Продается квартира в Москве, собственники два совершеннолетних, у каждого по 1/2 доли. Один собственник получил свою долю в наследство на основании завещания в 2014г. Второй получил свою долю в 2017г. по договору дарения.
Какие есть риски при покупке данной квартиры? Какие сроки оспаривания договора дарения и наследства, полученного на основании завещания?
Здравствуйте, Жанна!
В данной ситуации, учитывая то, что Продавцы являются собственниками достаточно длительный период времени, Ваши риски сводятся к минимуму. Дело в том, что для признания сделки недействительной (по причине ее ничтожности) ч. 1 ст. 181 ГК РФ установлен трехгодичный срок исковой давности.
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.
Соответственно, и с 2014 года, и с 2017 года (если только это не конец 2017 года, т.е. период позже сентября 2017 года) данные сроки истекли.
Единственный момент, ч. 1 ст. 181 ГК РФ также содержит следующее указание:
Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Поэтому, если лицо, не являющееся стороной сделки вознамериться признать ее недействительной, им может быть предпринята попытка доказывания того факта, что о сделке ему стало известно уже после ее совершения и в пределах срока исковой давности.
В итоге, основные риски сводятся именно к возможности оспаривания сделок в судебном порядке. Но, как указал выше, сроки давности считаются истекшими.
Какие сроки оспаривания договора дарения и наследства, полученного на основании завещания?Жанна
Жанна!
Если сделка ничтожная, срок оспаривания — 3 года, если сделка оспоримая, то срок оспаривания — 1 год.
В первом случае срок течете с момента исполнения сделки, т.е. с момента заключения договора, во втором случае срок течет с момента прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 181 ГК РФ).
В случае с наследством в любой момент может появиться наследник, но его права на квартиру ограничены тем, что он может получить только денежные средства за свою долю по рыночной цене на момент открытия наследства (п. 42 Постановления Пленума РФ № 9)
Вы по сути сами указали, что основные риски — оспаривание Дарителем договора дарения и появление нового наследника.
Но я бы еще изучила договор дарения. Нет ли в договоре указания, что Даритель имеет пожизненное право пользования жилым помещением? В этом случае договор может быть признан недействительным по ст. 460 ГК РФ. Такой случай в моей практике был и суд признал сделку недействительной с возвратом квартиры Продавцу
Очень важное замечание, коллега. Полностью поддерживаю.