Продажа единственного жилья

Если налог всё-таки нужно будет платить, как его минимизировать/свести к нулю?

Кос

Добрый день! Если квартира в долевой собственности, то срок владения для каждого собственника будет считаться отдельно, соответственно у Вас с женой доход налоговом облагаться не будет поскольку при продаже жилье единственное, а вот по детям придется подавать декларацию При этом если использовался маткапитал для уменьшения налоговой базы по их долям могут быть учтены расходы, понесенные на покупку квартиры Вами или супругой, размер расходов учитывается пропорционально доли в праве ( ст. 220 НК РФ). Если мат капитал не использовался по детским долям может быть применен налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ — в размере не более 1 млн. Но этот вычет делиться пропорционально всем долям, соот. если у детей например по 1/10 доли, они для уменьшения дохода от продажи доли получают 100 тыс. Чтобы использовать вычет в полном объеме на каждого ребенка их доли надо продавать отдельными договорами

Добрый день!

Согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

Если у вас это единственное жилье и вы владеете им не менее трех лет с момента регистрации права собственности, то налог с продажи не платите. 

У двоих несовершеннолетних детей есть доли в квартире бабушки?

Кос

Наличие в собственности жилья у детей в целях применения к вам положений пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (освобождения от налогообложения) значения не имеет. Важно наличие (отсутствие) жилья в собственности именно у супругов.

Здравствуйте.

Согласно ст.8.1 ГК РФ

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

При этом не имеет значения то, что квартира является предметом залога. Квартира или доли в праве принадлежат их собственникам с момента регистрации права в ЕГРН.

В случае, если квартира приобреталась в феврале 2017 г по договору долевого участия, то это также нужно учитывать. Право на нее возникло не ранее регистрации права, а это может быть и позже, чем февраль 2017 г, например квартир могла быть передана застройщиком и в 2018 и в 2019 г и позже, нужно смотреть по факту.

С учетом п.4 ст.217.1 если истекли 3 года с момента регистрации права, то доходы от продажи  освобождены от налогооблажения, при условии, что нет иных жилых помещений или долей в праве собственности на них, либо они приобретены в течение 90 дней до или после отчуждения.

И на случай, если использовался материнский капитал при погашении.

Процедера продажи ипотечной квартиры предполагает погашение ипотечного кредита и регистрационной записи об ипотеке и только затем квартира продатся. В этом случае

а) у Вас возникнет обязательство наделить долями детей в этой квартире, независимо от того, что у них имеются доли в квартире бабушки. Это требование  ФЗ  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ. При этом дата регистрации права будет 2020 год.

б) у Вас возникнет также обязательство получить разрешение органов опеки для продажи долей детей.

Следовательно, срок владения долями для детей будет менее 3 лет, и их доходы можно минимизировать только путем применения вычета, предусмотренного пп.1 п.2 ст.220 НК РФ. Этот вычет будет пропорциональным их доле в праве собственности в квартире к 1 млн. Об этом приводил пример коллега Власов Андрей. См.также на этот счет Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 18 июня 2019 г. N 03-04-05/44454 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры

И нельзя использовать вычет, пропорциональный долям к фактическим расходам ( имеется ввиду вычет по пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). В  Письме Минфина России от 24.01.2019 N 03-04-05/3892 указано

По мнению Департамента, если сумма средств материнского (семейного) капитала не использовалась напрямую в качестве оплаты стоимости (части стоимости) приобретаемой квартиры, то она не относится к расходам налогоплательщика, связанным с приобретением указанного имущества.