Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно взаимодействовать с отделом опеки по поводу продажи квартиры с детскими долями
Ситуация: у нас с супругой есть в собственности квартира (Новосибирская область, Барышевский с/с), в которой выделены небольшие доли (3/100) на двух несовершеннолетних детей как следствие использования материнского капитала. Старший ребёнок (17 лет) от бывшего мужа супруги, младший рождён в текущем браке. Мы хотим продать квартиру, а для этого предварительно решить вопрос с опекой, ибо вырученные деньги хотим потратить на строительство дома. Дети прописаны в Советском районе г. Новосибирска.
Для этого рассматриваем такие варианты:
- Положить деньги на специальный счёт.
- Выделить доли в других квартирах. Отец старшего ребёнка владеет квартирой и может выделить в ней долю своему сыну. Я также являюсь собственником квартиры (другой) и также могу выделить долю своему ребёнку.
Вопросы:
1. Как опеке обосновать, что мы хотим положить деньги на счёт? Попытки заговорить об этом с ними вызвали полное непонимание.
2. В отделе опеки заявили, что изначальная доля слишком мала и посчитана неправильно, поскольку её нужно было рассчитывать от кадастровой стоимости квартиры. Но кадастровая стоимость на момент покупки была даже меньше, чем сумма материнского капитала! Всё же, по какой стоимости считается изначальная доля: от кадастровой или от реальной? (мы, а точнее, нотариус считал от суммы, указанной в договоре ДДУ).
3. Как у отделов опеки происходит работа с другими районами? В нашей ситуации квартира находится в одном месте, дети прописаны в другом (у бабушки), а квартиры, где можно выделить доли, находятся в третьем (г. Бердск Новосибирской обл.)
4. Может ли отец выделить сыну долю? Нужно ли в этом случае выделять деньги на счёт?
5. Можно ли выделить доли в двух квартирах, как описано выше (каждому ребёнку в своей квартире)?
Здравствуйте.
Нет, выдел долей детям в Вашем и муже жилье не решит проблему.
Детям следует приобретать доли в будущем жилье при его покупке, строительстве.
Органы опеки крайне неохотно идут на то, что деньги от продажи имущества детей ложатся на счет до неизвестно когда исполненного обязательства о приобретении им равнозначного жилья.
Гражданский кодекс
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Как вариант, причем оспоримый, подарить Ваше или мужа жилье Вашим или мужа родителям а затем приобрести по ДКП это же жилье у них на вырученные средства от продажи квартиры полученной с привлечением средств МК с выделением в новом жилье равнозначных долей детям.
Доля детям должна была быть выделена по рыночной или равной к ней стоимости приобретаемого с использованием средства МК жилья.
Маловероятно, что опека сможет оспорить выделенные доли детям.
Можете попробовать оспорить решение опеки указав, что детям есть где жить до того как будет построено новое жилье с выделением им равнозначных долей, требовать положительного решения опеки о том, чтобы деньги от продажи долей детей лежали на спец.счете.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Олег!
Как разъяснено в п. 13 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016,
13. Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.
Таким образом, размер долей детей и родителей должен рассчитываться между ними поровну исходя из суммы материнского капитала. А вот относительно оставшейся суммы сверх маткапитала доли можно определить, как пожелаете.
Если детям выделено по 3/100, это, скорее всего, не пропорционально сумме маткапитала. Или это какой-то особняк.
Как продать квартиру, оформленную на ребенка, в том числе если ему принадлежит доля в праве общей собственности на нее? // Азбука права: электрон. журн. 2020.
На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое. Реже органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры или доли в квартире, принадлежащей ребенку, на счет ребенка в банке.
Следовательно, шансы, что орган опеки даст добро на перечисление денег на счета детей, очень малы.
Для того, чтобы заручиться разрешением органа опеки, следует обеспечить детей равноценным жильем. Орган опеки должен быть уверен, что не произошло уменьшение имущества детей. Если орган опеки откажет и Вы будете не согласны с решением, вопрос необходимо решать в судебном порядке.
На практике опека обычно на это не идет. Пробуйте ссылаться на переезд в другую местность и необходимость строительства жилья.
Надо считать исходя из суммы маткапитала поровну между детьми и родителями. А что сверх — как решите на семейном совете (по соглашению).
Для опеки главное, чтобы не произошло уменьшение имущества детей. Тем более, нынешнее жилье с детскими долями находится, как я понял, в сельской местности, а Вы планируете приобрести жилье в городе. Это только в плюс, для детей больше возможностей для развития.
Детям должно предоставить равнозначное жилье то лицо, которое отчуждает их доли. На счет опека вряд ли согласится.
По поводу капитала считали так. Цена квартиры 4500 тыс. руб. по ДДУ. Материнский капитал — 453 тыс., т.е. примерно 1/10. Двое родителей, трое детей (одному ребёнку уже успело 18 лет исполниться, пока ипотеку выплачивали). Получается, ещё делим на 5 и получаем примерно 2/100, или 3/100, если считать точнее.