этого есть предварительный договор и задаток который в том числе применяется к предварительному договору купли-продажи ст. 380 ГК РФ Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора н а условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). Вы будете вправе либо через суд требовать заключения основного договора на условиях, прописанных в предварительном договоре, либо требовать возврата задатка в двойном размере ( ст. 381 ГК РФ)

Леонид Остроухов · Answer

Добрый день. Согласен по поводу предварительного договора, также хотелось бы дополнить что что при заключении предварительного договора под отлагательным условием в соответствии с ч. 1 ст. 157 ГК, при наступлении такого условия у сторон появляется обязанность заключить основной договор в срок, который указан в предварительном договоре, если в этот срок ни одна сторона не потребует заключения договора – обязательства по предварительному договору прекращаются, так что Вам необходимо будет потребовать заключение основного договора после выполнения условия во избежание прекращения обязательства контрагента по продаже имущества, об этом говорит постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 27. Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, — в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Возможность обеспечения обязательства задатком, про который указал коллега, также подтверждается указанным постановлением 26. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Дмитрий Савин · Answer

Сергей, добрый день! В указываете Если он продает мне его сейчас, то нужно предложить сначала государству (так как земля сельхоз назначения), получить справку что администрация отказывается покупать и после этого проводить покупку. Вы ведете речь о преимущественном праве покупки согласно ст.8 (купля-продажа ЗУ из земель с/х назначения) Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Однако, в соответствии со ст.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. Таким образом, в рассматриваемой ситуации право преимущественной покупки у администрации (субъекта) не должно возникать, поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости - ремонтно-механическая мастерская. Согласно ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В целом, можно рассмотреть возможность приобретения здания и ЗУ в текущем периоде.В любом случае, ситуация с правами на ЗУ и его куплей-продажей требует более детальной проработки, изучения всех документов.