Имел ли кто опыт по избеганию оплаты данного налога или занижению?

Виталий, добрый вечер!

Законный способ снизить размер налога это указать в договоре купли-продажи квартиры стоимость квартиры в размере 70% ее кадастровой стоимости. Это согласуется с п. 2 ст. 214.10 НК РФ: если договорная стоимость ниже 70% кадастровой, то налог уплачивается исходя из 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом Вы вправе уменьшить доход на документально подтвержденные расходы по покупке квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) или на налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Первый вариант выгоднее.

Также вправе, как сами отметили, воспользоваться вычетом в связи с покупкой квартиры в размере 2 млн рублей. Т.е. доход также уменьшите на 2 млн рублей вычета.

Здравствуйте, Виталий!

коллега Вам верно указала на возможность продажи недвижимости по стоимости не менее 70% ее кадастровой стоимости (ст.210.14 НК) и  уменьшение налоговой базы за счет налоговых вычетов (п.3 ст..210 НК).

поскольку сам договор КП недвижимости не регистрируется в ФРС, а регистрируется переход права собственности, то Вы можете поступить следующим образом, если готовы нести риск доначисления Вам налога, в случае выявления ФНС факта сокрытия части дохода:

заключить ДКП с указанием стоимости квартиры в размере не менее 70% от ее кадастровой стоимости, которой пойдет в ФРС, а также чуть более поздней датой допсоглашение к ДКП с условием о увеличении цены за квартиру до 9,5 млн. руб.

в результате занижения стоимости нет, что важно для покупателя  на случай продажи ранее минимального срока владения необходимого  для освобождения  от НДФЛ по п.17.1 ст.217 НК.

Здравствуйте, Виталий.

1. В соответствии с пп.2 п.2 ст.220 НК РФ Вы вправе уменьшить налоговую базу по доходам от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение. При этом перечень таких расходов не ограничен. Сюда могут быть отнесены в том числе и проценты по ипотечному кредиту, расходы на оплату услуг риэлтера, или оплата нотариусу за удостоверение договора, в зависимости от ситуации. Тут следует смотреть конкретно, какие расходы производились. 

2. Относительно использования вычета, предусмотренного пп.3 п.1 ст.220 НК РФ в связи с приобретением квартиры за 15 млн. — это будет возможно с момента возникновения права собственности или приема квартиры от застройщика. Поэтому, возможно имеет смысл заявлять указанный вычет не в связи с приобретением новой квартиры, а продаваемой.

В результате у Вас налоговая база уменьшается как минимум на два налоговых вычета — по пп.3 п.1 ст.220 НК РФ и по пп.2 ст.220 НК РФ. Если продаваемый объект приобретался в ипотеку, то также на сумму вычета в размере уплаченных процентов (также два раза — по пп.4 п.1 ст.220 НК РФ и в составе вычета по пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).

3. Также имеет место быть вариант с занижением стоимости в основном договоре купли-продажи с изменением цены в доп.соглашении, как указано коллегами.

Здравствуйте, Виталий.

(способ про занижение стоимости известен, но Покупатель отказывается)

Виталий

в таком случае придется платить НДФЛ как установлено законом. Или искать другого покупателя, который готов заключить отдельный договор на «неотделимые улучшения» к основному ДКП квартиры.

Учтите  следующее.

1. «Зачесть» вычет при покупке и НДФЛ от дохода при продаже можно при условии, что и покупка и продажа совершены в одном налоговом периоде (одном календарном году). Дата определяется по дате регистрации перехода права на объект.

2. Вы не указали был ли Вами ранее использован вычет в 2000 000 руб. по покупке первой квартиры. Если был использован и полностью, то повторно Вы его получить не можете, он предоставляется однократно в жизни. Тогда только можете уменьшать доход на расходы на приобретение.

См.:
Подпункт 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
Подпункт 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации.