8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
889 ₽
Вопрос решен

Нет ли подводных камней в договоре займа при продаже комнаты с обременением (ипотека)?

Необходим анализ договора целевого займа и предварительного договора купли-продажи при продаже комнаты в коммунальной квартире. Комната с обременением (ипотека).

Вопрос в следующем. Не следует ли из договора займа (пп. 1.1 и 1.6), что продавец комнаты останется должен заимодавцу 1,1 млн по итогу сделки?

Нет ли подводных камней в обоих документах? Безопасна ли сделка с точки зрения продавца недвижимого имущества?

Договора прикрепляю.

  • 2
    .doc
  • 1
    .doc
, Владислав, г. Санкт-Петербург
Анна Лукина
Анна Лукина
Юрист, г. Москва

Владислав, доброе утро.

К вашей ситуации договор займа никак не подходит, во всяком случае в том виде, в котором он у вас сейчас составлен. Согласно ст. 807 ГК РФ

По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа).

Эта же обязанность у вас прописана в п. 1.1., так что получается, что вы и договор купли продажи заключите, с тем условием, что после регистрации комната переходит в собственность покупателя, еще и мил 100 тыс останетесь должны.

1
0
1
0

Этот миллион лучше оформить либо авансом, который возвращается в случае если сделка не состоится по каким либо при чинам, либо прописать, что займ считается погашенным с момента оформления комнаты в собственность покупателя, а не так, как у вас написано,

а Заемщик обязуется вернуть Заимодавцу Сумму займа в размере 1100000 (один миллион сто тысяч) рублей в сроки и в порядке, предусмотренные настоящим Договором.

1.6. Сумма займа считается возвращенной в момент передачи соответствующих денежных средств в наличной форме Заимодавцу.

0
0
0
0
Елизавета Курандова
Елизавета Курандова
Юрист, г. Саратов

Добрый день!

Согласно ст. 807 ГК РФ

По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа)

По вашему договору займа продавец останетесь должным еще 1,1 млн. по договору займа если вторая сторона окажется недобросовестной после регистрации купли продажи и не напишет расписку в возврате денег.

Вам необходимо либо оформлять на эту сумму аванс, либо в договоре займа более конкретно прописывать в п.1.6, что сумма займа считается возвращенной после регистрации и перехода права  по договору купли продажи от «____»__________20___ г. 

1
0
1
0

В сам договор купли продажи в 

    п.2.1.5. Сторона-1 обязуется погасить задолженность по ипотеке в течении одного рабочего дня с момента получения первой части стоимости Объекта указанной в п.2.1.4. и подать все необходимые документы для снятия обременения, указанного в п.2.1.2 не позднее 2-х рабочих дней с момента получения соответствующих документов от залогодержателя. 

Добавить условие, что при невыполнении стороной указанных обязательств, договор считается расторгнутым и Продавец обязуется возвратить переданную ему по договору займа сумму Покупателю в размере 1,1 млн.рублей в течении 3 рабочих дней.

0
0
0
0
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
рейтинг 8.6
Эксперт

Здравствуйте.

Не совсем понял. Договор у Вас не на продажу комнаты, а доли в квартире (17/74). У сособственников есть соглашение о порядке пользования, по которому продавцу выделена именно эта комната?

Кроме того, если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49).

Что касается договора займа, ему дам комментарий ниже.

1
0
1
0

Представляется что это условие выглядит не слишком разумно: 

  -Первая Часть стоимости Объекта в сумме 1100000 (один миллион сто тысяч) рублей. выплачивается Стороной-2 Стороне-1 в момент подписания настоящего Договора для снятия обременения, указанного в п.2.1.2, при этом стороны заключат договор  целевого займа на указанную сумму;

 То есть либо это оплата по договору, либо целевой заем. Смешивать эти два обстоятельства будет неверным, поскольку с одной стороны эта сумма выглядит как оплата по договору, а с другой, как заем, соответственно определить ее природу будет затруднительно. Я бы рекомендовал указать, что данная сумма выплачивается продавцу на реквизиты того, в чью пользу оформлена ипотека. В этом случае и целевой заем не нужен фактически.

0
0
0
0

Ну а если хотите все-таки сохранить указанную конструкцию, то

а) удалите вообще вопрос о займе из предварительного договора, в нем должно быть указано, что указанная сумма уплачивается до подписания основного договора. А в договоре займа прямо пропишите цель, поскольку вот эта цель:

1.2. Сумма займа предоставляется Заемщику в целях заключения договора купли продажи на условиях Предварительного договора купли продажи доли квартиры от «____»__________20___ г. (далее – «Цель займа»).

  это слишком расплывчато. Прямо надо указать — для погашения задолженности по ипотеке. А в предварительном договоре описать какие действия должны быть произведены продавцом до заключения основного договора — снятие обременения.

Но логично было бы все-таки уйти от варианта целевого займа и заключить договор купли-продажи в рассрочку с порядком оплаты, учитывающим необходимость снятия обременения. Даже если регистрация и будет приостановлена (т.е. продавец не успеет снять обременение), за период приостановления обременение должно быть снято. 

0
0
0
0
Похожие вопросы
Автомобильное право
Согласно постановки на учет или согласно договору купли продажи?
Добрый вечер. Вопрос по декларации . С какого момента транспортное средство считается в собственности? Согласно постановки на учет или согласно договору купли продажи?
, вопрос №4061707, Ксения, г. Кинель
Автомобильное право
Можно ли его привлечь к административки
Могу ли я отозвать договор купли-продажи машины и признать его недействительным, при этом оригинала нет, есть скан, продавал бывший супруг, подпись не моя, деньги не получала. Можно ли его привлечь к административки. Договор был заключен два года назад. Развелись полтора года назад
, вопрос №4061255, Ольга, г. Москва
386 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Есть ли возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке в таких случаях?
Добрый день. Заключил договор с агентством недвижимости о продажа квартиры. Агентство выставила объявление на всех площадках, но клиентов так и не было. Я нашел сам покупателя на квартиру. Как мне можно расторгнуть договор без штрафных санкций? Есть ли возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке в таких случаях?
, вопрос №4060489, Александр, г. Москва
Договорное право
Приобрели машину в автосалоне, автосалон сделал скидку и указал в договоре купли-продажи, что скидка за счёт
Здравствуйте! Приобрели машину в автосалоне,автосалон сделал скидку и указал в договоре купли-продажи, что скидка за счёт того,что каско будет оформлена в определенной компании с определенной суммой,а в случае если покупатель откажется от каско в этой компании,то он должен оплатить стоимость скидки на авто. Подскажите, пожалуйста,сроки договора купли продажи и как долго будет действовать такое услови
, вопрос №4059184, Светлана, г. Ставрополь
Нотариат
Добрый день, подскажите можно ли составить брачный договор и указать что что квартира, которая ещё в ипотеке будет собственность одного из супругов.?
Добрый день, подскажите можно ли составить брачный договор и указать что что квартира, которая ещё в ипотеке будет собственность одного из супругов.?
, вопрос №4058598, Анна, г. Владивосток
Дата обновления страницы 22.09.2020