Как реально можно решить вопрос с покупкой 1/2 доли в квартире у второго собственника (или продажи своей 1/2), если он против?

Сергей, добрый день.

Если вам препятствуют в пользовании вашим имуществом, то участковый не сильно поможет, нужно в суд обращаться и предъявлять иск о не чинении препятствий в пользовании жилым помещением. После вступления в силу решения суда, вы можете смело вызывать МЧС и ломать дверь. А сестра будет привлекаться к административной ответственности за не исполнение решения суда. Согласно ст. 209 ГК РФ

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Попав в квартиру я могу сменить замок или затребовать ключи

Сергей

Можете, только сменив замок, комплект ключей отдайте сестре.

продавать долю через риэлтерское агентство?

Сергей

Можно и через агентство, только ищите такое, где они сами накручивают свою комиссию, а не с вас предоплату берут. И предварительно не забудьте предложить сначала сестре выкупить согласно ст. 250 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается

выделять через суд в натуре одну комнату и продавать уже ее?

Сергей

Сейчас суды не выделяют комнаты, чтобы не было коммуналок, максимум можно определить порядок пользования, в таком случае за вами решением суда будет закреплена какая либо комната.

без обоюдного согласия — только своих детей?

Сергей

Да, только детей.

сестра сделала довольно дорогой ремонт в квартире

Сергей

Она это сделала по собственной инициативе, так что взыскать с вас стоимость вряд ли получится.

Может ли быть взыскано с меня в счет взаиморасчетов 50% оплаченной коммуналки

Сергей

Может за последние три года.

Может есть какие-то проверенные способы решить данную ситуацию?

Сергей

Так как вы по сути не можете пользоваться своей недвижимостью, можете сначала письменное требование ей послать, а потом через суд взыскать с нее стоимость арендной платы, как если бы она снимала у вас вашу долю, а в Москве это достаточно ощутимая сумма, может это ее подтолкнет к действиям.

Сергей, добрый день!

1. Как я могу законно попасть в квартиру, если у меня нет ключей и мне допустим не открывают? (вызывать полицию, ломать дверь, писать заявление в ОВД, подавать в суд и т.д...)

При наличии документа подтверждающего ваше право собственности на 1/2 долю, вы можете вызвать участкового и взломщика замков.

2. Попав в квартиру я могу сменить замок или затребовать ключи? И что делать если опять не пустят?

С учетом того, что долевые собственники пользуются имуществом сообща, то в данном случае придется обращаться в суд с иском о не чинении  препятствий в пользовании, обязании передать ключи. 

Согласно ст. 304 ГК РФ Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
 

3. Далее, если даже в таком случае не удастся договориться, то как лучше поступать?

— продавать долю через риэлтерское агентство?

— выделять через суд в натуре одну комнату и продавать уже ее?

Сергей

Да. вы вправе продать долю, при соблюдении  условия о преимущественном праве покупки.

Вы не может выделить долю в натуре в квартире, вы можете только определить порядок пользования в квартире.

Согласно ст. 247 ГУ РФ 

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

То есть продавать вы будете долю в квартире, а не отдельную комнату.

Здравствуйте, Сергей! Мои коллеги уже ответили на Ваши конкретные вопросы, я повторяться не буду. Единственное, по первому вопросу я Вам советую участкового вызывать обязательно. Это первый шаг и часто эффективный. Особенно, если участковый нормальный окажется, вполне может достучаться до Вашей сестры. Не сможет достучаться, попросите привлечь ее к административной ответственности за самоуправство (статья 19.1. КоАП РФ). Там правда штраф для граждан всего лишь от 100 до 300 рублей, но психологический эффект будет иметь сам факт привлечения к административной ответственности. Вполне возможно, что Вы получите доступ в квартиру при помощи полиции и без всякого суда.  

Но я хотел бы выразить мнение в целом по ситуации. 

Вы пишете:

 я не уверен, что продать долю так уж легко, ну либо за бесценок.

Почему Вы так думаете? Есть статья 250 ГК РФ, где указано:

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Направляете сестре письменное извещение о продаже доли с предложением выкупить ее. Указываете цену. Извещение лучше отдать нарочно с росписью Вашей сестры на втором экземпляре или на копии, что она получила извещение. Если не можете отдать нарочно, отправьте почтой с уведомлением о вручении. Известили, потом ждете месяц и спокойно можете продать долю кому угодно. Главное цену правильно указать. Если цена будет на процентов 10-20% ниже половины рыночной стоимости (у Вас-то 50% доля) этой квартиры, Вы ее продадите (если речь про Москву). 

Кстати, Вашей сестре нет большого резона упрямиться и ругаться с Вами. В теории, Вы можете продать эту долю «серым» риэлторам (за бесценок, скорее всего), и уж они ей вполне могут устроить такие условия совместного проживания, что она сама им продаст за бесценок вторую половину. В ее интересах по-человечески с Вами разрешить этот вопрос.

С уважением!