Оформление подъездной дороги

Здравствуйте Сергей!

Согласно ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в том числе жилых домов, садовых или огородных земельных участков, созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании.

Таким образом, в случае продажи 4-5 разным собственникам жилых домов и земельных участков, например, с разрешенным использованием под ИЖС, они могут создать ТСН, которое купит у Вас общую дорогу, как имущество общего пользования.  

Здравствуйте, Сергей.

Для планируемого использования продаваемых участков Вам нужен для них ВРИ ИЖС или ЛПХ. Разделить свой участок на несколько меньших по размеру и изменить им виды разрешенного использования Вы можете самостоятельно без согласований с кем либо, если градостроительными регламентами для Вашей зоны в качестве основных или вспомогательных ВРИ предусмотрены ИЖС или ЛПХ.

Градостроительный кодекс

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

 
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Если нужный Вам ВРИ участка в условно-разрешенных, то придется на него просить разрешение в местной администрации, которое может быть получено после процедуры публичных слушаний.

Через кадастрового инженера готовите технические планы образуемых земельных участков в том числе под дорогу и обращаетесь в Росреестр с заявлением о перераспределении участков. 

Затем также обращаетесь в Росреестр и меняете ВРИ образованных участков.

После чего ведете на них разрешенную деятельность, строите дома в установленном законом порядке через уведомление в порядке статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ, на строительство дороги Вам потребуется разрешение на строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Можете долю в праве на дорогу продавать владельцам участков вместе с участками, либо передадите ее муниципалитету, если они ее возьмут. 

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте, Сергей.

1. Вам нужно заказать у кадастрового инженера выполнение кадастровых работ по перераспределению земельных участков (я так понял они все имеют общие границы)  в соответствии со ст. 11.7 Земельного кодекса РФ, а после подать заявление через МФЦ об одновременном кадастровому учете и регистрации прав. При это Вы можете изменить, как указал Кураев Геннадиц, ВРИ участков на ЛПХ, ИЖС или садоводство (все предусматривают строительство объекта индивидуального жилищного строительства), если они есть в градостроительном регламенте, к которой относится Ваш участок (см. Письмо Минэкономразвития России от 25.09.2019 N 13791-ОГ «Относительно определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка»).

2. Вам достаточно написать заявление через МФЦ об отказе от права собственности. В этом случае он перейдет в собственность муниципалитета (см. п. 2 ст. 53 Земельного кодекса РФ).

1. Мой участок состоит из участков с разными ВРИ. Что мне необходимо сделать для выделения участков под продажу на которых я буду строить дома? В какие органы обращаться и какие сроки?

Сергей

Не совсем понятно определение участок состоит из участков с разными ВРИ. Если речь идет о разделе участка, то необходимо для начала уточнить по правилам землепользования города (поселения) (ст 30 ГрК РФ) в какой территориальной зоне находятся участки. В данной зоне установлен градостроительный регламент, а именно размеры максимальные и минимальные для участков с разными ВРИ, а также назначение земли. Выбирать надо именно те на которых возможно размещение жилых домов. Такие виды вы можете посмотреть в Приказе № 540 Минэкономразвития от 1.09.2014 года.  Соответственно вам надо так разделить участки (ст 11.4 ЗК РФ), чтобы не нарушить град регламенты, а также для того чтобы можно было разместить дом. Необходимо учитывать отступы от границ участка — 3 метра от соседней границы, 5 метров от дороги. Также вы можете заказать градостроительный план участка (ст 57.3 ГрК РФ), в нем указаны будут параметры застройки участка. 

Град план готовится бесплатно — 2 недели. Раздел осуществляет кадастровый инженер, готовит межевой план, его надо подать в МФЦ — 12 рабочий дней производится одновременная постановка образованных в результате раздела земельных участков и регистрация права на них.

Для строительства жилых домов на участках для ИЖС, ЛПХ и СНТ подается уведомление о планируемом строительстве в администрацию на основании ст 51.1 ГрК РФ. Срок изготовления 7 рабочих дней (неофициально гораздо больше), к тому же для строительства вам могут понадобиться согласования с аэродромами, Росавиацией, а это уже другие сроки. 

После регистрации права на жилые дома и продажи их не забывайте, что будут налоги с дохода от продажи дома и земельного участка. После раздела участка налоговая считает срок владения с момента образования новых участков, полученных в результате раздела. 

Что касается дороги, то лучше всего изменить ее статус до продажи, если она так и останется со статусом ИЖС , то это большая кадастровая стоимость и налоги. Коллеги вам уже указали , вы либо пишите отказ от права собственности, либо передаете в общую долевую собственность собственникам домов, либо ТСН, которое они при желании образуют. 

Но если бы вы указали кадастровый номер консультация была бы более полной. 

Всего хорошего и удачи!