Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Земельный участок в зоне "Ф", покупать или нет?
Добрый день! Ситуация следующая — планируется к приобретению земельный участок на территории Новой Москвы. Участок (поле) в границах населенного пункта (Категория: Земли населенных пунктов), вид разрешенного использования — сельскохозяйственное использование, включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции (1.0). Согласно террсхеме Новой Москвы, регламентирующей застройку, данный участок находится в зоне «Ф». Предельные размеры участка не установлены, параметры застройки (высота, % застройки, плотность) указаны "0" Моя цель приобретения земельного участка — это строительство зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. А конкретно семенная станция — хранение и подработка семян сельскохозяйственных растений. Соответственно вопросы в следующем: «Сможем ли мы получить разрешение на строительство на этом участке? Или надо вносить изменения в ПЗЗ? Если изменения вносить необходимо, то на сколько это реально в нашем случае? Быть может на этом участке можно и лучше строить некапитальные быстровозводимые строения (ангары), не требующие разрешений? Стоит ли вообще связываться с приобретением этого земельного участка с практической и экономической точек зрения? Какие подводные камни могут быть?». Буду благодарен за помощь.
Добрый день Денис!
Зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») являются одним из «изобретений» при составлении Правил землепользования и застройки г. Москвы.
В данных зонах в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции устанавливаются:
— в отношении застроенного участка — параметры расположенных на участке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
— в отношении незастроенного участка – нулевые параметры.
Это означает, что на застроенном участке возможна реконструкция здания в пределах существующих параметров здания; на не застроенном участке строительство запрещено.
Для осуществления нового строительства или увеличения площади существующих объектов в данной зоне необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки.
Добрый день!
Согласно Правилам землепользования и застройки г.Москвы
на территориях относящихся к зоне «Ф», виды разрешенного использования и предельные параметры строительства в тексте самих Правилах отсутствуют.
Данная зона «Ф» подразумевает использовании в качестве предельных параметров разрешенного строительства сведений, содержащихся в ЕГРН.П Если такие сведения отсутствуют, вид разрешенного использования будет установлен – «использование для нужд населенного пункта», а числовое значение индекса «Ф» будет равно «нулю». Фактически на таком земельном участке ничего построить будет нельзя.
Т.е приобрести данный земельный участок для строительства нецелесообразно.
Проблема данной зоны в том, что данные ПЗЗ противоречат ген.плану г.Москвы.
т.е содной стороны ч.14 ст. 36 Градостроительного кодекса города Москвы предусматривает для граждан и организаций возможность обращения в Правительство Москвы с предложениями об изменении Правил.
Однако даже если вы получите положительный результат публичных слушаний по вопросу изменения Правил может быть отказано во внесении этих изменений, со ссылкой на то, что они противоречат генеральному плану города Москвы.
Поэтому я бы не советовала вам покупать данный земельный участокдля строительства в ваших целях.
Добрый день! Установление зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») в ПЗЗ Москвы противоречит ГрК РФ и кодексу Москвы. Однако такие ПЗЗ были приняты и утверждены.
В качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции устанавливаются:
— в отношении застроенного участка — параметры расположенных на участке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
— в отношении незастроенного участка – нулевые параметры. То есть, если участок на момент принятия ПЗЗ не застроен, то построить на нем ничего нельзя.
Вот так формулирует Комитет государственного строительного надзора ответ об отказе в утверждении уведомления о планируемом строительстве и возможности размещения объекта , ссылаясь на п 3.4.3 ПЗЗ , утвержденных постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 года № 120-ПП (снимок с экрана прикрепляю)
Законно возвести у вас ничего не получится. Полагаю, даже некапитальные постройки будут проверяться, штрафы , споры о капитальности объекта и т.д.
Если у вас есть сильное желание и готовы к спорам (судам с администрацией), то тогда можете брать. Если вам для дела надо и хотите сразу вложиться в строительство (ст 51 ГрК РФ), а это тоже время, то лучше всего в данный момент выбирать участок в другой зоне.
Что касается этой зоны, надо ждать судебную практику по такой зоне, либо когда в этой части кто-нибудь оспорит ПЗЗ. А еще может быть такое, что на территории принят Проект планировки территории и надо ориентироваться на него, а не только на ПЗЗ.
Всего хорошего!
Внести изменения в ПЗЗ реально в нынешних реалиях? Или многолетняя затратная история и с таким участком лучше не связываться?
Поэтому, для строительства здания на таком участке сначала потребуется внесение изменений в ПЗЗ.
Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 Градостроительного кодекса.
На основании пункта 11 статьи 31 Градостроительного кодекса:
Утверждение внесения изменений в ПЗЗ осуществляется через проведение публичных слушаний.
В итоге:
— строительство возможно только после внесения изменений в ПЗЗ;
— необходимо проведение публичных слушаний;
— по итогам публичных слушаний глава принимает решение о внесение изменений в ПЗЗ;
— процесс внесения изменений занимает время от 3 месяцев;
— после внесения изменений в ПЗЗ, Вы вправе подать документы на получение разрешения на строительство здания.