Здравствуйте, нужна консультация по недвижимости, по подписанию предварительного договора купли продажи, договор скидываю, хотелось бы узнать все ли правильно оформлено, есть ли какие нибудь подводные камни, какие риски ? Покупаем квартиру у застройщика, дом введён в эксплуатацию.дом сдан.
Здравствуйте.
Для начала хотелось бы отметить некоторую неряшливость в самом договоре:
4.2 По настоящему договору Продавец обязуется заключить с Покупателем договор купли-продажи квартиры (далее основной договор) на объект недвижимого имущества ТРЁХкомнатная комнатную квартиру №11, находящуюся по адресу: 302023, Орловская обл, городской округ город Орёл, Орёл г, Кузнецова ул, дом 30, корпус 2 этаж ТРЕТЬЕМ, общая площадь – 77,7 кв. м., именуемая в дальнейшем КВАРТИРА
Почему-то вместо п.1.1. указан п.4.2., в самом пункте подчеркнутое надо поправить.
Срок — до 31.12.2020 года довольно велик. Устраивает?
Согласно п.3.2. договора оплата производится в течение 7 дней с момента заключения настоящего договора. Собственно это убивает весь смысл предварительности данного договора, поскольку ВС РФ уже высказывался насчет того, что если существенная часть оплаты по договору или полностью предварительный договор оплачивается до заключения основного, то это не предварительный договор, а основной — п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”:
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Так что у Вас по идее на руках уже договор купли-продажи и дополнительный договор в принципе заключать не требуется.
Это основной момент, который можно указать по поводу представленного договора.
Юлия, добрый день!
Согласно ст. 429 Гражданского Кодекса РФ:
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким, образом, предварительный договор заключается в целях закрепления обязанности по заключению основного договора.
В прикрепленном Вами договоре не указано, что ПАО уже имеет право собственности на объект недвижимости, позволяющий ему распоряжаться им:
1.2. Право собственности на Квартиру будет оформлено Продавцом до заключения основного договора.
Вместе с тем, фактически по условиям предварительного договора Вы берете на себя обязательства произвести оплату в течение 7 дней с момента заключения предварительного договора, что весьма рискованно, при отсутствии у продавца прав на эту недвижимость на момент заключения предварительного договора.
На практике, при заключении предварительного договора вносится только задаток, как мера обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора, а не вся стоимость квартиры, что с учетом срока, указанного для заключения основного договора — 31.12.2020 весьма значительно.
Рекомендую Вам оговорить с продавцом, что при заключении предварительного договора вносится только задаток, а оплата в полном объеме вносится только при заключении основного договора.
Так, согласно ст. 381 Гражданского Кодекса РФ:
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Если Вы внесете задаток, но откажетесь от заключения основного договора, то задаток останется у продавца, а вот если основной договор не будет заключен по вине Продавца, то продавец обязан будет возвратить Вам задаток в двойном размере. На практике в настоящее время задаток передается в размере от 50 до 100 тыс рублей, но не вся стоимость квартиры, т.к. это слишком большие риски.
Здравствуйте, главное для предварительного договора в Вашем случае — это определить объект недвижимости, срок заключение основного договора, стоимость и порядок расчетов.
3.2 Покупатель оплачивает Продавцу стоимость Квартиры в течение 7 (Семи) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора;
Скорее всего тут опечатка и нужно написать с момента подписания основного договора, потому что предварительный договор преследует цель заключить договор в будущем.
В силу п.3 ст.429 ГК РФ
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора
.Все условия которые Вы прописываете в предварительном договоре будут перенесены в основной договор, поэтому необходимо дополнить предварительный договор условиями, которые Вам необходимы.
Удивительно как безалаберно относится продавец к договору. Это в конце концов, неуважение к покупателю. Вот еще: