8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1300 ₽
Вопрос решен

Получение коммунальных расходов через нескольких посредников

Организация (Арендатор - А.) арендует помещение у собственника (Собственник 1 - С1), который недавно приобрел нежилое помещение (Объект), являющееся частью помещений в торговом центре и, которое пока не имеет собственных энергопринимающих устройств и, соответственно, прямых договоров на оказание коммунальных услуг.

Инженерные сети, снабжающие Объект, проходят через соседнего собственника (Собственник 2 - С2), который также, не имея прямых договоров, получает коммунальные услуги через организацию (Балансодержатель - Б.) имеющую энергопринимающие устройства и прямые договоры.

С2 имеет с Б. агентский договор и, выступая по этому договору в роли принципала, возмещает Б. (как агенту) расходы за потребленные С2 услуги на основании показаний приборов учета, которые установлены отдельно на сетях С2.

Получается, что А. должен компенсировать часть расходов С2 за потребленные А. услуги, так как получение и учет этих услуг возможен на данный момент только через сети С2.

В свою очередь С2 готов предоставлять через свои сети коммунальные услуги для А., но хотел бы заключить договор, на основании которого он будет это делать, с С1, а не с А., так как при смене арендатора для него возможны убытки при неоплате за потребленные услуги (например, зимой за отопление - помещение отапливается, а так как арендатора нет, платить некому).

Вопрос: на основании каких договоров урегулировать отношения между А., С1, С2 и Б.?

09 ноября 2013, 10:30, Виталий, г. Волгоград
Иван Иванов
Иван Иванов
Юрист,

Добрый день, Виталий! По вашему вопросу можно предложить следующую схему взаимодействия:

1. С1 заключает с Б аналогичный агентский договор, как и между С2 и Б, раз данный договор уже проверен на практике.

2. С1, С2, Б заключают трёхстороннее соглашение, в котором определяют критерии разделения суммы, начисленной по показаниям приборов, например в соответствии с занимаемой площадью. Так определится сумма агентского вознаграждения, выплачиваемой каждым ( С1 и С2).

2. Договором аренды между А и С1 предусматривается условия возмещения затрат С1 по агентскому договору в соответствии с выставленными счетами за уплату агентского вознаграждения.

Удачи вам!

09 ноября 2013, 11:12
0
0
0
0
Виталий
Виталий
Клиент, г. Волгоград

Доброй ночи, Максим!

Схема, которую Вы предложили, не может устроить все стороны.

Дело в том, что Б. является владельцем энергопринимающих устройств и он, в какой-то степени, диктует условия игры.

Так, заключив агентский договор с С2 на обеспечение автономной части здания коммунальными услугами, он предлагает С2 самостоятельно разбираться с С1 или с А., т.е. получать компенсацию с С1 или с А. за потребленную А. часть услуг. По какому принципу (по площади или по расчету мощности приборов) это не так важно, как договорятся стороны.

В свою очередь С2 не хочет иметь дело с А. по причине его временного пребывания в помещении, а согласен заключить договор с собственником помещения - С1.

Получается, что С2 (принципал), имея агентский договор на компенсацию за потребленные им коммунальные услуги с Б. (агентом) должен на основании договора с С1 получить компенсацию от арендатора А. за потребленную последним часть услуг. Арендатор А., в свою очередь, должен на основании какого-то договора со своим арендодателем – С1 оплачивать эти услуги напрямую С2.

Вопрос в следующем: на основании каких законных договоров между С2 и С1, и между С1 и А. можно это осуществить?

09 ноября 2013, 22:36

Добрый день, Виталий! Не могу согласиться с коллегой Евгением, что отсутствие у С1 приборов учёта является препятствием для заключения прямого агентского договора с Б, но раз заключение такого договора невозможно, так как Б не желает этого, то в целом его вариант действительно наиболее подходящий. То, что договоры между Б и С2 и между С1и С2 увязаны — в этом мне кажется, нет ничего страшного, напротив это скорее естественно. Предусмотреть компенсацию затрат арендодателя (С2) в договоре аренды с А — это вообще стандартная ситуация — этот вопрос решается в 90% договоров аренды. В данном случае затраты арендодателя будут возникать из агентского договора. Единственное, Виталий, я и мои коллеги, как видно из ответов, исходим из того, что С1 сдаёт всю принадлежащую ему площадь А. Из вашего дополнения к моему вопросу и сомнений по поводу взаимоотношений между С1 и А у меня закралось подозрение, что вы имели ввиду, что С1 сдаёт А не всю площадь, а часть оставляет для своей деятельности. Если это так, то то схема должна быть немного усложнена урегулированием разделения потреблённых услуг между С1 и А. Если А арендует всю площадь, то предложенная схема с учётом варианта Евгения должна сработать.

А вообще в качестве лирического отступления — я в своей деятельности стараюсь не городить сложных юридических схем, подгоняя их под обстоятельства, а наоборот, лучше поменять обстоятельства но сделать наиболее простую и понятную, в том числе и для судьи, конструкцию. Вообще, все договоры следует рассматривать с точки зрения того, на сколько в соответствии с ними будет легко отстоять свои интересы в суде. Может в вашем случае гораздо проще поставить С1 свои приборы учёта, заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией и выставлять арендатору обычную компенсацию по счётчикам. С технической стороны проблемы вообще нет. С точки зрения прямого договора тоже не должно быть — коль скоро помещение находится внутри здания, то разрешённой максимальной потребляемой мощности по ТУ должно хватить. Вообще, при покупке помещения внутри имущественного комплекса вопросы балансовой принадлежности сетей и учёта могут и должны решаться а договоре купли продажи помещения. Посмотрите его условия. Может и там есть подсказка, как решить вашу проблему.

И ещё, то что у Б в собственности находится энергопринемающее оборудование, как я понимаю ТП, конечно дает ему преимущество, но далеко не дает ему право полностью диктовать свои условия. Основываясь на антимонопольном законодательстве можно заставить и его пойти на уступки и заключить договоры выгодные в том числе и вам.

Удачи вам!

10 ноября 2013, 06:45
Консультация юриста бесплатно
Алиса Самигуллина
Алиса Самигуллина
Юрист, г. Казань

Добрый день.

С1 и С2 могут заключить между собой соглашение о возмещении затрат на электроэнергию (и другие ресурсы) исходя из площадей путем пропорционального вычисления от общего объема потребленных ресурсов. Поскольку инженерные сети С1 проходят через С2, котороый имеет приборы учета, то распределить расходы можно только исходя из площадей, находящихся в собственности.

С1 и А, в свою очередь, включают данные расходы в состав арендной платы.

09 ноября 2013, 12:27
0
0
0
0
Евгений Бажутов
Евгений Бажутов
Юрист, г. Москва

Здравствуйте.

С1 не может заключить агентский договор с Б, так как у С1 нет отдельных приборов учета и все постребленные С1 услуги так или иначе пройдут по приборам учета С2. Что исключает возможность отдельного договора между С1 и Б: он либо будет с нулевыми показаниями и не будет работать, либо потребленные С1 услуги будут дублироваться в договоре как между С1 и Б, так и между С2 и Б. Поэтому договор должен следовать из договора между С2 и Б.

Второй из предложенных вариантов тоже имеет сложности, так как в нем не урегулирован момент, каким образом к С1 попадают эти услуги. Получается, что они делят услуги, которые у С1 как бы возникли из воздуха.

Предлагаю дополнить предложенные схемы агентским договором между С1 и С2, где С1 выступает принципалом при заказе услуг у С2, который получает эти услуги по своему агентскому договору с Б. Такое последующее заключение агентских договоров законом не запрещено. Существующие у С2 приборы учета, как я понял, позволяют рассчитать полученные С1 услуги отдельно от полученных ею самой.

Если нет, то нужно сделать соглашение о распределении услуг исходя из площади (как указано выше) либо указать стоимость в твердой ежемесячно выплачиваемой сумме.

Арендатор может оплачивать затраты С1 по агентскому договору с С2.

09 ноября 2013, 21:44
0
0
0
0
Виталий
Виталий
Клиент, г. Волгоград

Доброй ночи, Евгений!

Предложенный Вами вариант представляется более интересным. Только Вы не дополняете предложенные Максимом и Алисой схемы, а предлагает другую.

Вариант с заключением еще одного агентского договора, где С2 (выступающий в роли принципала по агентскому договору с Б.) становится Агентом, а С1 - принципалом кажется мне наиболее удачным.

Только Вы ошибочно считаете, что Арендатор должен оплачивать затраты С1 - он должен оплачивать свои собственные затраты.

Поэтому, нужно решить такой вопрос: на основании чего А. должен напрямую оплачивать С2 услуги, ведь он не имеет с ним прямого договора? То ли это он должен делать в силу какого-то договора со своим арендодателем - С2, то ли на основании некоего 3-х стороннего договора?

И еще один нюанс: получается, что С2 может действовать как агент по отношению к С1, но сам, будучи принципалом по договору с Б., должен вроде бы действовать по отношению к С1 в рамках этого договора с Б., т.е. его возможности ограничены правами и обязанностями, указанными в договоре с Б. Насколько это должно быть увязано в договоре между С2 и С1?

09 ноября 2013, 23:10

Поэтому, нужно решить такой вопрос: на основании чего А. должен напрямую оплачивать С2 услуги, ведь он не имеет с ним прямого договора? То ли это он должен делать в силу какого-то договора со своим арендодателем — С2, то ли на основании некоего 3-х стороннего договора?

А. не должен оплачивать С2 ничего, так у них между собой никаких отношений. А оплачивает потребленные услуги С1 по договору аренды. Я также предположил и из задачи также следовало, что А арендует всю площадь у С1. Если это не так, А нужно ставить свои приборы учета и платить за потребленное им количество ресурсов. Либо С1 будет вынужден делить общее количество поступивших ресурсов на всех своих арендаторов пропорционально, к примеру, площади помещений.

И еще один нюанс: получается, что С2 может действовать как агент по отношению к С1, но сам, будучи принципалом по договору с Б., должен вроде бы действовать по отношению к С1 в рамках этого договора с Б., т.е. его возможности ограничены правами и обязанностями, указанными в договоре с Б. Насколько это должно быть увязано в договоре между С2 и С1?

Агентские договоры хоть и следуют один из другого логически, но юридически не имеют прямой связи. Поэтому права и обязанности С2 по договору с Б, не обязательно должны быть равны правам и обязанностям С1 по договору с С2. Практически это должно быть именно так, так как цепочка движения ресурсов от Б к А определяется этими договорами, но юридически перечень ПиО может быть разным.

С2 только следует соблюдать ограничения, если таковые есть в договоре между ним и Б. А в остальном он свободен в предложении условий для С1. Может он волшебник и сделает для С1 что-то большее, чем получает от Б?

По договору энергоснабжения разве не является одной из сторон энергоснабжающая организация??? А у нас по задаче второй сторой является такой же получатель энергии, как и первая сторона.

10 ноября 2013, 08:00
Алексей Погуляйко
Алексей Погуляйко
Юрист, г. Краснодар

Так Вы чью сторону представляете? Кого защищать?

10 ноября 2013, 04:39
0
0
0
0
Тамара Филатова
Тамара Филатова
Юрист, г. Москва

Здравствуйте Виталий!

В соответствии со ст.614 и ст.616 ГК РФ

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

То есть, арендатор несет бремя содержания имущ. и обязан вносить все установленные договором платежи своевременно. К расходам на содержание арендованного помещения относятся, в частности, коммунальные расходы.

При заключении договора аренды, согласовывая условия оплаты коммунальных услуг стороны могут установить фиксированную сумму арендной платы с включением в нее коммунальных услуг либо предусмотреть в договоре, что оплата коммунальных услуг производится на основании дополнительного счета и не включается в состав арендной платы.
Также, стороны (арендатор и арендодатель) могут установить в договоре арендную плату, состоящую из фиксированной и дополнительной (переменной) частей, что может быть и в Вашей ситуации.
При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее — Письмо N 66)).
Согласно п. 22 Письма N 66 заключенное арендатором и арендодателем соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.
Также отмечается, что арендодатель получает электроэнергию в качестве абонента, а арендатор пользуется получаемой электроэнергией в связи с арендой помещения.

По мнению ВАС РФ, позволяет утверждать, что соответствующее соглашение фактически устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендованном помещении и является частью договора аренды.

При этом Минфин России ы письме от 03.11.2009 N 03-03-06/1/724 отметил, что все изложенное относится и к ситуации, когда порядок компенсации арендатором арендодателю коммунальных расходов и расходов по содержанию арендуемого недвижимого имущества урегулирован договором на возмещение коммунальных расходов.
Если в данной ситуации в соответствии с договором часть расходов по оплате коммунальных услуг возложена на арендатора, то он возмещает арендодателю указанные затраты. Следовательно, суммы возмещения, перечисляемые арендатором, являются транзитными суммами, т.к. они поступают к арендодателю лишь в качестве компенсации за понесенные расходы по оплате коммунальных платежей.

Таким образом, Вам следует предусмотреть в договоре аренды соответствующее условие о порядке возмещения расходов на комун. услуги либо внести в него изменения в данной части.

Если А. должен компенсировать часть расходов С2 за потребленные А. услуги, но С2 готов заключить договор с С1, то по условиям договора А. должен возмещать расходы С1, который в свою очередь -компенсирует расходы С2.

Поскольку С1 является арендодателем, то он вправе получать компенсацию ком. услуг от А в силу ЗАкона. Поэтому отношения А. и С1 устанавливаются положениями договора аренды.

Для компенсации расходов С2, С1 и С2 следует заключить договор купли-продажи, согласно которому С1 будет получать соответствующие услуги от С2.

Согласно ст. 539 и ст.545 ГК РФ

по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энерги

Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.

То есть, если С2 получает электроэнергию у Б., то он вправе передать энергию С1 с согласия Б.

Таким образом, С2 следует получить согласие Б. и заключить с С1 договор электроснабжения.

В свою очередь С1 следует заключить с А. Доп. соглашение к договору аренды о порядке возмещения ему расходов ( если уже не установлено договором).

Смогу оказать услугу по составлению договора и доп. соглашения, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.

С уважением Ф. Тамара


10 ноября 2013, 07:43
0
0
0
0

Также, если С2 является принципалом по договору с Б., то Б. выполняет поручение С2 на компенсацию ресорсуснабжающим орг., с которыми у него прямые договора.

Поэтому, если Б. является Главным абонентом по договорам с Электроснабж. орг., то именно с ним заключается договор субабонента С2.

При этом, С2 может выступать от имени Б.

Согласно ст.1005 ГК РФ

по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

То есть, С2 следует заключить еще один агентский договор с Б,, где С2 будет агентом, а Б. принципалом.

Таким образом, для урегулирования правоотношений между указанными тремя лицами следует заключить 2 договора:

1) агентский С2 с Б. на передачу электроэн. С1.

2) купли-продажи С2 с С1 на передачу эл. от Б.

и доп. соглашение к договору аренды С1 с А. о порядке возмещения расходов.


10 ноября 2013, 08:10

В результате С1 будет субабонентом по договору электроснабж. с Б. также с согласия Электроснабжающ. орг.

10 ноября 2013, 08:16
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
289 ₽
Вопрос решен
ЖКХ
Взыскание коммунальных расходов с зарегистрированного, но не проживающего в квартире гражданина
Вопрос от Юлии: Развелась с мужем 2 года назад, но до сих пор зарегистрирована по месту жительства в квартире его родителей (т.к. у меня пока нет своего жилья). Но с момента развода живу в другом городе, арендую квартиру. Последнее время отношения с бывшим мужем и его родителями обострились из за раздела имущества. И в связи с этим, из чувства мести, они грозятся взыскать с меня долю оплаты за коммунальные расходы за прошедшие 2 года (несмотря на то, что я у них не жила). Своё жильё у меня будет уже примерно через полгода (жильё уже куплено в строящемся доме), я туда сразу же и перепропишусь. Но боюсь угроз бывших родственников и хотела бы обезопасить себя от их иска за коммунальные расходы по их квартире. Вопрос: если я оформлю регистрацию по месту временного пребывания у кого то из знакомых на то время, пока у меня не появится своё жильё, смогу ли я обезопасить себя от того, что бывшие родственники начнут взыскивать с меня коммунальные расходы за то, что я у них до сих пор зарегистрирована постоянно? Или вообще из за оставшихся полгода до сдачи моего дома нет смысла "дёргаться" с пропиской?
23 апреля 2019, 08:20, вопрос №2338663, Андрей, г. Набережные Челны
7 ответов
ЖКХ
Каким образом можно заставить сестру покойной жены оплачивать часть коммунальных расходов?
Я отец одиночка, у меня трое несовершеннолетних детей. проживаю совместно с тещей и сестрой жены.Я оплачиваю с пенсии по потере кормильца и с пособия по уходу за ребенком коммунальные услуги и обеспечиваю питание всех. сестра жены имеет два кредита, платеж по которым составляет 8000 р., ее зарплата с вычетом налогов 9-9.5 тыс. руб. Каким образом можно ее заставить оплачивать часть коммунальных расходов и расходов на питание?
19 ноября 2017, 20:27, вопрос №1817836, Евгений, г. Самара
2 ответа
Защита прав работников
Правомерны ли действия главного бухгалтера, списывающего коммунальные расходы в расходы отдела?
Здравствуйте! Правомерно ли действие главного бухгалтера, который списывает коммунальные расходы в расходы отдела и каждого сотрудника в отдельности? В ТК РФ говорится о том, что работадатель обязан обеспечить условия труда сотруднику. Но глав бух оценивает расход на сотрудника не только по зп, но и по расходам на него по коммунальным платежам.
05 апреля 2017, 18:16, вопрос №1598632, Алексей, г. Москва
3 ответа
Договорное право
Возмещение расходов за коммунальные расходы попадают под 44фз
Здание находится в оперативном управлении у ОХО (ссудодатель). ДТСЗН (ссудополучатель) передано 6 помещений в безвозмездное пользование. Заключен договор на возмещение коммунальных расходов . Т.е. ДТСЗН возмещает ОХО расходы по определенной методике. Вопрос: возмещение расходов попадают под действие 44-фз
17 декабря 2016, 18:52, вопрос №1477344, Наташа, г. Нарьян-Мар
1 ответ
ЖКХ
Следует ли платить коммунальные расходы в указанном случае?
Добрый день, подскажите нужно ли платить коммунальные расходы? Если право собственности на квартиру зарегистрировано 28.01.15 г., но с ноября в квартире начался ремонт и на основании показаний эл. счетчика управляющая компания начислила коммунальные расходы. После января все оплаты произведены в полном размере, в том числе и за эл. энергию, потребленную с ноября 2014 г. за время проведения ремонтных работ. Имеет ли право УК отключить свет за возникшую задолженность?
29 июля 2015, 06:15, вопрос №922240, Вовака Оксана, г. Краснодар
1 ответ
Дата обновления страницы 06.08.2014