Нашлись потенциальные покупатели для квартиры. Хотят приобрести в ипотеку , так же они просят в ДКП указать сумму сделки отличающуюся от реальной стоимости квартиры в большую сторону . Какие документы у них проверить при продаже ? Квартира была куплена более 5-ти лет назад, никто не прописан, один взрослый собственник.
Добрый день!
отят приобрести в ипотеку, так же они просят в ДКП указать сумму сделки отличающуюся от реальной стоимости квартиры в большую сторонуМамедов Сеймур Аллахяр оглы
Это совсем удивительно, поскольку банки по ипотечным займам оформляют квартиру в залог, и заинтересованы в реальной стоимости квартиры, поэтому требуют оценку специалиста.
Вместе с тем, права покупателя в данном случае не нарушаются, если об этой договоренности не станет известно банку.
Вам необходимо проверить, состоит ли покупатель в браке, и если да, то требуется нотариальное согласие супруга на сделку согласно ст. 35 Семейного Кодекса РФ:
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Также можете потребовать от покупателя справки о том, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога.
Но сам факт покупки с использованием ипотечного кредита уже подразумевает тщательную проверку покупателя службой безопасности банка, и банк не оформит ипотеку неблагонадежному клиенту.
Здравствуйте.
Какие документы у них проверить при продаже?Мамедов Сеймур Аллахяр оглы
Поскольку квартира будет приобретаться в ипотеку, то для вас будет практически гарантировано получение денег от банка.
Можете попросить покупатетелей предоставить справки что они не стоят на учете в псих и наркологическом диспансере и что нет оснований для признания их недееспособными.
Указание большей стоимости чревато для вас как продавца тем, что в случае расторжения или признания недействительным договора, вам придется возвращать сумму указанную в договоре.
При этом если покупатели будут психически здоровы, то оснований оспорить сделку практически не остается.
Также нужно подписать дополнительное соглашение с покупателями, в котором указать действительную стоимость договора, это подстрахует вас от возврата большей суммы чем вы получили при возможном расторжении или признании недействительным договора. Это дополнительное соглашение не нужно сдавать в Росреестр или показывать банку, оно нужно вам для подстраховки, так как при его наличии суд учтет его что вы получили денег меньше чем указано в договоре.
В случае наличия доп. соглашения и признания сделки недействительной суд применит действительно полученную вами сумму, а не завышенную.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
87. ... Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
они просят в ДКП указать сумму сделки отличающуюся от реальной стоимости квартиры в большую сторонуМамедов Сеймур Аллахяр оглы
Здравствуйте Сеймур!
В принципе, так делают часто Покупатели по ипотеке, т.к. им вероятно нужны деньги для ремонта или еще на другие цели. На такой шаг Продавцу пойти можно, но только при этом советую после получения денег и передачи какой-то части обратно Покупателям обязательно взять расписку:
Продавец по договору купли-продажи квартиры по адресу: ______от _____ вернул Покупателю, а Покупатель получил от Продавца такую-то часть денежных средств (сумма прописью) по обоюдной договоренности и соответственно подписи сторон.
Это необходимо для того, чтобы в случае спора Продавец мог доказать, что часть денег возвращена Покупателю и соответственно, Покупатель не имеет права требовать с вас то, что указано в договоре в полном объеме.
Статьей 167 Гражданского Кодекса РФ предусмотрена двусторонняя реституция в случае признания сделки недействительной:
Поэтому продавцу невыгодно указывать бОльшую стоимость квартиры по сравнению с реальной, т.к. если вдруг по каким-либо основаниям договор купли-продажи будет признан недействительным, то продавцу вернется квартира, а вот продавец должен будет возвратить именно ту сумму, которая указана в договоре, как полученная по сделке.
Это не в интересах продавца.