Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Неприватизированный земельный участок СНТ
добрый день, прошу дать заключение, легитимна ли следующая схема по переуступке земельного участка, и какие риски у "покупателя". Т.н. "продавец" владеет неприватизированным и немежеванным земельным участком в снт. предлагает не оформляя его в собственность выйти из членов снт, переписать право на участок на "покупателя ", последний в свою очередь идёт его и оформляет. с какими проблемами может столкнуться в последующем покупатель и каким документом себя обезопасить в случае мошенничества продавца?
Здравствуйте!
Согласно ст 131 ГКРФ
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Статья 1 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» также указывает, что единственным доказательством собственности является государственная регистрация.
Так как Вы указываете, что участок в Росреестре не зарегистрирован, то, соответственно, такого доказательства не имеется.
Земельный участок мог быть предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ, состоять на кадастровом учете в условных границах, то в этом случае:
Согласно статье 3 ФЗ «о введении в действие Земельного кодекса РФ»
9. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».
9.1. Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Здравствуйте.
Такой способ действительно возможен. Более того, он фактически полностью легитимизирован недавним Определением Верховного суда РФ № 117-КГ18-51 от 22 января 2019 года. В нем Верховный суд отметил, что для того, чтобы понять, что за договор был заключен, надо оценить его суть, а не форму. Кроме того, требуется обращать внимание на последующее поведение участников сделки, которое подтверждает фактически сложившиеся между сторонами отношения. В рассмотренном судом случае они вели себя согласованно — продавец вышла из СНТ, покупатель в него вступила. Почитайте Определение:
Главное в договоре Вы должны указать все действия сторон и за что продавец получает деньги. В этом случае у Вас будет возможность отстоять право на земельный участок, а недобросовестный продавец (если он будет каким-то образом препятствовать или оспаривать договор) судебной защиты не получит.
Пример судебной практики интересный.
Но, проблема то останется, даже если суд присудить вернуть деньги Покупателям.
Денег у Продавца может просто не оказаться, а обязать общее собрание принять Покупателя в члены СНТ суд не может. В итоге, Покупатели могут оказаться без домика (без участка) и без денег.
Соглашусь с коллегой Кураевым в том, что обставить процедуру приобретения земельного участка есть смысл весьма тщательно, поскольку многое зависит от того, будет ли возможность стать членом СНТ, а это в первую очередь связано с необходимостью получения решения общего собрания о принятии в члены СНТ. В случае, если председатель будет на стороне покупателя, то вероятность принятия существенно повышается почти до 100%.
Здравствуйте, Анна.
Специализируюсь на данных вопросах, не так давно столкнулись со схожей проблемой.
Сделка крайне рискованна, так как если иное не предусмотрено Уставом СНТ, то новое лицо, так называемого покупателя просто могут не принять в члены СНТ.
Такие риски повышаются если у Продавца есть долги по оплате членских или целевых взносов, конфликтные отношения с правлением и с членами СНТ.
Оспорить непринятие в члены СНТ Вы не сможете. То есть, сможете только по процессуальным основаниям его отменить, а вот обязать членов СНТ принять Вас в свои ряды покупатель участка не сможет, так как право собственности на участок в таком случае он не приобретает, поскольку продавец участка не имел на него право собственности, а владел им как член СНТ.
Вам нужно вместе с продавцом сходить в Правление СНТ выяснить наличие долгов, ознакомиться с Уставом СНТ, получить гарантии от правления СНТ (его председателя) о переоформлении участка на Вас и тогда заключать сделку.
Как вариант, передавать деньги в Правлении (офисе) после сверки долгов и выдачи новому владельцу членской книжки. Я так делал когда продавал свой участок в этом году.
(ред. от 31.07.2020)
«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Статья 12. Основания и порядок принятия в члены товарищества
1. Членами товарищества могут являться исключительно физические лица.
2. Принятие в члены товарищества осуществляется на основании заявления правообладателя садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, которое подается в правление товарищества для вынесения его на рассмотрение общего собрания членов товарищества.
3. В члены товарищества могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории
садоводства или огородничества.Статья 17. Компетенция общего собрания членов товарищества
1. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся:
7) прием граждан в члены товарищества, исключение граждан из числа членов товарищества, определение порядка рассмотрения заявлений граждан о приеме в члены товарищества;
С уважением! Г.А. Кураев
Позиции судебной практики Верховного Суда в подтверждение
«Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 год»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014)
Принятие в члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества (собрания уполномоченных).
То есть, суд может только обязать общее собрание, органы правления рассмотреть Ваше заявление на прием в члены СНТ, но обязать общее собрание Вас принять, суд не может.
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день! Речь идет о земельном участке в границах первоначального отвода СНТ. Такой земельный участок находится как правило в бессрочном пользовании у товарищества, а каждый участок общим собранием распределен гражданам по списку. На практике член товарищества, который хочет передать такой участок другому лицу должен выйти из товарищества, а новый гражданин должен вступить в товарищество решение общего собрания и ему должны распределить данный участок (ст 12 217-ФЗ от 29.07.2017 года ) В статье идет речь о правообладателях участка, а так как ваш «продавец» и вы не правообладатели, тут и есть риск. То есть если вы передадите деньги и «продавец» выйдет из членов товарищества, а собрание вас не примет, то оформить участок не получится.
В настоящий момент работает часть 2.7 ст 3 137-ФЗ от 25.10.2001 года
До 1 марта 2022 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, созданных путем реорганизации таких некоммерческих организаций, имеют правонезависимо от даты вступления в члены указанных некоммерческих организаций приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:
— земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства некоммерческой организации, указанной в абзаце первом настоящего пункта, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация;
— по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену указанной некоммерческой организации;
— земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.
Получается чтобы получить в администрации распоряжение о предоставлении участка в собственность бесплатно надо быть членом СНТ, надо иметь на руках протокол о распределении участка и надо сделать схему расположения участка (ее готовит кадастровый инженер).
Если на участки в данном СНТ не выдавались в 90-е годы гос акты и свидетельства, если нет в администрации каких-либо запретов на приватизацию в данном снт земли, то при условии что вас примут в члены (у продавца нет споров с снт, нет задолженностей и т.д.), можно будет оформить участок без всяких проектов межевания и т.д.
Бывают случаи, когда снт предоставлялось изначально например 1 га земли, члены оформили свои участки с прихватами и в итоге в сумме их участки получаются больше чем 1 га, в таком случае администрация несмотря на то что участок в границах снт (надо смотреть ген план) отказывает, так как вся земля просто уже «выбрана», в таком случае уже придется обращаться в суд. Решение не всегда может быть удовлетворительным.
Удачи!
То есть если земельный участок фактически был предоставлен на основании государственного акта до введения в действие ЗКРФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то данные акты подтверждают право собственности на объект недвижимости наравне с записями в Росреестре.
Когда продавец говорит, что участок не приватизирован, важно понимать, что он под этим подразумевает-есть документ о землеотводе, но не зарегистрировано право в Росреестре, либо вообще нет документов на землю, а имеется только, например, членская книжка, которая никаким правоустанавливающим документом, конечно, не является.
В первом случае — есть документ о праве ( он может быть 1990хгг, 80-хгг и ранее). Кроме того, участок существует как обьект-у него есть кадастровый номер, приблизительная площадь, прото границы на местности не установлены. В этом случае, если нет запретов и обременений, заключение договора купли-продажи возможно. Причем возможно сразу подать документы на регистрацию права продавца в Росреестре и регистрацию перехода права собственности на покупателя.