Передача квартиры между родственниками без расходов на налоги

Здравствуйте, Роман!

Нет, запретов на сделки между родственниками не существует.

Ваша мама может подарить квартиру матери ребенка и ребенку в долях, как Вы описали выше. У матери ребенка в этом случае возникнет обязанность уплатить НДФЛ только с 10% стоимости квартиры.

Вариант с куплей-продажей более подходит, на мой взгляд. В частности даже если продавать сейчас, то Вашей маме можно будет воспользоваться налоговым вычетом или уменьшить налогооблагаемую базу на ту сумму, за которую она приобретала данную квартиру.

Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса РФ:

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

…

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества…

Добрый день, Роман!

Согласно статье 217 «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)» Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 31.07.2020):

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Это означает, что при заключении сделки между родственниками одаряемый освобождается от уплаты налога в размере 13%.

2. Возможен ли вариант что моя мама пишет дарит 10% доли квартиры моей гражданской супруге и 90% ее внучке (в этом случае налог моя супруга платит только с 10% стоимости квартиры)?

Таким образом, если Ваша мама оформит договор дарения между внучкой и ее матерью, то внучка освобождается от уплаты налога, а мать Вашей дочери обязана будет уплатить налог в бюджет в размере 13% от стоимости ее доли в рублевом эквиваленте.

4. Есть еще какой-то запрет на сделки с близкими родственниками. У нас с супругой отношения не зарегистрированы, однако есть общий ребенок, и фамилия ребенка совпадает с моей фамилией и фамилией моей мамы. Нет ли каких то штрафов за договор купли продажи если моя супруга будет покупать квартиру у матери?

Каким либо ограничений в законодательстве РФ о совершении сделок с недвижимостью в законодательстве РФ не содержатся, следовательно штрафы также не применимы.

Единственный момент содержится в статье 220 " Имущественные налоговые вычеты" «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 31.07.2020):

5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.

Это означает, что при совершении сделки купли-продажи между взаимозависимыми лицами покупатель не сможет воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет. При этом, по статье 105.1 «Взаимозависимые лица» НК РФ взаимозависимыми лицами являются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Обращаю Ваше внимание, что речь о внуках здесь не идет. Поэтому, если Ваша мама заключит договор купли продажи, то мать Вашей дочери сможет воспользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет и получить возврат налога в размере 13% от суммы сделки.

1. Какой бы вы посоветовали способ передачи квартиры в собственность моей гражданской супруге с минимальными затратами?

В данном случае у Вас есть два варианта решения вопроса.

Первый вариант: Ваша мама может оформить договор дарения квартиры только на свою внучку. Таким образом, налогового обязательства по уплате налога в размере 13% не возникнет ни у одной из сторон сделки.

Второй вариант: Ваша мама мажет заключить договор купли продажи. При этом, так недвижимость находится в собственности менее 5 лет в собственности, то необходимо в договоре купли продажи указать сумму продажи квартиры не превышающую сумму покупки. в таком случае обязанности по уплате налога у Вашей мамы не возникнет, так как она сможет воспользоваться правом на налоговый вычет установленный статьей 220 НК РФ:

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Таким образом, у Вашей мамы возникнет только обязанность по истечению календарного года в котором произошла продажа квартиры предъявить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, приложить к декорации договор купли продажи между ней и Вашей дочерью и ее матерью, а также приложить первоначальный договор купли продажи оформленный 2,5 года назад. При этом налогового обязательства не возникнет.

Плюсом этого Варианта является то, что мать Вашей дочери сможет получить налоговый вычет в размере 13% от суммы сделки.

Что касается Вашего следующего вопроса:

3. Возможен ли вариант при котором моя гражданская супруга подписывает с моей матерью договор, например с задатком, при котором моя мама обязуется продать ей квартиру за определённую сумму через 3 года (там просто нужно что бы срок был больше 3 или 5 лет, что бы налог не платить)?

Такой вариант тоже возможен. Но по нему право собственности перейдет к Вашей дочери и ее матери только по факту совершения договора купли продажи и регистрации перехода права собственности в Росреестре.

С уважением, Дарья Кузьмина

Здравствуйте, Роман.

С переходом права собственности на долю в пользу Вашей дочери  все очень просто. Оформляется договор дарения доли в праве собственности от бабушки внучке, при этом договор не потребует нотариального удостоверения в силу п.1 ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», см. на эту тему также разъяснение Росреестра по данному вопросу (во вложении). Налоговых обязанностей не возникнет ни у одной из сторон в силу п.18.1 ст.217 НК РФ, исходя из которой не подлежат налогооблажению доходы, полученные в результате дарения между близкими родственниками. При этом близкими родственниками по смыслу ст.14 СК РФ являются в том числе бабушка и внучка.

Таким образом, расходы, связанные с переходом права собственности к Вашей дочери составят 

1. Расходы на уплату гос.пошлины при подаче заявления в орган регистрации прав в сумме 2000 рублей. -см. пп.22  п.1 ст.333.33 НК РФ

2. Если будет необходимость, расходы на услуги по составлению договора дарения в простой письменной форме у юриста (это возможно и на данном сайте при Вашем обращении в чат в юристу по вашему выбору.

По переходу права собственности от Вашей мамы к Вашей гражданской супруге ситуация имеет два существенных нюанса. Они не являются близкими родственниками, что влечет уплату налога одаряемым в размере 13% от кадастровой стоимости доли, переходящей в дар -см. п.6 ст.214.10 НК РФ независимо от того, в какой момент времени будет совершено дарение.

Срок владения на текущий момент, исходя из указанного Вами -2,5 года. Срок владения, по истечении которого доход от продажи квартиры/доли в праве собственности, полученной по наследству, освобождается от налогооблажения, составляет 3 года -см.п.3 ст.217.1 НК РФ.

При этом при наследовании срок владения начинает течь не с момента регистрации прав в органах регистрации, а с момента открытия наследства (смерти наследодателя) в силу ст.1114 ГК РФ, п.4 ст.1152 ГК РФ. См. по этому вопросу также разъяснения Минфина РФ в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 июля 2016 г. N 03-04-05/41483 О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от продажи унаследованного имущества

Если нет необходимости оформлять долю на имя гражданской супруге именно сейчас и имеется возможность подождать до истечения 3 лет, то лучше так и сделать. При этом ни налоги не будут уплачиваться, ни декларацию подавать не нужно будет. Обязательство по продаже доли возможно закрепить предварительным договором -см.ст.429 ГК РФ, аванс в нем не предусматривать.

Если есть необходимость гражданской супруге оформить права на долю, оставшуюся после дарения от бабушки внучке  до истечения минимального срока владения, то доход будет равен цене договора купли-продажи доли, но не менее, чем кадастровая стоимость доли*0,7, при этом при определении налоговой базы возможно применение вычетов, о которых указали коллеги, только стоит добавить, что вычет в размере произведенных расходов на приобретение наследодателем, должен быть документально подтвержден -см. абз.18 пп.2 п.2 ст.220 НК РФ

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Если такие расходы невелики, или их нет совсем, то используется вычет, предусмотренный пп.1 п.2 ст.220 НК РФ, но не в размере 1 млн.рублей, а пропорционально продаваемой доли к 1 млн.рублей. (если продается 1/10, то вычет равен 100 тыс. рублей, который и отнимается из принимаемого для целей налогооблажения дохода).

Есть еще один важный ньюанс. Если Вы хотите сэкономить на нотариальном удостоверении сделки, то следует отчуждать доли от Вашей мамы ее внучке и Вашей гражданской супруге по одной сделке — см. п.1 ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ссылку на норму я приводил в самом начале. К слову, совместить возможно и дарение и куплю-продажу в одном договоре — см. п.3 ст.421 ГК РФ