В декабре 2019 года она заключила второй договор аренды, при этом собрание собственников проведено не было

Question

Добрый день, у меня такой вопрос : в 2016г году моя управляющая компания заключила с жильцами договор управления домом в котором прописала себе право сдавать в аренду любое пригодное для этого общее имущество собственников помещений. В 2017 году она заключила первый договор аренды общего имущества предварительно проведя собрание собственников, одобрившее такой договор аренды. В декабре 2019 года она заключила второй договор аренды, при этом собрание собственников проведено не было, вместо платы за использование общего имущества арендатор обязался лишь поддерживать рекламные щиты в надлежащем состоянии. Я подал в суд на управляющую компанию и этого арендатора с требованием снять щиты. В суде предложил ответчикам заключить мировое соглашение по которому они бы обязались внести изменения в договор аренды, прописав обязанность арендатора платить деньги за использование общего имущества. Управляющая компания и арендатор мировое соглашение заключать отказались. В суде юрист управляющей компании настаивала на законности второго договора аренды на основании прописанного права управляющей компании сдавать в аренду общее имущество на основании договора управления домом. Я ссылался на статью 44 ЖК РФ и закон о рекламе в которых прописано сдача в аренду общего имущества только с согласия собрания. Суд первой инстанции встал на мою сторону. Решение пока в законную силу не вступило. Поскольку я больше чем уверен, что управляющая компания подаст апелляционную жалобу, и стараюсь собрать побольше аргументации своей позиции и не очень уверен в областном суде прошу разъяснить мне вашу точку зрения по данной ситуации о том кто прав в данном случае?

Анна Жидкова · Answer

Добрый вечер Илья ! Вы правильно выстроили в суде свою позицию защиты. областной суд не отменит решение суда первой инстанции. Вот вам нормативка: ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В силу статей 246 , 247 Гражданского кодекса РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно пункту 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Согласно пункту 5 статьи 19 Федерального закона «О рекламе» предусмотрено, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества. В случае если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном жилищным законодательством. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в МКД. Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.