8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
500 ₽
Вопрос решен

Передача квартиры между родственниками без расходов на налоги

Добрый день. Имеется следующая ситуация: Есть квартира, которая принадлежит моей маме (маме отца ребенка) уже 2,5 года, куплена по договору купли продажи. Есть я, отец ребенка (это подтверждено официально, подписывал свидетельство об отцовстве). И есть моя гражданская супруга, мать ребенка, в браке со мной не состоит. И есть наш совместный ребенок, 2,5 года. Мы втроем, отец ребенка, мать ребенка и ребенок прописаны в этой квартире. Фамилия у ребенка такая же как у отца, у матери фамилия другая. Мы решили прекратить отношения с супругой, и я хочу передать ей квартиру, однако как как указано выше, она оформлена на мою мать, поэтому есть задача: как – то передать эту квартиру в полную или частичную собственность (супруге вместе с дочерью) моей гражданской супруге от моей матери, таким образом, что бы это потребовало минимальных затрат (имеется ввиду различные выплаты налогов за переход собственности и прочее). Вопросы:

1. Какой бы вы посоветовали способ передачи квартиры в собственность моей гражданской супруге с минимальными затратами?

2. Возможен ли вариант что моя мама пишет дарит 10% доли квартиры моей гражданской супруге и 90% ее внучке (в этом случае налог моя супруга платит только с 10% стоимости квартиры)?

3. Возможен ли вариант при котором моя гражданская супруга подписывает с моей матерью договор, например с задатком, при котором моя мама обязуется продать ей квартиру за определённую сумму через 3 года (там просто нужно что бы срок был больше 3 или 5 лет, что бы налог не платить)?

4. Есть еще какой-то запрет на сделки с близкими родственниками. У нас с супругой отношения не зарегистрированы, однако есть общий ребенок, и фамилия ребенка совпадает с моей фамилией и фамилией моей мамы. Нет ли каких то штрафов за договор купли продажи если моя супруга будет покупать квартиру у матери?

09 сентября 2020, 04:21, Роман, г. Санкт-Петербург
Сергей Берестов
Сергей Берестов
Юрист, г. Санкт-Петербург
10 рейтинг

Здравствуйте, Роман!

Нет, запретов на сделки между родственниками не существует.

Ваша мама может подарить квартиру матери ребенка и ребенку в долях, как Вы описали выше. У матери ребенка в этом случае возникнет обязанность уплатить НДФЛ только с 10% стоимости квартиры.

Вариант с куплей-продажей более подходит, на мой взгляд. В частности даже если продавать сейчас, то Вашей маме можно будет воспользоваться налоговым вычетом или уменьшить налогооблагаемую базу на ту сумму, за которую она приобретала данную квартиру.

Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса РФ:

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;


2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества…

09 сентября 2020, 04:30
0
0
0
0
3. Возможен ли вариант при котором моя гражданская супруга подписывает с моей матерью договор, например с задатком, при котором моя мама обязуется продать ей квартиру за определённую сумму через 3 года (там просто нужно что бы срок был больше 3 или 5 лет, что бы налог не платить)?

Роман

Возможно также и заключение предварительного договора купли-продажи, по которому Ваша мама обязуется по истечении определенного срока заключить с матерью Вашего ребенка договор купли-продажи квартиры в долях матери ребенка и Вашему ребенку.

Статьей 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что:

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

То есть закон предусматривает определенный механизм, защищающий интересы продавца и покупателя по предварительному договору купли-продажи. Так, если кто-либо уклоняется от заключения впоследствии основного договора купли-продажи, то другая сторона в судебном порядке может потребовать заключения основного договора. В итоге договор всё равно будет заключен.

В частности, это также гарантирует, что договор будет исполнен.

И при этом Вашей маме не нужно будет платить НДФЛ, поскольку к моменту заключения основного договора купли-продажи истечет срок, необходимый для владения квартирой в целях освобождения от налогообложения НДФЛ.

09 сентября 2020, 04:38
Консультация юриста бесплатно
Дарья Кузьмина
Дарья Кузьмина
Юрист, г. Курган

Добрый день, Роман!

Согласно статье 217 «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)» Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 31.07.2020):

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Это означает, что при заключении сделки между родственниками одаряемый освобождается от уплаты налога в размере 13%.

2. Возможен ли вариант что моя мама пишет дарит 10% доли квартиры моей гражданской супруге и 90% ее внучке (в этом случае налог моя супруга платит только с 10% стоимости квартиры)?

Таким образом, если Ваша мама оформит договор дарения между внучкой и ее матерью, то внучка освобождается от уплаты налога, а мать Вашей дочери обязана будет уплатить налог в бюджет в размере 13% от стоимости ее доли в рублевом эквиваленте.

4. Есть еще какой-то запрет на сделки с близкими родственниками. У нас с супругой отношения не зарегистрированы, однако есть общий ребенок, и фамилия ребенка совпадает с моей фамилией и фамилией моей мамы. Нет ли каких то штрафов за договор купли продажи если моя супруга будет покупать квартиру у матери?

Каким либо ограничений в законодательстве РФ о совершении сделок с недвижимостью в законодательстве РФ не содержатся, следовательно штрафы также не применимы.

Единственный момент содержится в статье 220 " Имущественные налоговые вычеты" «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 31.07.2020):

5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.

Это означает, что при совершении сделки купли-продажи между взаимозависимыми лицами покупатель не сможет воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет. При этом, по статье 105.1 «Взаимозависимые лица» НК РФ взаимозависимыми лицами являются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Обращаю Ваше внимание, что речь о внуках здесь не идет. Поэтому, если Ваша мама заключит договор купли продажи, то мать Вашей дочери сможет воспользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет и получить возврат налога в размере 13% от суммы сделки.

1. Какой бы вы посоветовали способ передачи квартиры в собственность моей гражданской супруге с минимальными затратами?

В данном случае у Вас есть два варианта решения вопроса.

Первый вариант: Ваша мама может оформить договор дарения квартиры только на свою внучку. Таким образом, налогового обязательства по уплате налога в размере 13% не возникнет ни у одной из сторон сделки.

Второй вариант: Ваша мама мажет заключить договор купли продажи. При этом, так недвижимость находится в собственности менее 5 лет в собственности, то необходимо в договоре купли продажи указать сумму продажи квартиры не превышающую сумму покупки. в таком случае обязанности по уплате налога у Вашей мамы не возникнет, так как она сможет воспользоваться правом на налоговый вычет установленный статьей 220 НК РФ:

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Таким образом, у Вашей мамы возникнет только обязанность по истечению календарного года в котором произошла продажа квартиры предъявить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, приложить к декорации договор купли продажи между ней и Вашей дочерью и ее матерью, а также приложить первоначальный договор купли продажи оформленный 2,5 года назад. При этом налогового обязательства не возникнет.

Плюсом этого Варианта является то, что мать Вашей дочери сможет получить налоговый вычет в размере 13% от суммы сделки.

Что касается Вашего следующего вопроса:

3. Возможен ли вариант при котором моя гражданская супруга подписывает с моей матерью договор, например с задатком, при котором моя мама обязуется продать ей квартиру за определённую сумму через 3 года (там просто нужно что бы срок был больше 3 или 5 лет, что бы налог не платить)?

Такой вариант тоже возможен. Но по нему право собственности перейдет к Вашей дочери и ее матери только по факту совершения договора купли продажи и регистрации перехода права собственности в Росреестре.

С уважением, Дарья Кузьмина

09 сентября 2020, 05:32
0
0
0
0
Евгений Каргапольцев
Евгений Каргапольцев
Юрист, г. Курган
10 рейтинг

Здравствуйте, Роман.

С переходом права собственности на долю в пользу Вашей дочери все очень просто. Оформляется договор дарения доли в праве собственности от бабушки внучке, при этом договор не потребует нотариального удостоверения в силу п.1 ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», см. на эту тему также разъяснение Росреестра по данному вопросу (во вложении). Налоговых обязанностей не возникнет ни у одной из сторон в силу п.18.1 ст.217 НК РФ, исходя из которой не подлежат налогооблажению доходы, полученные в результате дарения между близкими родственниками. При этом близкими родственниками по смыслу ст.14 СК РФ являются в том числе бабушка и внучка.

Таким образом, расходы, связанные с переходом права собственности к Вашей дочери составят

1. Расходы на уплату гос.пошлины при подаче заявления в орган регистрации прав в сумме 2000 рублей. -см. пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ

2. Если будет необходимость, расходы на услуги по составлению договора дарения в простой письменной форме у юриста (это возможно и на данном сайте при Вашем обращении в чат в юристу по вашему выбору.

По переходу права собственности от Вашей мамы к Вашей гражданской супруге ситуация имеет два существенных нюанса. Они не являются близкими родственниками, что влечет уплату налога одаряемым в размере 13% от кадастровой стоимости доли, переходящей в дар -см. п.6 ст.214.10 НК РФ независимо от того, в какой момент времени будет совершено дарение.

Срок владения на текущий момент, исходя из указанного Вами -2,5 года. Срок владения, по истечении которого доход от продажи квартиры/доли в праве собственности, полученной по наследству, освобождается от налогооблажения, составляет 3 года -см.п.3 ст.217.1 НК РФ.

При этом при наследовании срок владения начинает течь не с момента регистрации прав в органах регистрации, а с момента открытия наследства (смерти наследодателя) в силу ст.1114 ГК РФ, п.4 ст.1152 ГК РФ. См. по этому вопросу также разъяснения Минфина РФ в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 июля 2016 г. N 03-04-05/41483 О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от продажи унаследованного имущества

Если нет необходимости оформлять долю на имя гражданской супруге именно сейчас и имеется возможность подождать до истечения 3 лет, то лучше так и сделать. При этом ни налоги не будут уплачиваться, ни декларацию подавать не нужно будет. Обязательство по продаже доли возможно закрепить предварительным договором -см.ст.429 ГК РФ, аванс в нем не предусматривать.

Если есть необходимость гражданской супруге оформить права на долю, оставшуюся после дарения от бабушки внучке до истечения минимального срока владения, то доход будет равен цене договора купли-продажи доли, но не менее, чем кадастровая стоимость доли*0,7, при этом при определении налоговой базы возможно применение вычетов, о которых указали коллеги, только стоит добавить, что вычет в размере произведенных расходов на приобретение наследодателем, должен быть документально подтвержден -см. абз.18 пп.2 п.2 ст.220 НК РФ

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Если такие расходы невелики, или их нет совсем, то используется вычет, предусмотренный пп.1 п.2 ст.220 НК РФ, но не в размере 1 млн.рублей, а пропорционально продаваемой доли к 1 млн.рублей. (если продается 1/10, то вычет равен 100 тыс. рублей, который и отнимается из принимаемого для целей налогооблажения дохода).

Есть еще один важный ньюанс. Если Вы хотите сэкономить на нотариальном удостоверении сделки, то следует отчуждать доли от Вашей мамы ее внучке и Вашей гражданской супруге по одной сделке — см. п.1 ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ссылку на норму я приводил в самом начале. К слову, совместить возможно и дарение и куплю-продажу в одном договоре — см. п.3 ст.421 ГК РФ

09 сентября 2020, 07:22
0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Наследство
Достаточно ли написанного у нотариуса завещания для передачи квартиры наследнику?
Пожилой, больной человек, за которым я ухаживаю, хочет написать завещание на квартиру на меня. В квартире он прописан один, собственник он один (владел квартирой с супругой, которая давно умерла). Документы на квартиру давно уже он передал дальним родственникам по линии жены и пока не может их забрать. Достаточно ли написанного у нотариуса завещания для передачи квартиры по завещанию или для составления этого завещания необходимы документы, подтверждающие владение этой квартирой? Боюсь, что забрать документы на квартиру будет достаточно трудно, тем более родственники могут сказать, что их не брали. Как правильно оформить завещание на квартиру в этом случае? Спасибо
06 апреля 2018, 09:59, вопрос №1958709, Андрей, г. Москва
1 ответ
Нотариат
Оформление доверенности 3 лицу на передачу в другую страну денег за продажу квартиры и уплату налогов
продаю по доверенности квартиру родственников из другой страны,покупатели перечислили деньги на счёт оформленный на меня.Родственник хотят чтобы я передала деньги третьему лицу и уже он перевез их в их страну. Есть несколько вопросов,как оформить передачу денег третьим лицам?Буду ли я платить подоходный налог,с денег что получила на свой счет с продажи квартиры?
04 января 2018, 14:47, вопрос №1862110, Наталья, рп. Базарный Карабулак
1 ответ
Налоговое право
Как лучше оформить передачу квартиры дальнему родственнику, избежав налогов?
Если планируется передача квартиры дальнему родственнику, то как лучше поступить? Договор дарения, договор купли-продажи, завещание или ещё что-то?(насколько я знаю договор дарения подразумевает налог 13 процентов если родственник не является близким, а договор купли продажи тоже подразумевает налог если сумма будет больше 1 миллиона рублей)?
18 февраля 2017, 18:18, вопрос №1544740, Николай, г. Санкт-Петербург
2 ответа
Налоговое право
Вариант продажи квартиры без уплаты налога, которая уже почти три года в собственности
Физическое лицо хочет продать квартиру, которая получена в собственность ранее 01.01.2016 (т.е. чтоб не платить налог, не нужно иметь её в собственности 5 лет, а достаточно трёх, как и раньше). Однако дата трёх лет владения наступает 15 ноября 2016 года. Как продать квартиру, чтобы не платить налог? 1) Возможно ли составить договор займа цены продажи в обеспечение квартиры, потом просрочить его и "потерять" квартиру? (не будет ли этот займ признаваться "доходом" и облагаться налогом?); 2) Возможно ли составить обычный договор купли-продажи, указав дату передачи квартиры — 15 ноября 2016 года, чтоб не платить налог, или же будет считаться "с момента заключения сделки"/"с момента передачи денежных средств не прошло 3 года"?; 3) Или же судьбоносной является только дата записи в ЕГРП о передаче права на недвижимое имущество, безотносительно даты совершения сделки или передачи денежных средств по ней?
05 сентября 2016, 10:15, вопрос №1367334, Даниил, г. Солнечногорск
2 ответа
Налоговое право
Cуществует ли процедура передачи квартиры от одного родственника другому?
Добрый вечер! Скажите, пожалуйста, существует ли процедура передачи квартиры от одного родственника другому, при которой можно избежать выплаты налогов государству или свести ее к минимуму. Спасибо! Александр, 8-916-615-64-40.
22 марта 2016, 20:38, вопрос №1191485, Александр, г. Москва
1 ответ
Дата обновления страницы 09.09.2020