Проверка риэлтора и продавца квартиры

Спасибо за минус, но вопрос был следующий

Какие в этой ситуации рекомендуются действия по проверке квартиры

по людям тогда уточните, по риэлтору?

Извините, если не так сформулировал. По риэлтору — в первую очередь. Можно ли его как-то хотя бы идентифицировать? У него есть копии всех документов, а при таких отзывах не исключаю, что могу через какое-то время оказаться в неожиданно проданной квартире. По продавцам вроде паспорта проверены в банке, но фото давние (такие возраста). И опять же, банкротом может стать любой. Как всё это проверить? Суды? Уголовные дела? Где и как проверять?

оНо очень странное поведение риэлтора продавца: она категорически отказывается назвать ФИО, на сайтах под разными фамилиями и в отзывах жалуются на попытки мошенничества (сдачи квартиры без ведома собственника).

Михаил

На мой взгляд, это может свидетельствовать, скорее всего, не о каких-то рисках в истории данной квартиры или её продавцов, а о недобросовестности самого риэлтора.

Ваша задача проверить саму юридическую чистоту сделки, её продавцов. Заручиться тем, что в случае, если впоследствии продавцами или какими-то третьими лицами будут предъявлены, например, требования о расторжении договора или о признании его недействительным, то Вас признают добросовестным приобретателем, и квартиру «не уйдет».

Как указано в статье 302 Гражданского кодекса РФ:

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 22.06.2017 N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» отметил следующее:

Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. 

Поэтому до совершения сделки надо принять максимум усилий, чтобы проверить как сам объект покупки, так и его продавцов (сведения о кредитной истории, возможном банкротстве, семейном положении, наличии детей, участии в судах, о наличии исполнительных производств), историю объекта (запросить выписку из ЕГРН не только о правообладателях на момент совершения сделки, но и об истории переходов права на объект), затребовать все правоустанавливающие документы, технические документы (была ли перепланировка, согласована ли она), выписки о лицах, зарегистрированных в квартире постоянно или временно, кто ранее был зарегистрирован, по каким основаниям был снят с регистрационного учета, сведения о наличии или отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

А как выявить этих третьих лиц? Как я понимаю, это могут быть какие-то неведомые мне родственники наследодателя. Это могут быть просто иждивенцы. Как их обнаружить? И если по самой квартире и её истории вопросов нет, то как, например, проверить, что продавец не станет банкротом через месяц (т.е. вопросы больше по людям)? И как проверить, что здесь не криминал? Суды с участием продавца и риэлтора? Где получить такую информацию?