Здравствуйте Виталий!
В соответствии со ст.614 и ст.616 ГК РФ
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
То есть, арендатор несет бремя содержания имущ. и обязан вносить все установленные договором платежи своевременно. К расходам на содержание арендованного помещения относятся, в частности, коммунальные расходы. При заключении договора аренды, согласовывая условия оплаты коммунальных услуг стороны могут установить фиксированную сумму арендной платы с включением в нее коммунальных услуг либо предусмотреть в договоре, что оплата коммунальных услуг производится на основании дополнительного счета и не включается в состав арендной платы.
Также, стороны (арендатор и арендодатель) могут установить в договоре арендную плату, состоящую из фиксированной и дополнительной (переменной) частей, что может быть и в Вашей ситуации.
При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее — Письмо N 66)).
Согласно п. 22 Письма N 66 заключенное арендатором и арендодателем соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.
Также отмечается, что арендодатель получает электроэнергию в качестве абонента, а арендатор пользуется получаемой электроэнергией в связи с арендой помещения.
По мнению ВАС РФ, позволяет утверждать, что соответствующее соглашение фактически устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендованном помещении и является частью договора аренды.
При этом Минфин России ы письме от 03.11.2009 N 03-03-06/1/724 отметил, что все изложенное относится и к ситуации, когда порядок компенсации арендатором арендодателю коммунальных расходов и расходов по содержанию арендуемого недвижимого имущества урегулирован договором на возмещение коммунальных расходов.
Если в данной ситуации в соответствии с договором часть расходов по оплате коммунальных услуг возложена на арендатора, то он возмещает арендодателю указанные затраты. Следовательно, суммы возмещения, перечисляемые арендатором, являются транзитными суммами, т.к. они поступают к арендодателю лишь в качестве компенсации за понесенные расходы по оплате коммунальных платежей.
Таким образом, Вам следует предусмотреть в договоре аренды соответствующее условие о порядке возмещения расходов на комун. услуги либо внести в него изменения в данной части.
Если А. должен компенсировать часть расходов С2 за потребленные А. услуги, но С2 готов заключить договор с С1, то по условиям договора А. должен возмещать расходы С1, который в свою очередь -компенсирует расходы С2.
Поскольку С1 является арендодателем, то он вправе получать компенсацию ком. услуг от А в силу ЗАкона. Поэтому отношения А. и С1 устанавливаются положениями договора аренды.
Для компенсации расходов С2, С1 и С2 следует заключить договор купли-продажи, согласно которому С1 будет получать соответствующие услуги от С2.
Согласно ст. 539 и ст.545 ГК РФ
по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энерги
Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.
То есть, если С2 получает электроэнергию у Б., то он вправе передать энергию С1 с согласия Б.
Таким образом, С2 следует получить согласие Б. и заключить с С1 договор электроснабжения.
В свою очередь С1 следует заключить с А. Доп. соглашение к договору аренды о порядке возмещения ему расходов ( если уже не установлено договором).
Смогу оказать услугу по составлению договора и доп. соглашения, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.
С уважением Ф. Тамара
Доброй ночи, Максим!
Схема, которую Вы предложили, не может устроить все стороны.
Дело в том, что Б. является владельцем энергопринимающих устройств и он, в какой-то степени, диктует условия игры.
Так, заключив агентский договор с С2 на обеспечение автономной части здания коммунальными услугами, он предлагает С2 самостоятельно разбираться с С1 или с А., т.е. получать компенсацию с С1 или с А. за потребленную А. часть услуг. По какому принципу (по площади или по расчету мощности приборов) это не так важно, как договорятся стороны.
В свою очередь С2 не хочет иметь дело с А. по причине его временного пребывания в помещении, а согласен заключить договор с собственником помещения - С1.
Получается, что С2 (принципал), имея агентский договор на компенсацию за потребленные им коммунальные услуги с Б. (агентом) должен на основании договора с С1 получить компенсацию от арендатора А. за потребленную последним часть услуг. Арендатор А., в свою очередь, должен на основании какого-то договора со своим арендодателем – С1 оплачивать эти услуги напрямую С2.
Вопрос в следующем: на основании каких законных договоров между С2 и С1, и между С1 и А. можно это осуществить?
Добрый день, Виталий! Не могу согласиться с коллегой Евгением, что отсутствие у С1 приборов учёта является препятствием для заключения прямого агентского договора с Б, но раз заключение такого договора невозможно, так как Б не желает этого, то в целом его вариант действительно наиболее подходящий. То, что договоры между Б и С2 и между С1и С2 увязаны — в этом мне кажется, нет ничего страшного, напротив это скорее естественно. Предусмотреть компенсацию затрат арендодателя (С2) в договоре аренды с А — это вообще стандартная ситуация — этот вопрос решается в 90% договоров аренды. В данном случае затраты арендодателя будут возникать из агентского договора. Единственное, Виталий, я и мои коллеги, как видно из ответов, исходим из того, что С1 сдаёт всю принадлежащую ему площадь А. Из вашего дополнения к моему вопросу и сомнений по поводу взаимоотношений между С1 и А у меня закралось подозрение, что вы имели ввиду, что С1 сдаёт А не всю площадь, а часть оставляет для своей деятельности. Если это так, то то схема должна быть немного усложнена урегулированием разделения потреблённых услуг между С1 и А. Если А арендует всю площадь, то предложенная схема с учётом варианта Евгения должна сработать.
А вообще в качестве лирического отступления — я в своей деятельности стараюсь не городить сложных юридических схем, подгоняя их под обстоятельства, а наоборот, лучше поменять обстоятельства но сделать наиболее простую и понятную, в том числе и для судьи, конструкцию. Вообще, все договоры следует рассматривать с точки зрения того, на сколько в соответствии с ними будет легко отстоять свои интересы в суде. Может в вашем случае гораздо проще поставить С1 свои приборы учёта, заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией и выставлять арендатору обычную компенсацию по счётчикам. С технической стороны проблемы вообще нет. С точки зрения прямого договора тоже не должно быть — коль скоро помещение находится внутри здания, то разрешённой максимальной потребляемой мощности по ТУ должно хватить. Вообще, при покупке помещения внутри имущественного комплекса вопросы балансовой принадлежности сетей и учёта могут и должны решаться а договоре купли продажи помещения. Посмотрите его условия. Может и там есть подсказка, как решить вашу проблему.
И ещё, то что у Б в собственности находится энергопринемающее оборудование, как я понимаю ТП, конечно дает ему преимущество, но далеко не дает ему право полностью диктовать свои условия. Основываясь на антимонопольном законодательстве можно заставить и его пойти на уступки и заключить договоры выгодные в том числе и вам.
Удачи вам!